Czy da się kupić mieszkanie za kryptowaluty i nadal skorzystać z ulgi mieszkaniowej, tak jak przy klasycznej płatności przelewem czy gotówką? Wielu podatników miało poważne wątpliwości, ale w lutym 2024 roku pojawiło się przełomowe stanowisko polskich organów podatkowych. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej jednoznacznie potwierdził, że taka transakcja nie wyklucza prawa do zwolnienia z podatku – jeśli tylko zostaną spełnione określone warunki. Co dokładnie trzeba wiedzieć i jak się przygotować do takiej operacji? Wyjaśniamy krok po kroku.
Pytanie z życia: czy zapłata kryptowalutą wyklucza ulgę mieszkaniową?
Wyobraźmy sobie sytuację: sprzedajesz mieszkanie i zyskujesz pokaźną sumę, z której planujesz sfinansować zakup nowej nieruchomości. Tym razem jednak nie chcesz płacić gotówką ani brać kredytu. Przez lata inwestowałeś w kryptowaluty – Bitcoin, Ethereum czy inne – i właśnie tymi aktywami chciałbyś uregulować należność wobec sprzedającego. Ale czy taka forma płatności nie przekreśli prawa do ulgi mieszkaniowej?
Zgodnie z interpretacją Dyrektora KIS z 21 lutego 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.494.2023.1.MW:
„Uregulowanie ceny za zgodą kontrahenta wyrażoną w akcie notarialnym w złotówkach za pomocą kryptowalut nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.”
Czym jest ulga mieszkaniowa i jak działa?
Ulga mieszkaniowa, opisana w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, pozwala na uniknięcie podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, jeśli pieniądze z tej sprzedaży zostaną wydane na inne cele mieszkaniowe – np. zakup nowego mieszkania, działki, budowę domu czy nawet spłatę kredytu hipotecznego. Kluczowe jest, by środki zostały wydane w ciągu trzech lat od sprzedaży.
To rozwiązanie cieszy się dużą popularnością, ale w praktyce często budzi wątpliwości. Szczególnie, gdy pojawiają się mniej typowe formy rozliczeń, takie jak płatność w kryptowalutach.
Głos eksperta: ulga mieszkaniowa a Bitcoin
Jak zauważa mecenas Robert Nogacki, radca prawny i partner zarządzający Kancelarii Skarbiec, interpretacja wydana przez KIS ma bardzo istotne znaczenie dla wielu inwestorów:
„Poniesienie wydatku w walucie wirtualnej nie niweczy uprawnienia do ulgi mieszkaniowej.”
To ważny sygnał: kryptowaluty są coraz częściej uznawane jako legalna forma rozliczeń – także przy transakcjach na rynku nieruchomości.
Jak przygotować się do takiej transakcji?
Jeśli chcesz zapłacić kryptowalutą za nieruchomość i skorzystać z ulgi, pamiętaj o kilku krokach:
- Wartość transakcji musi być wyrażona w złotówkach. Nawet jeśli płacisz w Bitcoinie, akt notarialny musi jasno określać cenę np. 500 000 zł.
- Zgoda sprzedającego na płatność kryptowalutą musi być udokumentowana – najlepiej w akcie notarialnym.
- Dokumentacja transakcji – przelewy, historia portfela, e-mailowe ustalenia – są ważne w razie ewentualnej kontroli.
- Wniosek o własną interpretację – bo każda sytuacja może być inna i warto się zabezpieczyć.
Dlaczego warto wystąpić o własną interpretację?
Kancelaria Skarbiec przypomina, że interpretacje indywidualne nie mają mocy ogólnej:
„Należy jednak pamiętać – interpretacja indywidualna chroni wyłącznie wnioskodawcę. W podobnych stanach faktycznych, podatnicy powinni z ostrożności występować z własnymi wnioskami.”
W praktyce oznacza to, że nawet jeśli ktoś już dostał korzystną interpretację – Ty musisz zadbać o swoją, by mieć ochronę prawną.
Jak uzyskać interpretację indywidualną – krok po kroku
To nie jest skomplikowane. Wystarczy:
- wypełnić formularz ORD-IN (dostępny online),
- opisać szczegółowo sytuację (np. chcesz kupić mieszkanie, płacąc w ETH, po sprzedaży poprzedniego mieszkania),
- zadać pytanie prawne – np. „Czy mogę skorzystać z ulgi mieszkaniowej w opisanym stanie faktycznym?”,
- uiścić opłatę – 40 zł za jedno pytanie.
Odpowiedź powinna pojawić się w ciągu 3 miesięcy, a często nawet szybciej.
Przykład: jak wygląda taka transakcja w praktyce?
Załóżmy, że Adam sprzedał mieszkanie w styczniu 2024 roku za 700 000 zł. Chce uniknąć podatku, więc planuje zakup nowej nieruchomości w przeciągu 3 lat. Uzbierane środki zainwestował wcześniej w kryptowaluty i posiada teraz równowartość ok. 500 000 zł w Bitcoinie. Znajduje ofertę nowego mieszkania za dokładnie taką kwotę – i proponuje sprzedającemu rozliczenie w BTC. Sprzedający się zgadza, pod warunkiem że cena będzie zapisana w akcie notarialnym w złotówkach. Płatność następuje poprzez portfel kryptowalutowy, z odpowiednim potwierdzeniem przelewu.
Adam przygotowuje dokumentację, zapisuje kurs wymiany z dnia płatności, dołącza historię transakcji i zapis z giełdy, a dodatkowo składa wniosek o interpretację indywidualną. Dzięki temu może legalnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć podatku.
Jak urząd skarbowy przelicza kryptowaluty na PLN?
Przy płatności w kryptowalutach, podatnik musi wskazać równowartość danej transakcji w złotówkach. Stosuje się tu kurs z dnia dokonania transakcji – zazwyczaj brany z giełdy, z której skorzystał podatnik. Niektóre urzędy przyjmują kursy średnie NBP, ale w przypadku kryptowalut – które nie są oficjalną walutą – wystarczy dokumentacja kursu z konkretnej platformy. Im bardziej rzetelna dokumentacja (np. faktura, zapis kursu, potwierdzenie wpłaty), tym mniejsze ryzyko zakwestionowania wartości transakcji.
Ryzyko: co jeśli nie masz interpretacji?
Choć interpretacja z lutego 2024 roku daje jasny przekaz, nie ma ona charakteru ogólnego. Bez własnej interpretacji podatnik może zostać zaskoczony inną interpretacją lokalnego urzędu – np. przy kontroli lub analizie rozliczenia PIT. W skrajnym przypadku, fiskus może zakwestionować ulgę i naliczyć podatek od dochodu ze sprzedaży – czyli nawet 19% od kilkuset tysięcy złotych. To ryzyko, którego można uniknąć dzięki wcześniejszemu złożeniu wniosku o interpretację.
Przyszłość: czy UE ułatwi rozliczenia cyfrowe?
W kontekście rosnącej popularności kryptowalut, Unia Europejska pracuje nad jednolitymi ramami prawnymi – np. w ramach regulacji MiCA (Markets in Crypto Assets) oraz eIDAS 2.0, które mają ułatwić identyfikację cyfrową i rozliczenia transgraniczne. Możliwe, że w przyszłości także rozliczenia podatkowe z użyciem kryptowalut będą miały bardziej ustandaryzowane ramy. Dziś jednak – w Polsce – najważniejsze to dokumentować, przeliczać na złotówki i zabezpieczać się prawnie poprzez interpretację.
Podsumowanie: technologia i prawo mogą iść w parze
Nowoczesna technologia i klasyczne przepisy podatkowe nie zawsze się ze sobą „dogadują”. Ale przykład interpretacji z 2024 roku pokazuje, że prawo może się dostosowywać – i że także osoby rozliczające się w kryptowalutach mają prawo do sprawiedliwego traktowania.
Jeśli zadbają o formę, dokumentację i przeznaczenie środków – mogą korzystać z ulgi mieszkaniowej tak samo, jak inni podatnicy.
Źródło cytatów i danych:
- Kancelaria Skarbiec – skarbiec.biz
- Interpretacja indywidualna KIS z 21.02.2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.494.2023.1.MW
- Komentarz: radca prawny Robert Nogacki
