Do końca czerwca 2026 r. gminy muszą przyjąć plany ogólne, które określą, gdzie można budować. Właściciele działek ruszyli po decyzje o warunkach zabudowy.
Rekordowy popyt na działki. Ale zbliża się zmiana prawa
Polski rynek działek budowlanych przeżywa boom. Według danych GUS, w 2024 roku wartość transakcji nieruchomościami przekroczyła 257,4 mld zł, rosnąc o 21 proc. rok do roku, a liczba sprzedaży działek niezabudowanych zwiększyła się o 13,2 proc..
Działki pod zabudowę mieszkaniową stanowiły już ok. 40 proc. całego rynku gruntów, a w części Mazowsza i Małopolski ceny przekroczyły 500 zł/m².
To pokazuje, jak silny jest dziś popyt na ziemię pod budowę domu. Jednak w tle trwa proces, który może odwrócić ten trend.
Za niespełna dwa lata w całym kraju wejdą w życie plany ogólne gmin – nowy instrument planowania przestrzennego, który zdecyduje, gdzie można będzie budować, a gdzie nie.
Dla kogo to ważne
Zmiana dotyczy praktycznie wszystkich:
- właścicieli działek, którzy chcą postawić dom,
- osób planujących podział gruntu na mniejsze działki budowlane,
- inwestorów, którzy kupują i sprzedają grunty z zyskiem.
Po wejściu w życie planów ogólnych w 2026 r. nie każda działka pozostanie budowlana.
Jeśli znajdzie się poza strefą zabudowy określoną w planie, gmina odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). A bez niej nie da się uzyskać pozwolenia na budowę.
Fala wniosków przed 30 czerwca 2026 r.
W urzędach w całym kraju trwa wyścig z czasem. Jak podaje portal prawo.pl, samorządy odnotowują gwałtowny wzrost liczby wniosków o WZ.
Właściciele chcą zdążyć przed graniczną datą 30 czerwca 2026 r., kiedy każda gmina ma obowiązek przyjąć swój plan ogólny.
To kluczowy termin, bo:
- decyzje WZ wydane przed 30 czerwca 2026 r. zachowają ważność bezterminowo, nawet jeśli później plan ogólny zmieni przeznaczenie działki,
- natomiast po tej dacie WZ będzie można wydać tylko dla terenów ujętych w planie ogólnym jako strefy zabudowy,
- działki, które trafią do stref rolnych lub zielonych, stracą możliwość uzyskania nowych decyzji o WZ,
- a gmina zyska realne narzędzie do blokowania zabudowy na określonych obszarach.
Dlatego wnioski o warunki zabudowy rosną lawinowo – to sposób właścicieli na zachowanie praw nabytych i ochronę wartości gruntu.
Co zmieniają plany ogólne
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 977) nakłada na wszystkie gminy obowiązek uchwalenia planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r.
Nowy dokument:
- zastąpi dotychczasowe studium,
- będzie wiążący przy wydawaniu decyzji o WZ,
- określi strefy funkcjonalne – np. zabudowy mieszkaniowej, rolnej, zieleni, przemysłowej,
- nie przewiduje rekompensaty finansowej dla właścicieli działek, które stracą możliwość zabudowy.
Adwokat Maciej Górski z kancelarii GPLF komentuje:
– Plan ogólny może pozbawić właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym można dopatrywać się niekonstytucyjności – podkreśla w rozmowie z prawo.pl.
Podział działki, gmin może odmówić zgody
Nowe przepisy nie odbiorą właścicielowi prawa do dzielenia lub sprzedaży gruntu, ale zmienią procedurę zatwierdzania podziałów.
Od 2026 r. wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie mógł odmówić zatwierdzenia projektu podziału, jeśli uzna, że jest on sprzeczny z planem ogólnym.
W praktyce:
- jeśli teren zostanie oznaczony jako rolny, leśny lub rezerwowy, urząd może odmówić akceptacji podziału,
- bez tej decyzji projekt nie trafi do ewidencji gruntów,
- nowo wydzielone działki nie zyskają prawa do zabudowy, dopóki plan nie ulegnie zmianie.
Nie jest to więc zakaz własności, ale istotne ograniczenie inwestycyjne.
Skutki dla rynku: działki z WZ drożeją, reszta traci
Działki z ważną decyzją o warunkach zabudowy stają się coraz bardziej pożądane.
Według danych WGN i Bankier.pl, w 2025 roku grunty z WZ sprzedają się średnio o 15–20 proc. drożej niż działki bez dokumentacji planistycznej.
W miarę jak zbliża się termin 2026 roku, różnica ta będzie się pogłębiać.
Właściciele, którzy nie uzyskają WZ przed wejściem planów ogólnych, ryzykują, że ich działki utracą status budowlany, a wraz z nim znaczną część wartości rynkowej.
Co można zrobić już teraz
Eksperci są zgodni: kto ma działkę i nie ma planu miejscowego, powinien działać natychmiast.
- Sprawdź, czy gmina rozpoczęła prace nad planem ogólnym – to publiczna informacja.
- Złóż wniosek o warunki zabudowy przed połową 2026 roku.
- Dołącz mapę ewidencyjną i koncepcję zabudowy – to przyspiesza procedurę.
- Jeśli planujesz podział – obejmij wnioskiem cały teren, by decyzja WZ chroniła wszystkie przyszłe działki.
WZ wydana przed 2026 rokiem zachowuje ważność bezterminowo. Nawet jeśli gmina później zmieni przeznaczenie działki, właściciel nadal może budować.
Samorządy biją na alarm
Związek Miast Polskich ostrzega, że wiele gmin nie zdąży przygotować planów ogólnych w terminie z powodu braku urbanistów i środków.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie planuje jednak przesunięcia daty – 30 czerwca 2026 r. pozostaje niezmienny.
Dla właścicieli działek to ostatni moment, by zachować elastyczność inwestycyjną i ochronić wartość nieruchomości.
Wnioski: kto zdąży, ten wygra
Reforma planowania przestrzennego to największa zmiana od 20 lat.
Nie odbierze ci własności, ale może zamknąć drogę do budowy i obniżyć wartość twojej działki.
Właściciele, którzy uzyskają WZ przed 30 czerwca 2026 r., zachowają wszystkie dotychczasowe prawa – niezależnie od tego, co zdecyduje gmina.
Źródła:
- Główny Urząd Statystyczny – Obrót nieruchomościami w 2024 r.
- Prawo.pl – Trwa wyścig po warunki zabudowy na starych zasadach
- Bankier.pl – Ceny transakcyjne działek budowlanych II kw. 2025 – raport
- WGN – Rynek działek, terenów i gruntów w Polsce, lipiec 2025
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 977)
