Średnia kwota wnioskowanego kredytu hipotecznego w Polsce osiągnęła rekordowy poziom – 477 tys. zł. To najwyższy wynik w historii, a wzrost ten następuje mimo utrzymującego się wysokiego oprocentowania i kosztów kredytów.
Czy lipcowa obniżka stóp procentowych przełożyła się na większe zainteresowanie zakupem mieszkań? Serwis dompress.pl sprawdził, co można kupić za tę kwotę w największych miastach i jak zareagowali na nią deweloperzy.
Rekordowe kredyty, drogie mieszkania
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość wnioskowanego kredytu hipotecznego w czerwcu 2025 r. wyniosła 477 tys. zł. To efekt rosnących cen nieruchomości, a nie – jak podkreślają eksperci – masowego wzrostu sprzedaży.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, komentuje:
– Polacy płacą około 70 proc. więcej za kredyty hipoteczne niż mieszkańcy większości krajów UE. Potrzebna jest obniżka stóp procentowych o co najmniej 2 punkty procentowe, aby większa grupa klientów mogła pozwolić sobie na zakup mieszkania. Rekordowe wartości kredytów wynikają z cen, a nie ze wzmożonej sprzedaży.
Choć 477 tys. zł to rekordowa średnia kwota kredytu hipotecznego w Polsce, w praktyce w największych miastach pozwala ona na zakup raczej niewielkiego lokalu. W Warszawie, gdzie cena metra kwadratowego przekracza 16 tys. zł, jest to zaledwie 30–35 m² – kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe. W Krakowie, przy średnich stawkach rzędu 15 tys. zł/m², otrzymamy 35–40 m², a w Gdańsku i Wrocławiu (13–14 tys. zł/m²) około 40 m².
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny wahają się między 7 a 9 tys. zł/m². Tam za tę samą kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie, o powierzchni nawet 55–70 m², które spełni potrzeby rodziny z dziećmi lub osób szukających komfortowej przestrzeni.
Różnica w dostępności mieszkań wynika nie tylko z cen, ale też z kosztu finansowania. W Polsce, przy referencyjnej stopie NBP na poziomie 5 proc. i przeciętnych marżach bankowych, realne oprocentowanie kredytów hipotecznych często wynosi ok. 7–8 proc. rocznie. Przy kredycie na 477 tys. zł na 25 lat rata to około 3,5–3,7 tys. zł miesięcznie.
A co by było, gdybyśmy byli w strefie euro?
Dla porównania – w Niemczech, które należą do strefy euro, obowiązuje stopa referencyjna ustalana przez Europejski Bank Centralny, wynosząca obecnie 2,15 proc.. Na rynku hipotecznym przekłada się to na średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na poziomie około 3,7 proc.. Przy takich warunkach rata kredytu w wysokości 477 tys. zł (ok. 110 tys. euro) na 25 lat wyniosłaby około 1,9 tys. zł (ok. 440 euro).
To o około 1,7 tys. zł mniej miesięcznie niż w Polsce, gdzie przy oprocentowaniu na poziomie 7–8 proc. rata kształtuje się w granicach 3,5–3,7 tys. zł. W skali 25 lat daje to różnicę kosztów odsetek rzędu blisko 500 tys. zł na korzyść kredytobiorcy w Niemczech.
Niższe oprocentowanie przekłada się także na wyższą zdolność kredytową. W praktyce rodzina o takich samych dochodach w Niemczech mogłaby pozwolić sobie na kredyt większy nawet o 70–80 proc. w porównaniu z Polską. To z kolei otwiera możliwość zakupu większego mieszkania lub lokalu w bardziej atrakcyjnej lokalizacji, bez zwiększania obciążenia domowego budżetu.
Porównanie kredytu hipotecznego 477 tys. zł – Polska vs Niemcy (25 lat)
| Kraj | Średnie oprocentowanie | Rata miesięczna | Szacowana zdolność kredytowa* |
|---|---|---|---|
| Polska | 7,5% | ~3 600 zł | 477 tys. zł |
| Niemcy | 3,7% | ~1 900 zł | ok. 800–860 tys. zł |
*Przy tych samych dochodach – wyliczenie orientacyjne, zakładające podobne kryteria banków.
Założenia i źródła:
- Okres kredytowania: 25 lat, raty równe.
- Kurs EUR/PLN: 4,33 (NBP, lipiec 2025).
- Polska: stopa referencyjna NBP 5,00% (NBP), średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych 7–8% (Bankier.pl, Business Insider Polska, lipiec 2025).
- Niemcy: stopa referencyjna EBC 2,15% (ECB), średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych 3,7% (TheGlobalEconomy.com, czerwiec 2025).
Lipcowa obniżka stóp procentowych – efekt mieszany
Tomasz Kaleta, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Develii, przyznaje, że od lipca widać większą aktywność klientów:
– Od lipca rośnie liczba zapytań, ale decyzje zakupowe są wciąż ostrożne. Kredyty z LTV powyżej 80 proc. stanowią zaledwie 26–27 proc. wniosków, co pokazuje, że wielu klientów korzysta z dużego wkładu własnego.
Agnieszka Majkusiak z Atal dodaje, że kredyt hipoteczny w Polsce, nawet po obniżkach, wciąż jest drogi:
– Wielu klientów zdecydowało się kupować teraz, bez czekania na nowy program dopłat, który jest mało prawdopodobny. Stabilizacja cen i większa skłonność deweloperów do negocjacji sprzyjają finalizowaniu transakcji.
Co można kupić za 477 tys. zł?
Według sondy dompress.pl, w dużych miastach za 477 tys. zł kupimy przede wszystkim mieszkanie jedno- lub dwupokojowe, natomiast w mniejszych lokalizacjach możliwe jest znalezienie nawet trzypokojowych lokali.
Warszawa
- Home Invest – w projektach Warszawski Świt i Enklawa Ursynów dostępne są kompaktowe mieszkania 1- i 2-pokojowe.
- Robyg – 14 lokali o powierzchni 25–27 mkw. w cenie poniżej 500 tys. zł.
Wrocław
- Robyg – 32 mieszkania 25–31 mkw.
- Develia – mieszkania w różnych lokalizacjach w cenie do 477 tys. zł, a z wkładem 20 proc. – do 600 tys. zł.
Gdańsk
- Robyg – 164 mieszkania 27–45 mkw. w cenach od 299 tys. zł do 491 tys. zł.
- Ronson Development – w inwestycji Nowa Północ dostępnych jest 21 mieszkań 1- i 2-pokojowych.
Poznań
- Robyg – 39 mieszkań od 27 do 42 mkw. w cenach od 339 tys. zł.
Kraków
- Matexi Polska – w inwestycjach Do Wilgi i Takt Lirników mieszkania o zróżnicowanych metrażach dla klientów z odpowiednim wkładem własnym.
Mniejsze miasta
- W Piotrkowie Trybunalskim w ofercie Atal można znaleźć nawet trzypokojowe mieszkania w tej cenie.
Deweloperzy widzą pierwsze oznaki ożywienia
Janusz Miller z Home Invest:
– Lipcowa obniżka stóp przełożyła się na większe zainteresowanie, szczególnie w naszych projektach w Warszawie. Jednak w stolicy często potrzebny jest dodatkowy wkład własny.
Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland zwraca uwagę, że po lipcowej obniżce stóp procentowych na rynku mieszkaniowym widać realne ożywienie – rośnie liczba zapytań od klientów, a także rezerwacji mieszkań. Jak podkreśla, niższe raty kredytów zwiększają zdolność kredytową kupujących, co zachęca ich do podejmowania decyzji, które wcześniej odkładali z powodu wysokich kosztów finansowania.
Z kolei Damian Tomasik z Alter Investment podkreśla, że spadek kosztu kredytu wpływa nie tylko na sprzedaż mieszkań, ale także na rynek gruntów budowlanych. Tańsze finansowanie sprawia, że deweloperzy i inwestorzy chętniej kupują działki pod nowe projekty, licząc na wyższy popyt w kolejnych miesiącach. W efekcie ożywienie obejmuje całą branżę – od etapu zakupu terenu po sprzedaż gotowych lokali.
Dlaczego 477 tys. zł to jednak za mało w dużych miastach
Choć 477 tys. zł to rekordowa średnia kwota kredytu hipotecznego w Polsce, w praktyce w największych miastach pozwala ona na zakup raczej niewielkiego lokalu. W Warszawie, gdzie cena metra kwadratowego przekracza 16 tys. zł, jest to zaledwie 30–35 m² – kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe. W Krakowie, przy średnich stawkach rzędu 15 tys. zł/m², otrzymamy 35–40 m², a w Gdańsku i Wrocławiu (13–14 tys. zł/m²) około 40 m².
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny wahają się między 7 a 9 tys. zł/m². Tam za tę samą kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie, o powierzchni nawet 55–70 m², które spełni potrzeby rodziny z dziećmi lub osób szukających komfortowej przestrzeni.
Co dalej z rynkiem?
Eksperci są zgodni – aby pobudzić sprzedaż mieszkań, potrzebne są dalsze obniżki stóp procentowych.
– Gdy koszt kredytu spadnie o kolejne 2 punkty procentowe, zobaczymy realny wzrost popytu
– uważa Zuzanna Należyta z Eco Classic.
Do tego czasu rynek pozostanie w stanie ostrożnego ożywienia – z rosnącą liczbą zapytań i rezerwacji, ale bez gwałtownego boomu.
Źródło: dompress.pl
