Od 1 lipca 2026 r. gminy wprowadzą plany ogólne, które ograniczą tereny pod zabudowę. Eksperci radzą: warto kupić działkę i złożyć wniosek o WZ wcześniej.
Zmiana przepisów uderzy w kupujących działki
Do 30 czerwca 2026 r. wszystkie gminy muszą przyjąć plany ogólne, które określą, gdzie dopuszczona jest zabudowa mieszkaniowa.
Po wejściu przepisów nie każda działka pozostanie budowlana – grunty poza wyznaczonymi strefami zabudowy nie dostaną decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
W praktyce oznacza to, że liczba działek budowlanych na rynku może się wyraźnie zmniejszyć, a te, które mają już WZ lub plan miejscowy, zyskają na wartości.
Rynek działek już reaguje na reformę
Według danych GUS, w 2024 r. wartość transakcji nieruchomościami w Polsce sięgnęła 257,4 mld zł (+21 proc. r/r), a liczba sprzedaży działek niezabudowanych wzrosła o 13,2 proc.
Eksperci oceniają, że w 2025 r. głównym powodem wzrostu popytu nie jest już tani kredyt, lecz obawa przed planami ogólnymi.
– Coraz więcej osób kupuje działkę z myślą o natychmiastowym złożeniu wniosku o WZ. Chcą mieć pewność, że po 2026 r. nikt im nie zabroni budowy domu
– mówi w rozmowie z Prawo.pl adwokat Maciej Górski z kancelarii GPLF.
Kup teraz i złóż wniosek o WZ – to jedyny bezpieczny scenariusz
Kupno działki przed zmianą prawa daje przewagę:
- warunki zabudowy wydane przed 30 czerwca 2026 r. zachowują ważność bezterminowo,
- decyzja WZ chroni prawo do budowy nawet wtedy, gdy plan ogólny później wyłączy ten teren z zabudowy,
- działki z WZ są bardziej pożądane – według WGN ich ceny są średnio o 15–20 proc. wyższe niż gruntów bez dokumentów planistycznych.
Po wprowadzeniu planów ogólnych WZ będzie można uzyskać tylko dla terenów ujętych w strefach zabudowy, więc nowe decyzje staną się rzadkością.
Czy warto czekać z kupnem działki do 2026 r.?
Eksperci są zgodni: czekanie się nie opłaca.
Powody są konkretne:
- mniej działek budowlanych – gminy planują ograniczenie terenów inwestycyjnych, by zahamować rozlewanie się zabudowy,
- wyższe ceny – grunty z WZ już drożeją, a po wejściu planów ogólnych ich wartość może wzrosnąć jeszcze bardziej,
- większe ryzyko lokalizacyjne – nikt nie wie, które obszary zostaną włączone do stref zabudowy, a które nie.
Czekanie „na nowe przepisy” może skończyć się tym, że wymarzona działka utraci status budowlany, a banki będą niechętnie udzielać kredytów na zakup takich gruntów.
Jak sprawdzić działkę przed zakupem
Przed podpisaniem umowy warto wykonać podstawową weryfikację:
- Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – jeśli obejmuje działkę, budowa pozostanie możliwa także po 2026 r.
- Poproś o aktualną decyzję o warunkach zabudowy (WZ) – jeśli ją ma, inwestycja jest zabezpieczona.
- Złóż wniosek o WZ zaraz po zakupie – im wcześniej, tym lepiej.
- Prześledź prace gminy nad planem ogólnym – projekty i konsultacje są publicznie dostępne.
Dzięki temu unikniesz zakupu gruntu, który za rok czy dwa okaże się bezużyteczny inwestycyjnie.
Uważaj na działki bez planu i bez WZ
Sprzedawcy często reklamują grunty jako „budowlane”, mimo że nie mają planu miejscowego ani decyzji o warunkach zabudowy.
Po 2026 r. takie działki mogą zostać uznane za rolne lub rekreacyjne.
W umowie przedwstępnej warto więc zastrzec prawo odstąpienia, jeśli gmina odmówi wydania WZ.
Jak reaguje rynek nieruchomości
Według raportów WGN i Bankier.pl, w województwach mazowieckim, małopolskim i pomorskim udział ofert działek z WZ przekroczył 60 proc. wszystkich transakcji.
To pokazuje, że kupujący stawiają na pewność – wolą zapłacić więcej, niż ryzykować, że plan ogólny zablokuje budowę.
Wnioski: decyzję o zakupie lepiej podjąć wcześniej
Po wejściu w życie planów ogólnych liczba działek budowlanych spadnie, a wartość gruntów z WZ wzrośnie.
Jeśli planujesz budowę domu, kup działkę i złóż wniosek o warunki zabudowy przed 30 czerwca 2026 r. – później może być drożej, trudniej i z większym ryzykiem.
Źródła:
- Główny Urząd Statystyczny – Obrót nieruchomościami w 2024 r.
- Prawo.pl – Trwa wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
- Prawo.pl – Stare warunki zabudowy już nie do zmiany
- Bankier.pl – Ceny transakcyjne działek budowlanych II kw. 2025 – raport
- WGN – Rynek działek, terenów i gruntów w Polsce, lipiec 2025
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 977)
