Samorządy chcą opodatkować niesprzedane mieszkania. Deweloperzy: my nie spekulujemy, tak działa rynek!

Po decyzji Katowic, które naliczyły deweloperom stawkę 34 zł za m² zamiast 1,19 zł, kolejne miasta analizują podatek od pustych lokali. Branża przekonuje, że niesprzedane mieszkania wynikają z cyklu inwestycyjnego i słabej siły nabywczej klientów, a nowe obciążenia mogą ograniczyć podaż i podbić ceny.

Samorządy przekonują, że puste, niesprzedane mieszkania ograniczają podaż, podbijają ceny i obciążają budżety miast. Branża deweloperska odpowiada jednak, że takie lokale nie są efektem spekulacji, lecz zwykłym elementem procesu inwestycyjnego — odzwierciedlają tempo sprzedaży, nastroje klientów i sytuację na rynku kredytowym.

Odmienne od samorządowego, podejście deweloperów do tej kwestii, dobrze widać w sondzie dompress.pl. Deweloperzy biorący w niej udział podkreślają, że większość niesprzedanych mieszkań to nie „kapitał trzymany na później”, lecz po prostu efekt cyklu: część nabywców czeka na gotowy budynek, część ma ograniczoną zdolność kredytową, a sprzedaż w naturalny sposób trwa dłużej, niż sama budowa. Zdaniem firm to właśnie te czynniki, a nie spekulacja, tłumaczą obecność gotowych, niewyprzedanych lokali w nowych inwestycjach.

Katowice: „Puste mieszkanie nie jest mieszkaniem, tylko towarem”

Katowice jako pierwsze w Polsce zdecydowały się potraktować gotowe, niesprzedane mieszkania jak element działalności gospodarczej, a nie jak lokale pełniące funkcję mieszkaniową. W praktyce oznacza to zmianę wysokości podatku: jeśli w mieszkaniu nikt nie mieszka ani go nie wynajmuje, nie powinno ono korzystać z preferencyjnej, niższej stawki przeznaczonej dla lokali faktycznie używanych do celów mieszkaniowych.

Miasto zastosowało więc stawkę 34 zł za m² zamiast 1,19 zł za m² — czyli właśnie tej preferencyjnej, niższej stawki mieszkaniowej. Różnica jest ogromna. W przypadku 60-metrowego lokalu oznacza to wzrost podatku z około 70 zł rocznie do ponad 2 tys. zł. Co więcej, część decyzji obejmuje także poprzednie lata, dlatego niektóre firmy otrzymały wyrównania liczone w setkach tysięcy złotych.

O dyskusji w warszawskim samorządzie na temat podatków od niesprzedanych nieruchomości czytaj w artykule Fakty Plus – Warszawa rozważa podatek od pustostanów. Interpelacja do Rafała Trzaskowskiego

Jak samorządy uzasadniają takie rozwiązanie?

W ocenie samorządów wyższe opodatkowanie pustych mieszkań ma rozwiązać kilka problemów naraz. Najważniejszy z nich dotyczy sposobu, w jaki traktowane są lokale pozostające po zakończeniu inwestycji. Miasta przekonują, że część takich mieszkań nie pełni funkcji mieszkaniowej, bo nikt w nich nie mieszka ani ich nie wynajmuje. W praktyce działają jak aktywo inwestycyjne, które może być przetrzymywane w oczekiwaniu na wzrost cen. Podatek ma więc zniechęcać do długiego „leżakowania” lokali i wymuszać ich szybsze trafianie na rynek.

Drugim argumentem jest płynność podaży. Samorządy twierdzą, że jeśli utrzymywanie gotowych mieszkań przestanie być bezkosztowe, sprzedaż przyspieszy, a kupujący zyskają dostęp do większej oferty w momentach największego popytu. W tej narracji podatek nie jest sankcją, lecz narzędziem poprawiającym działanie rynku.

Jest też aspekt fiskalny. Miasta podkreślają, że preferencyjna, niższa stawka podatku została stworzona dla lokali, które faktycznie są miejscem do życia. Jeśli mieszkanie funkcjonuje jako towar w obrocie, a nie jako przestrzeń zapewniająca potrzeby mieszkańców, nie powinno korzystać z ulg finansowanych pośrednio przez lokalnych podatników. Wyższe opodatkowanie ma zarówno lepiej oddawać charakter takich lokali, jak i generować dodatkowe wpływy do budżetu.

Samorządy dodają również, że takie rozwiązanie porządkuje system podatkowy. Z ich perspektywy preferencyjne zasady nie mogą obejmować lokali, które są wykorzystywane jak element majątku przedsiębiorstwa. Priorytetem jest szybki obrót mieszkaniami, a nie ich przetrzymywane jako aktywów.

W opinii samorządów taka polityka ma poprawić dostępność mieszkań, ograniczyć zjawiska spekulacyjne i poprawić stan lokalnych budżetów.

Czy deweloperzy celowo przetrzymują mieszkania? Branża: to efekt rynku, nie strategia

W sondzie dompress.pl przedstawiciele firm deweloperskich nie zgadzają się z opinią samorządów. Puste, niesprzedane lokale pojawiają się w każdej inwestycji, ale jest to raczej skutek niewystarczającego tempa sprzedaży, zmieniających się decyzji klientów i lokalnych warunków rynkowych, niż elementem świadomej strategii.

Wojciech Zhang-Czabanowski z Waryński SA opisuje to jako naturalną część procesu inwestycyjnego:

„Niesprzedany lokal to nie zapas spekulacyjny. To produkt w toku, naturalna faza inwestycji.”

Zwraca uwagę, że w miastach z dużą podażą mieszkań część lokali może pozostać w ofercie dłużej, bo kupujący podejmują decyzje ostrożniej, niż kilka lat temu.

Zuzanna Należyta z Eco Classic dodaje, że w wielu lokalizacjach to nie brak podaży jest problemem, lecz ograniczona możliwości zakupowe klientów. W jej ocenie:

„Od dwóch lat mamy istotną nadpodaż i liczne promocje, więc żaden deweloper nie chce, żeby mieszkania mu ‘stały’. Jeśli tak się dzieje, to z powodu braku możliwości nabywczych klientów.”

Ten obraz jest odmienny od narracji samorządów: pusty lokal nie jest czymś „odłożonym na później”, tylko konsekwencją sytuacji, w której popyt nie nadąża za ofertą.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom zwraca również uwagę na aspekt finansowy. Gotowe, niesprzedane mieszkania nie przynoszą firmom korzyści — generują koszty: opłaty do wspólnoty, media, utrzymanie części wspólnych. To, jak podkreśla, nie jest zasób, z którego można czerpać przewagę, tylko obciążenie, którego firmy starają się pozbyć, sprzedając lokale możliwie szybko.

W efekcie deweloperzy wskazują, że zarzut spekulacji nie znajduje potwierdzenia ani w ich doświadczeniu, ani w realiach rynku: pustostany wynikają przede wszystkim z tempa sprzedaży, kondycji popytu i cyklu inwestycyjnego — a nie z celowego ograniczania podaży.

Samorządy mówią o „sprawiedliwości podatkowej”. Branża: to nieporozumienie, które może podnieść ceny

Drugi argument miast brzmi: skoro lokal stoi pusty i nie pełni funkcji mieszkaniowej, jest towarem, więc powinien płacić podatek jak towar. Nic nie uzasadnia sytuacji, w której firma posiadająca kilkadziesiąt gotowych mieszkań płaciła taką samą stawkę podatku, jak rodzina żyjąca w jednym lokalu.

Dla samorządów to kwestia elementarnej równości — i narzędzie, które ma ograniczyć rzekome nadużycia rynku.

Przedsiębiorcy ostrzegają: każdy dodatkowy koszt, w tym podatek, finalnie wyląduje w cenie metra kwadratowego. To mechanizm rynkowy, którego nie da się pominąć.

Joanna Chojecka z Robyg ujmuje to wprost:

„Efektem będzie nie spadek, lecz potencjalny wzrost cen mieszkań, bo rosnące ryzyka i koszty trzeba będzie uwzględnić w cenach.”

Podobnie uważa Andrzej Gutowski z Ronson Development, który przewiduje, że firmy zaczną ograniczać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek, a w momentach słabszego popytu mogą wstrzymywać kolejne etapy inwestycji. Zdaniem Gutowskiego nowe obciążenia fiskalne nie zniwelują problemu, a jedynie osłabią podaż.

Andrzej Swoboda z Grupy CTE dodaje, że wysokie podatki od niesprzedanych mieszkań mogą doprowadzić do efektów odwrotnych od zamierzonych: wstrzymania nowych projektów, spadku podaży i ostatecznie dalszego wzrostu cen.

Deweloperzy nie widzą w podatku narzędzia walki ze spekulacją, ale wręcz przewidują, że jego wprowadzenie zaszkodzi samym kupującym.

Budżet samorządów a realne wpływy. Czy to się opłaci?

Trzeci element samorządowej narracji to kwestie fiskalne: podatek od pustostanów ma zwiększyć wpływy do budżetu, z których można finansować m.in. infrastrukturę i programy mieszkaniowe.

Branża odpowiada na to: wpływy będą znacznie niższe, niż zakładają urzędnicy.

Jak mówi Tomasz Kaleta, dyrektor sprzedaży w Develii:

w dobrze zaprojektowanych inwestycjach odsetek gotowych, niesprzedanych mieszkań to 1–2 proc. całej oferty. Jeśli te dane zestawić ze stawkami podatkowymi, okazuje się, że potencjalne wpływy dla miasta wyniosą co najwyżej kilka milionów złotych rocznie.

Dla dużych metropolii to kwota marginesowa, a koszty administracji, sporów i postępowań odwoławczych mogą być wielokrotnie wyższe.

Równie sceptyczny jest Damian Tomasik z Alter Investment, według którego podatek może dodatkowo osłabić rynek gruntów i spowodować, że część projektów zostanie przesunięta lub w ogóle nie powstanie.

Branża zwraca uwagę na skutki uboczne, o których samorządy zwykle nie wspominają

W wypowiedziach zebranych przez dompress.pl, a także w publicznych komentarzach przedstawicieli firm, pojawia się wątek praktycznych konsekwencji wprowadzenia podatku od pustych mieszkań. Deweloperzy podkreślają, że sprzedaż mieszkań często trwa dłużej niż sama budowa, dlatego gotowe, niewyprzedane lokale są naturalnym elementem cyklu inwestycyjnego, a nie sygnałem celowego przetrzymywania mieszkań.

Drugim podnoszonym argumentem są koszty. Puste mieszkanie nie jest dla firmy neutralne finansowo. Generuje opłaty do wspólnoty, koszty mediów i bieżącego utrzymania budynku. W opinii branży trudno więc mówić o celowym przetrzymywaniu lokali, skoro każdy dodatkowy miesiąc oznacza wymierne obciążenie. To — jak podkreślają — podważa tezę, że pustostany są strategią spekulacyjną.

Deweloperzy zwracają również uwagę, że nowe, wyższe opodatkowanie może zniechęcić firmy do rozpoczynania kolejnych projektów, zwłaszcza w okresach słabszego popytu. Zdaniem branży wprowadzenie podatku może ograniczyć liczbę nowych inwestycji, co przełoży się na mniejszą podaż mieszkań w kolejnych latach.

Wskazują też na ograniczoną efektywność fiskalną takiego rozwiązania. Nawet jeśli podatek od niesprzedanych lokali przyniesie dodatkowe wpływy, mogą być one niewielkie i nie zrekompensują potencjalnych skutków ubocznych, takich jak spadek aktywności inwestycyjnej czy wzrost kosztów realizacji projektów. W ocenie branży samorządy reagują więc na problem, który nie występuje w istotnej skali, a nowe obciążenia mogą pogłębiać wyzwania, zamiast je rozwiązywać.

Podatek tylko pretekstem. Sednem sporu jest filozofia rynku

Z perspektywy samorządów to zresztą całkiem naturalne, że chcą dbać o budżet miasta i próbują ograniczyć sytuacje, w których deweloperzy i inwestorzy spekulacyjni korzystają z tych samych ulg podatkowych co zwykli mieszkańcy. Urzędnicy nie ukrywają, że rozróżnienie między „uczciwym deweloperem” a „flipperem-spekulantem” bywa trudne, a preferencyjna, niższa stawka podatku została stworzona po to, by wspierać funkcję mieszkaniową, a nie działalność handlową. W takim podejściu zasada jest prosta: skoro lokal nie służy ludziom, tylko czeka na sprzedaż, powinien być rozliczany jak towar.

Deweloperzy odpowiadają, że choć intencjonalnie nie stosują strategii sztucznego blokowania podaży, rynek bywa kapryśny i zdarzają się momenty, w których pewne zachowania mogą wyglądać na spekulację, mimo tego, że nią nie są. Jednocześnie branża akcentuje własne argumenty: dodatkowe obciążenia podatkowe nie będą finansowane z zysków przedsiębiorców. Jeśli koszty wzrosną, będą one przerzucane na klientów, bo taki jest mechanizm rynku.

Taka argumentacja — choć ekonomicznie uzasadniona — nie zdobywa dziś zbyt wielu zwolenników. W opinii publicznej trudno wzbudzić sympatię argumentem „będziemy musieli podnieść ceny”, zwłaszcza gdy samorządy mówią o „sprawiedliwości podatkowej” i ochronie dostępności mieszkań.

Możliwe więc, że czeka nas scenariusz zarówno wyższych podatków dla deweloperów, jak i wyższych cen mieszkań — co z pewnością wydarzyłoby się nawet bez nowych obciążeń. A klienci i tak będą zmuszeni kupować nieruchomości, bo w czymś trzeba mieszkać. W praktyce problem może rozmyć się w obliczu potężnych potrzeb rynku mieszkaniowego, zmian demograficznych i nieuchronnych rynkowych zawirowań. I żadna fiskalna ingerencja nie zmieni praw rządzących podażą i popytem, a podatki — prędzej czy później — i tak ktoś zapłaci.

Źródła:

• dompress.pl
• Fakty Plus – Warszawa rozważa podatek od pustostanów. Interpelacja do Rafała Trzaskowskiego

Rafał Bernasiński