Po wejściu nowych przepisów sprzedaż mieszkań w największych miastach wzrosła nawet o 28 proc., choć na Śląsku spadła o 11 proc. Wrzesień przyniósł niespodziewane korekty w statystykach rynku.
Efekt wrześniowych zmian w przepisach
Wrzesień przyniósł gwałtowne odbicie w statystykach sprzedaży mieszkań. Nowe przepisy dotyczące obowiązkowej publikacji pełnej oferty mieszkaniowej zmusiły deweloperów do ujawnienia informacji, które wcześniej mogły być pomijane lub ujawniane z opóźnieniem. Dane, które przez miesiące pozostawały poza oficjalnym obiegiem, nagle wystrzeliły w raportach.
W największych metropoliach sprzedaż nowych mieszkań w trzecim kwartale 2025 roku wzrosła od 4 do 28 procent, zależnie od lokalnego rynku. Najsilniejszy skok odnotowano w Krakowie i Wrocławiu, a Warszawa wciąż pozostaje największym rynkiem w kraju.
Co naprawdę napędziło wrześniowy skok
Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, w rozmowie z „Rzeczpospolitą” tłumaczy, że wrześniowy skok sprzedaży to w dużej mierze efekt ujawnienia wcześniej niepublikowanych danych, a nie faktyczny boom popytowy.
– We wrześniu przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu „ujawniła” się sprzedaż z poprzednich miesięcy, której niektórzy deweloperzy wcześniej nie raportowali. Dopiero po odkryciu kart dane te zostały zaktualizowane
– powiedział Dziekoński.
Ekspert dodaje, że część firm mogła również celowo zmniejszać dostępną ofertę, aby poprawić własne wskaźniki w momencie wejścia nowych regulacji.
– Niektóre firmy mogły po prostu chcieć zmniejszyć dostępną ofertę i w tym celu przed 11 września wycofały z niej część lokali lub oznaczyły je jako sprzedane. Oceniamy, że oba te zjawiska w siedmiu największych metropoliach mogły podnieść sprzedaż w trzecim kwartale łącznie o ok. 700–900 lokali
– dodał w rozmowie z „Rzeczpospolitą”.
Luka w przepisach zamiast manipulacji
Wbrew pozorom nie była to manipulacja rynkiem w sensie prawnym. Deweloperzy nie złamali prawa — wykorzystywali lukę w dawnych regulacjach, które nie zobowiązywały ich do pełnej przejrzystości.
Mogli przez lata ukrywać część mieszkań, opóźniać raportowanie i kreować niepełny obraz rynku. Nowe przepisy ten mechanizm zamknęły, co przełożyło się na jednorazowy „efekt ujawnienia”. Statystyki skoczyły, ale nie dlatego, że nagle Polacy ruszyli masowo kupować mieszkania.
Nie wszędzie rynek reaguje tak samo
Mimo ogólnej poprawy, Śląsk pozostaje wyjątkiem. Marek Wielgo zwraca uwagę, że tylko deweloperzy z Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii nie zaliczą trzeciego kwartału do udanych.
– W miastach GZM sprzedaż nowych mieszkań skurczyła się aż o 11 procent. W pozostałych metropoliach wielu deweloperów, choć nie wszyscy, mogli się cieszyć z powrotu kupujących na rynek
– mówi Wielgo.
Wzrost liczby umów deweloperskich był najwyższy w Krakowie (+28 proc.) i Wrocławiu (+21 proc.). W Warszawie sprzedaż wzrosła o 14 proc., w Łodzi o 13 proc., w Trójmieście o 9 proc., a w Poznaniu o 4 proc.
Nowe przepisy mogą zmienić rynek
Eksperci podkreślają, że w dłuższej perspektywie obowiązek transparentności może działać stabilizująco. Większa przejrzystość oznacza lepsze warunki dla kupujących i bardziej uczciwą konkurencję między firmami.
Nabywcy zyskują realną możliwość porównywania cen i ofert, a deweloperzy tracą swobodę w dowolnym „zarządzaniu” statystykami. Dla rynku może to oznaczać bardziej przewidywalne cykle sprzedaży i szybsze reagowanie na realny popyt.
Gdzie kupujący wracają najszybciej
Największe zainteresowanie mieszkaniami wraca do dużych metropolii — tam, gdzie popyt był wcześniej tłumiony przez brak przejrzystości. Obowiązek publikowania pełnej oferty i dostęp do rządowej platformy porównawczej dają kupującym realne narzędzie negocjacyjne.
W mniejszych miastach efekty nowych przepisów są na razie ograniczone. Rynek lokalny reaguje wolniej i mocniej zależy od sytuacji gospodarczej regionu.
Źródła:
- FaktyPlus.pl – Od teraz porównasz wszystkie oferty nowych mieszkań na rządowym portalu. Czy to zmieni rynek nieruchomości?
- „Rzeczpospolita” – „Cuda” u deweloperów? Efekt odkrycia kart, czyli pokazania cen
- Główny Urząd Statystyczny – Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2025 r.
