Opublikowana w Dzienniku Ustaw nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa to jedna z największych zmian w polityce mieszkaniowej ostatnich lat. Rząd obiecuje, że dzięki temu będzie taniej i więcej mieszkań trafi na rynek. Ale zmiany mają też minusy – na przykład w wielu lokalizacjach może zabraknąć miejsc postojowych.
Co to za nowelizacja i kiedy wchodzi w życie
Zmiany wprowadza ustawa z 25 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw (poz. 1077). Została ogłoszona 7 sierpnia 2025 r., a zaczęła obowiązywać 22 sierpnia 2025 r.
Za przygotowanie nowelizacji odpowiadało Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Projekt przeszedł pełną ścieżkę legislacyjną – od konsultacji, przez prace sejmowe i senackie, po podpis prezydenta – w pierwszej połowie 2025 r.
Więcej pieniędzy na budownictwo społeczne i komunalne
Jedną z najważniejszych zmian jest rekordowe zwiększenie limitów wydatków z budżetu państwa na programy mieszkaniowe. W latach 2016–2022 na mieszkalnictwo wydawano rocznie od 1,5 do 2,1 mld zł. Teraz skala ma być wielokrotnie większa:
- 2026 – ok. 6 mld zł,
- 2027 – 6,86 mld zł,
- 2028 – 8 mld zł,
- 2029 – 9 mld zł,
- 2030 – 10 mld zł.
Dodatkowo – jeszcze w 2025 r. – rząd planuje przekazać niemal 1 mld zł na inwestycje społeczno-komunalne.
Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański mówił w radiowej Jedynce:
„W przyszłym tygodniu uruchomiony zostanie niemal 1 miliard zł na budownictwo społeczne, komunalne. To są te środki, o które długo toczyła się pewnego rodzaju batalia”
(Polskie Radio Jedynka).
Dlaczego to ważne?
Większe finansowanie pozwoli rozpocząć budowy tam, gdzie do tej pory brakowało środków, a prywatni deweloperzy nie chcieli inwestować ze względu na niską opłacalność – szczególnie w mniejszych miastach.
Dłuższy okres dojścia do własności – 25 zamiast 15 lat
Do tej pory mieszkańcy SIM mogli po 15 latach wykupić wynajmowane mieszkanie na własność. Nowelizacja wydłuża ten okres do 25 lat, ale tylko dla nowych inwestycji.
Podsekretarz stanu w MRiT Tomasz Lewandowski wyjaśnił w Senacie:
„Zmiana z 15 lat na 25 lat dotyczy tylko i wyłącznie nowych inwestycji złożonych po dacie wejścia w życie tej ustawy. Nie zmieniamy zasad w trakcie gry”.
Plusy
- Mieszkania dłużej pozostaną w zasobie na wynajem, co stabilizuje czynsze – jeżeli lokale w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM) nie będą od razu sprzedawane na własność, to przez dłuższy czas będą służyć jako mieszkania czynszowe. Oznacza to, że więcej osób będzie mogło je wynajmować po umiarkowanej cenie, zamiast płacić wysokie stawki na wolnym rynku. Stała podaż takich mieszkań utrudnia też szybkie windowanie czynszów przez prywatnych właścicieli.
- Gminy i SIM mogą lepiej planować inwestycje, nie tracąc szybko lokali – jeśli gmina wybuduje blok w ramach SIM, a mieszkańcy wykupią lokale po kilku latach, to samorząd szybko traci zasób tanich mieszkań. Wydłużenie okresu najmu (np. do 15 lat) sprawia, że inwestycja przynosi korzyść większej liczbie rodzin przez dłuższy czas.
Minusy
- Osoby, które chcą szybko wykupić mieszkanie, będą musiały czekać dłużej – dotąd w części programów możliwość przekształcenia lokalu we własność była po kilku latach. Teraz czas oczekiwania wydłuża się, więc jeśli ktoś marzył o szybkim przejściu z najmu na własność, musi uzbroić się w cierpliwość.
- Dla części najemców to mniej atrakcyjna forma wejścia we własność – niektórzy postrzegają SIM jako drogę do „taniego kupna” mieszkania w przyszłości. Wydłużenie tego okresu oznacza, że program może być postrzegany bardziej jako długoterminowy wynajem niż jako etap w drodze do posiadania własnego lokum.
Większy wpływ gmin na SIM
Do tej pory nie wszystkie gminy uczestniczące w Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych (SIM) miały realny wpływ na to, jak spółka planuje i realizuje inwestycje. Zdarzało się, że w radzie nadzorczej SIM – czyli organie kontrolującym i opiniującym działania spółki – zasiadali przedstawiciele tylko części gmin lub osoby powołane przez większych udziałowców. Mniejsze samorządy, choć współfinansowały projekty, często miały ograniczone możliwości decydowania np. o tym, ile mieszkań powstanie w ich miejscowości, jak będą one rozplanowane, czy jaki ustalony zostanie czynsz.
Nowelizacja ustawy wprowadza zasadę, że każda gmina uczestnicząca w SIM ma prawo wprowadzić co najmniej jednego swojego przedstawiciela do rady nadzorczej. Oznacza to, że nawet niewielki samorząd, który posiada niewielki pakiet udziałów, będzie mógł bezpośrednio pilnować interesów swoich mieszkańców i zgłaszać uwagi do planów inwestycyjnych.
Zdaniem zwolenników tego rozwiązania, zwiększy to dopasowanie inwestycji do lokalnych potrzeb. Gmina, której zależy np. na większej liczbie małych mieszkań dla seniorów lub lokali przystosowanych dla osób z niepełnosprawnościami, będzie mogła zabiegać o takie zmiany już na etapie planowania. Podobnie, jeśli lokalny rynek wymaga utrzymania czynszów na niskim poziomie, przedstawiciel gminy będzie mógł zgłaszać wnioski i opiniować propozycje stawek, zanim zostaną one przyjęte.
Koniec centralnych norm parkingowych w „lex deweloper”
Jedna z najbardziej odczuwalnych zmian dla mieszkańców miast to likwidacja ogólnopolskich wskaźników liczby miejsc parkingowych w inwestycjach realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej.
Do tej pory przepisy narzucały np. 1,5 miejsca na mieszkanie. Teraz normy ustalą samorządy.
Wiceprezydent Warszawy Renata Kaznowska tłumaczyła (PAP):
„Nie znajdujemy żadnego uzasadnienia, dla którego samorządy nie miałyby określać normatywu parkingowego”
.
Plusy:
- Mniej miejsc parkingowych oznacza niższe koszty budowy – podziemne garaże są jednym z najdroższych elementów inwestycji.
- Więcej powierzchni można przeznaczyć na mieszkania lub tereny zielone.
Minusy:
- W niektórych dzielnicach może pojawić się problem z dostępnością miejsc postojowych.
- Wymaga to dobrej oferty transportu publicznego i planowania urbanistycznego.
Jak nowelizacja może zmienić rynek mieszkań?
Krótkoterminowo (2025–2026)
Dzięki dodatkowemu miliardowi złotych, który rząd przeznacza na budownictwo społeczne i komunalne, część projektów blokowanych do tej pory przez brak finansowania będzie mogła ruszyć z miejsca. Chodzi m.in. o inwestycje, które miały już przygotowaną dokumentację, ale czekały na zielone światło w postaci przyznania środków. W praktyce oznacza to, że pierwsze nowe mieszkania czynszowe mogą pojawić się na rynku już za 1–2 lata – szczególnie w tych gminach, które mają działki i pozwolenia budowlane, a brakowało im jedynie kapitału.
Średnioterminowo (2026–2030)
Stałe finansowanie w wysokości od 6 do 10 miliardów złotych rocznie daje samorządom pewność, że mogą planować kolejne inwestycje w dłuższej perspektywie. Nowe mieszkania z umiarkowanym czynszem, oferowane przez SIM-y i gminy, będą trafiać głównie do osób o średnich i niższych dochodach, które nie kwalifikują się do mieszkań socjalnych, ale nie stać ich na kredyt hipoteczny. W efekcie może to ograniczyć presję na wzrost cen najmu w segmencie prywatnym – jeśli więcej osób będzie miało dostęp do tańszych lokali z zasobu publicznego, właściciele mieszkań na wynajem w dużych miastach będą mieli mniejsze pole do podnoszenia stawek.
Długoterminowo (po 2030)
W nowelizacji zapisano, że mieszkania w SIM-ach będą utrzymywane w zasobie przez co najmniej 25 lat zanim będzie można je wykupić na własność. Oznacza to, że lokale te nie znikną z rynku wynajmu tak szybko, jak to się działo dotychczas. Jeśli gminy mądrze ustalą lokalne normy parkingowe – czyli nie będą narzucać inwestorom zbyt dużej liczby miejsc postojowych tam, gdzie nie jest to konieczne – koszty budowy spadną, a czynsze mogą być niższe. W dłuższej perspektywie taka polityka powinna zwiększać dostępność mieszkań o umiarkowanych czynszach i stabilizować ceny rynkowe, bo konkurencja z zasobu publicznego będzie stałym elementem rynku.
Gdzie mogą pojawić się problemy?
Choć nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa otwiera drogę do zwiększenia dostępności tańszych mieszkań, nie jest wolna od potencjalnych trudności.
Brak kompetencji organizacyjnych w gminach
Nie każda gmina jest przygotowana do prowadzenia dużych inwestycji mieszkaniowych. Realizacja programu wymaga nie tylko znalezienia odpowiednich działek, ale także nadzorowania przetargów, współpracy z wykonawcami i kontroli jakości budowy. W mniejszych samorządach, które nie mają wyspecjalizowanych zespołów, proces może się przeciągać lub wiązać z błędami planistycznymi.
Rosnące koszty budowy
Choć rząd zwiększa finansowanie, inflacja materiałów budowlanych i kosztów robocizny może sprawić, że zaplanowane budżety okażą się niewystarczające. W skrajnych przypadkach część projektów może zostać okrojona lub odłożona na później, co zmniejszy liczbę oddanych lokali. To problem, który dotknął już wiele inwestycji mieszkaniowych w latach 2021–2023, gdy ceny stali, cementu i energii rosły w rekordowym tempie.
Słabe planowanie parkingów
Zniesienie odgórnych norm liczby miejsc parkingowych daje gminom większą swobodę, ale też większą odpowiedzialność. Jeśli samorząd źle oszacuje potrzeby mieszkańców, może się okazać, że nowe osiedla będą borykać się z poważnym niedoborem miejsc postojowych. W centrach miast może to nie być problemem – mieszkańcy często korzystają z transportu publicznego – ale w dzielnicach peryferyjnych brak parkingów może znacząco utrudnić życie.
Nowelizacja ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa to pakiet, który może odczuwalnie zwiększyć dostępność mieszkań o umiarkowanym czynszu. Więcej pieniędzy, dłuższy okres wynajmu i większa rola samorządów to szansa na poprawę sytuacji na rynku – szczególnie w mniejszych miastach. Jednak sukces zależy od tego, jak sprawnie gminy i SIM wykorzystają nowe narzędzia oraz jak poradzą sobie z wyzwaniami, takimi jak koszty budowy czy polityka parkingowa.
Źródło: samorzad.pap.pl
