Czy nowe przepisy o schronach podniosą ceny mieszkań w 2026 roku?
Nowe przepisy o miejscach doraźnego schronienia już obowiązują. Ekspertka PZFD mówi o marginalnym wpływie na ceny. Deweloperzy ostrzegają przed kumulacją kosztów.
Od 1 stycznia 2026 roku obowiązują przepisy wynikające z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Nakładają one na inwestorów nowe obowiązki związane z projektowaniem budynków wielorodzinnych z kondygnacjami podziemnymi. W centrum dyskusji znalazło się pytanie, czy regulacje dotyczące miejsc doraźnego schronienia (MDS) przełożą się na dalszy wzrost cen mieszkań.
Stanowiska są podzielone. Przedstawicielka branżowej organizacji deweloperów ocenia wpływ nowych przepisów jako ograniczony. Z kolei sami deweloperzy wskazują, że schrony to kolejny element presji kosztowej, która od lat podnosi ceny lokali.
Coraz wyższe ceny nieruchomości w Polsce. Budowa schronów dodatkowo podroży inwestycje mieszkaniowe
Ekspertka PZFD: wpływ na ceny będzie ograniczony
Zdaniem Zofii Derdziuk-Markiewicz, prawniczki Polski Związek Firm Deweloperskich, nowe regulacje nie zmieniają w sposób zasadniczy kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych.
„Maksymalnie to może być kilkaset złotych za metr kwadratowy. Wzrost cen nie będzie radykalny, ponieważ wzmacnianie konstrukcji dotyczy głównie stropu między parterem a kondygnacją minus jeden” – wskazuje w rozmowie z Serwis Samorządowy PAP.
Ekspertka podkreśla, że obowiązek nie dotyczy budowy pełnoprawnych schronów, lecz przygotowania budynku do ich ewentualnej organizacji w przyszłości. W wielu inwestycjach podobne rozwiązania techniczne są już stosowane.
„Część deweloperów projektuje dziś tzw. stropy transferowe. W takich budynkach wzrost kosztów wynikający z przepisów schronowych będzie prawie niezauważalny” – dodaje.
Według PZFD regulacje mają charakter techniczny i nie powinny być traktowane jako czynnik przesądzający o poziomie cen mieszkań w 2026 roku.
Bau-Turbo: Niemcy wracają do wielkiej płyty? Nowy plan Vereny Hubertz na tanie mieszkania
Deweloperzy: schrony to kolejny czynnik wysokich cen
Inaczej sytuację oceniają przedstawiciele firm deweloperskich. Zwracają uwagę, że nowe przepisy wchodzą w życie w momencie, gdy koszty budowy są już historycznie wysokie.
Marek Straszak, Regional Construction Manager w Matexi Polska, wskazuje na konsekwencje techniczne nowych wymogów:
„W praktyce oznacza to konieczność wzmocnienia części podziemnych budynków, co wiąże się z większym zużyciem stali i betonu, a tym samym kolejnym wzrostem kosztów”.
Podobne stanowisko prezentuje Joanna Chojecka z Grupa Robyg, która przypomina, że tylko w 2024 roku koszt budowy metra kwadratowego wzrósł o ponad 18 proc.
Nowe regulacje pojawiają się więc w czasie, gdy rynek nie zdążył jeszcze dostosować się do wcześniejszych podwyżek.
Deweloperzy podkreślają, że nawet jeśli pojedynczy przepis nie generuje dużych kosztów, to jego znaczenie rośnie w połączeniu z innymi obowiązkami narzuconymi inwestorom.
Gdzie obcokrajowcy najchętniej kupują mieszkania w Polsce? Czy przez nich jest drożej?
Drożejące grunty, materiały i praca
Według danych branżowych koszty budowy mieszkań wzrosły w okresie od 2020 roku o 30–50 proc., w zależności od lokalizacji.
Jednym z głównych problemów pozostają ceny gruntów inwestycyjnych. W największych miastach działki pod zabudowę mieszkaniową podrożały w ostatnich latach o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet dwukrotnie.
Do tego dochodzą ceny materiałów budowlanych. Choć część surowców potaniała po skokach z lat 2021–2022, poziom cen nadal pozostaje znacznie wyższy niż przed pandemią. Równocześnie rosną wynagrodzenia w budownictwie, co bezpośrednio wpływa na koszt realizacji inwestycji.
Obowiązek dostosowywania projektów do nowych wymagań nie są głównym źródłem wzrostu cen, ale kolejnym elementem, który wpływa na końcową cenę nieruchomości.
Nowa aplikacja „Gdzie się ukryć”. PSP udostępniła mapę schronów w Polsce
Schrony to tylko część dodatkowych kosztów
Nowe przepisy dotyczące miejsc doraźnego schronienia nie pojawiają się w próżni. Deweloperzy zwracają uwagę, że w ostatnich latach proces inwestycyjny jest systematycznie obciążany kolejnymi obowiązkami regulacyjnymi. Obejmują one zarówno normy energetyczne, jak i wymogi infrastrukturalne oraz lokalne regulacje parkingowe.
Przedstawiciele branży przypominają, że od 2021 roku kolejne zaostrzenia standardów energetycznych wymusiły stosowanie droższych technologii. Dotyczy to m.in. izolacji, stolarki okiennej, instalacji wentylacyjnych oraz odnawialnych źródeł energii.
Renata Mc Cabe-Kudla z Grupo Lar Polska wskazuje:
„Koszty budowy rosły znacząco ze względu na inflację i wzrost kosztu siły roboczej. Nowe przepisy budowlane oraz oczekiwania miast dotyczące infrastruktury mają bardzo duży wpływ na ceny mieszkań”.
Deweloperzy podnoszą również kwestię infrastruktury towarzyszącej. Coraz częściej warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę są inwestycje w drogi, chodniki, sieci techniczne czy tereny zielone. Te wydatki nie są bezpośrednio widoczne dla kupujących, ale trafiają do końcowej ceny lokalu.
„Dziś deweloper nie buduje wyłącznie mieszkań. Buduje fragment miasta” – podkreślają przedstawiciele branży w rozmowach z mediami branżowymi.
Centra miast są najdroższe pod inwestycje
Szczególnie trudna sytuacja dotyczy inwestycji realizowanych w centrach dużych miast. Tam koszty gruntów są najwyższe, a uwarunkowania planistyczne często wymuszają budowę wielopoziomowych garaży podziemnych.
Marek Straszak z Matexi Polska zwraca uwagę, że nowe obowiązki techniczne nakładają się na już istniejące wyzwania:
„Każdy dodatkowy wymóg techniczny, nawet jeśli pojedynczo nie jest bardzo kosztowny, w połączeniu z drogimi garażami podziemnymi i infrastrukturą może przesądzić o opłacalności projektu”.
Podobne opinie pojawiają się wśród deweloperów działających w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. W takich lokalizacjach część inwestycji balansuje na granicy rentowności jeszcze przed uwzględnieniem przepisów schronowych.
„W centrach miast margines bezpieczeństwa finansowego projektów jest coraz mniejszy” – wskazują przedstawiciele firm deweloperskich.
Czy deweloperzy manipulowali rynkiem? Zaskakujące efekty obowiązku publikowania danych
Normy parkingowe też wpływają na ceny
Deweloperzy często przywołują przykład normatywu parkingowego, który w poprzednich latach wzbudzał podobne emocje. Obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie miał znacząco podnieść koszty inwestycji.
Joanna Chojecka z Grupa Robyg:
„Przy średniej cenie mieszkania rzędu 15 tys. zł za metr kwadratowy oznaczałoby to wzrost ceny końcowej o 750–1500 zł za metr”.
Ostateczna zmiana przepisów w 2025 roku, która pozostawiła decyzję samorządom, została przez branżę odebrana jako sygnał, że ustawodawca dostrzega granice absorpcji kosztów przez rynek.
Deweloperzy argumentują, że podobnego podejścia oczekują w przypadku przepisów schronowych.
PZFD: większa elastyczność niż w innych regulacjach
Polski Związek Firm Deweloperskich ocenia jednak przepisy dotyczące MDS jako bardziej elastyczne niż wiele wcześniejszych regulacji. Zofia Derdziuk-Markiewicz wskazuje, że ustawodawca dopuścił możliwość stosowania rozwiązań zamiennych.
„Projekt nowelizacji ustawy przewiduje możliwość uzyskania zgody wojewody na rozwiązania zamienne, jeżeli zostaną one uzasadnione ekspertyzą techniczną” – podkreśla prawniczka PZFD.
Zdaniem organizacji branżowej to istotna różnica w porównaniu z wcześniejszymi normami, które często miały charakter zero-jedynkowy. Elastyczność przepisów ma pozwolić dostosować rozwiązania do realiów konkretnej inwestycji.
PZFD argumentuje, że przy odpowiedniej współpracy inwestorów, projektantów i administracji publicznej, przepisy schronowe nie powinny stać się barierą dla nowych projektów mieszkaniowych.
Kto ma rację? Rynek rozstrzygnie
Na początku 2026 roku rynek otrzymuje dwie odmienne diagnozy. Ekspertka PZFD ocenia, że wpływ przepisów schronowych na ceny mieszkań będzie marginalny. Deweloperzy patrzą na nie jako na kolejny impuls kosztowy, działający w połączeniu z innymi czynnikami.
Ostateczny efekt będzie widoczny w cennikach nowych inwestycji w kolejnych kwartałach. Już teraz jednak jedno jest pewne. Nawet bez schronów ceny mieszkań w Polsce rosłyby dalej. Nowe przepisy nie zmieniają tego trendu. Mogą go jedynie wzmocnić.
Źródła: Serwis Samorządowy PAP, Fakty Plus
Mróz jeszcze potrzyma. Szkoły mogą zawieszać zajęcia
Polacy chcą zostać w UE i kochają złotówkę
