Serwis Tooba.pl podał, że koszt netto m2 stanu surowego domu jednorodzinnego to – 2840 zł. Ale czy to faktycznie rzetelna wycena?
Co dokładnie obejmuje wycena 2840 zł/m²? To nie jest cena „dla każdego domu”
Warto podkreślić, że podana w raporcie Tooba.pl cena 2840 zł netto za 1 m² powierzchni użytkowej w stanie surowym zamkniętym opiera się na ściśle określonych założeniach technologicznych i konstrukcyjnych. Nie jest to uniwersalny koszt dla każdego projektu, lecz uśredniona wartość dla najczęściej wybieranego typu domu w Polsce.
W wycenie tej uwzględniono:
- technologię murowaną (np. beton komórkowy lub pustak ceramiczny),
- tradycyjne fundamenty – ławy i ściany fundamentowe z bloczków betonowych,
- dach dwuspadowy lub czterospadowy z dachówką ceramiczną lub betonową,
- pełną więźbę dachową wykonaną z drewna,
- stropy żelbetowe (monolityczne lub prefabrykowane),
- schody żelbetowe lane na budowie,
- standardowe okna i drzwi zewnętrzne z PCV,
- bramę garażową (jeśli garaż znajduje się w bryle budynku).
To model referencyjny, który umożliwia porównywanie kosztów, ale nie odzwierciedla sytuacji wszystkich inwestorów. Przykładowo, jeśli Twój projekt zakłada:
- blachodachówkę zamiast dachówki – koszt dachu będzie niższy nawet o 30–40%,
- prostą więźbę dachową (np. pod dach jednospadowy) – mniej materiału i robocizny,
- brak schodów żelbetowych – oszczędność nawet kilkunastu tysięcy złotych,
- dom parterowy bez stropu monolitycznego – kolejna redukcja kosztów,
to rzeczywisty koszt budowy w stanie surowym zamkniętym może być znacznie niższy niż 2840 zł/m².
Z drugiej strony, inwestorzy wybierający bardziej skomplikowane konstrukcje – np. dach wielospadowy, piwnicę czy technologię z bali – muszą liczyć się z kosztami znacznie wyższymi od podanej średniej.
Wniosek? Warto traktować wycenę raportową jako punkt odniesienia, a nie gotową wycenę własnego projektu. Diabeł – jak zawsze w budowie – tkwi w szczegółach. W efekcie, realny koszt budowy domu do zamieszkania może być dwukrotnie wyższy.
Dlaczego wybór projektu ma kluczowe znaczenie?
Wstępny kosztorys często nie bierze pod uwagę indywidualnych decyzji inwestora. Tymczasem to właśnie projekt domu determinuje dziesiątki elementów technicznych i konstrukcyjnych, które mają bezpośredni wpływ na budżet. Jak wynika z raportu Tooba.pl, różnice te mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych, a w przypadku większych domów – nawet ponad 100 tys. zł.
W analizie Tooba.pl przyjęto za punkt odniesienia modelowy dom jednorodzinny w technologii murowanej, z dachem dwuspadowym, stropami żelbetowymi, schodami wewnętrznymi oraz tradycyjnymi fundamentami. Na tej podstawie obliczono, jak poszczególne elementy projektu wpływają na końcowy koszt budowy.
Przykładowo:
- projekt z dachem wielospadowym oznacza wzrost kosztu nawet o 120 zł za każdy m² powierzchni użytkowej,
- obecność garażu w bryle budynku to dodatkowy wydatek rzędu 30–50 tys. zł,
- budowa piwnicy podnosi koszt budowy o około 800 zł/m²,
- rezygnacja z schodów żelbetowych może przynieść oszczędność kilkunastu tysięcy złotych,
- wybór blachodachówki zamiast dachówki ceramicznej oznacza niższy koszt pokrycia i robocizny.
Dla inwestora oznacza to, że dwa wizualnie podobne domy mogą różnić się kosztem realizacji o dziesiątki tysięcy złotych – wyłącznie z powodu różnych decyzji projektowych. Dlatego już na etapie wyboru gotowego projektu warto dokładnie przeanalizować nie tylko jego wygląd i układ pomieszczeń, ale także rozwiązania konstrukcyjne i technologiczne, które będą miały realny wpływ na końcowy budżet budowy.
Garaż – wygoda czy kosztowny dodatek?
Dla wielu rodzin garaż w bryle budynku to wybór intuicyjny, utożsamiany z komfortem, bezpieczeństwem i prestiżem. Jednak z punktu widzenia kosztów budowy jest to element, który nie poprawia funkcji mieszkalnej domu, a jednocześnie potrafi znacząco obciążyć budżet inwestora.
Z danych Tooba.pl wynika, że średnie koszty związane z budową garażu wynoszą:
- Garaż jednostanowiskowy (ok. 20,5 m²) – ok. 30 000 zł
- Garaż dwustanowiskowy (ok. 35,8 m²) – ok. 53 000 zł
- Wiata garażowa (ok. 25,2 m²) – ok. 13 000 zł
Kwoty te obejmują zarówno materiały konstrukcyjne, jak i robociznę, a także wykonanie bramy garażowej i pokrycia dachu, które często są droższe niż w przypadku ścian mieszkalnych (ze względu na większe otwory, obróbki blacharskie, izolacje termiczne, itd.).
Warto zauważyć, że każdy metr kwadratowy powierzchni garażu wlicza się do ogólnej powierzchni użytkowej budynku, co oznacza, że realnie zwiększa koszt budowy przeliczeniowy za m², ale nie dodaje metrów przestrzeni mieszkalnej.
Dodatkowo garaż w bryle oznacza:
- konieczność wykonania fundamentów i izolacji o większej powierzchni,
- wydłużenie instalacji elektrycznej i ewentualnie grzewczej,
- wyższe koszty tynków, wylewek, bramy automatycznej, odwodnienia.
W rezultacie, koszt wybudowania garażu może sięgnąć 10–15% całkowitego kosztu budowy domu – co przy inwestycji rzędu 500–600 tys. zł oznacza nawet 50–70 tys. zł różnicy w zależności od wybranej wersji projektu.
Dla inwestorów, którzy planują budowę w ograniczonym budżecie, rozsądną alternatywą może być:
- blaszany garaż wolnostojący (koszt od 4 do 8 tys. zł),
- wiata garażowa z drewna lub stali (koszt 10–15 tys. zł),
- lub nawet zewnętrzne miejsce postojowe z utwardzoną nawierzchnią, np. z płyt ażurowych.
Podsumowanie? Garaż to funkcjonalny dodatek, ale nie zawsze konieczny. Warto rozważyć, czy rzeczywiście będzie wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, czy stanie się jedynie dodatkowym pomieszczeniem gospodarczym. A za zaoszczędzone 30–50 tys. zł można sfinansować np. kuchnię, pompę ciepła, fotowoltaikę lub wyższy standard wykończenia wnętrz.
Rodzaj dachu – mniej spadków, więcej oszczędności
Kształt dachu to jeden z kluczowych elementów wpływających na całkowity koszt budowy domu. Nie chodzi tylko o estetykę – rodzaj dachu bezpośrednio przekłada się na ilość potrzebnego materiału, stopień skomplikowania konstrukcji, koszt robocizny oraz czas realizacji.
Zgodnie z analizą Tooba.pl, przyjęto następujące wartości wskaźnikowe:
- Dach płaski lub jednospadowy – oszczędność ok. 100 zł/m² powierzchni użytkowej,
- Dach dwuspadowy – koszt bazowy (bez dodatków ani oszczędności),
- Dach czterospadowy, kopertowy lub wielospadowy – wzrost kosztu o ok. 120 zł/m² powierzchni użytkowej.
W praktyce, przy domu o powierzchni 120 m², różnice te oznaczają:
- oszczędność do 12 000 zł w przypadku wyboru dachu jednospadowego,
- dopłatę nawet 14 000–25 000 zł przy dachu czterospadowym lub bardziej złożonym.
Skąd wynikają te różnice?
- Dach płaski to najprostsza konstrukcja – brak skosów, niewielka ilość drewna konstrukcyjnego, mniej robót dekarskich. Coraz częściej spotykany w nowoczesnych domach parterowych.
- Dach jednospadowy również jest ekonomiczny – prosta więźba, krótki czas montażu, niska ilość odpadów materiałowych.
- Dach dwuspadowy uznawany jest za złoty środek – stosunkowo prosty, ale bardziej tradycyjny, z dobrą funkcjonalnością poddasza.
- Dachy wielospadowe, czterospadowe i kopertowe generują znacznie większe koszty:
- bardziej złożona więźba dachowa,
- większa powierzchnia pokrycia i więcej odpadów materiałowych,
- wyższe koszty robocizny (więcej cięć, więcej obróbek blacharskich, więcej elementów spadkowych),
- trudniejsza izolacja termiczna i wodna (zwłaszcza przy lukarnach i załamanych połaciach).
Dodatkowo, skomplikowany dach to dłuższy czas montażu, większe ryzyko błędów wykonawczych
Technologia budowy – murowana nadal najtańsza
Wybór technologii budowy to jedna z najważniejszych decyzji, jaką musi podjąć inwestor na etapie planowania. Ma ona kluczowe znaczenie nie tylko dla kosztów samego wzniesienia budynku, ale również dla późniejszej eksploatacji, izolacyjności cieplnej, trwałości i dostępności ekip wykonawczych.
Zgodnie z danymi raportu Tooba.pl:
- Technologia murowana (np. z betonu komórkowego, pustaka ceramicznego, silikatów) – koszt bazowy,
- Technologia szkieletowa (drewniana) – droższa o ok. 100 zł/m² powierzchni użytkowej,
- Technologia z bali drewnianych – droższa aż o ok. 400 zł/m².
W praktyce oznacza to, że budowa domu o powierzchni 150 m²:
- w systemie szkieletowym może kosztować nawet 15 000 zł więcej niż murowany odpowiednik,
- a dom z bali – nawet 60 000 zł więcej już na etapie stanu surowego zamkniętego.
Skąd biorą się te różnice?
- Domy murowane są najpopularniejsze w Polsce – głównie ze względu na dostępność materiałów, stabilność konstrukcji, wysoką trwałość i niższe koszty wykonania. Są również najlepiej znane wykonawcom, co przekłada się na konkurencyjne stawki robocizny.
- Technologia szkieletowa wymaga precyzji i doświadczenia. Choć montaż trwa szybciej, to materiały konstrukcyjne (suszone drewno, płyty OSB, paroizolacje, wypełnienia termoizolacyjne) są droższe, a sam proces bardziej złożony. Koszt rośnie również z powodu mniejszej liczby wyspecjalizowanych ekip.
- Domy z bali to konstrukcje niszowe, które wymagają drewna wysokiej jakości (najczęściej świerk lub modrzew suszony komorowo), starannego dopasowania i zabezpieczeń. Wysoki koszt surowca i robocizny idzie tu w parze z wyjątkowym wyglądem i specyfiką użytkowania (np. pracą drewna, koniecznością sezonowania, szczelinowaniem, większymi stratami ciepła).
Czy wyższy koszt zawsze oznacza lepszą jakość?
Niekoniecznie. Choć domy z bali mają swój urok i świetnie wpisują się w wiejski lub górski krajobraz, ich parametry cieplne często nie dorównują murowanym odpowiednikom, a izolacja akustyczna jest znacznie słabsza. Z kolei domy szkieletowe są lekkie, szybko się je buduje i można je łatwo modernizować – ale wymagają doskonałej izolacji i precyzyjnego wykonania, by uniknąć mostków termicznych czy zawilgoceń.
Podsumowując: wybór technologii to nie tylko kwestia budżetu, ale też dostępności materiałów, ekip, lokalnych warunków gruntowych, a nawet klimatu. Dla większości inwestorów w Polsce technologia murowana pozostaje najbardziej opłacalna, a przy tym bezpieczna i elastyczna.
Parterowy czy piętrowy? Wysokość budynku ma znaczenie dla kosztów
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że dom piętrowy będzie droższy od parterowego – ma przecież więcej ścian, stropów, a także schody. Tymczasem raport Tooba.pl pokazuje, że jest odwrotnie: dom piętrowy często okazuje się tańszy w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej.
W analizie przyjęto:
- dom parterowy – koszt bazowy,
- dom piętrowy – oszczędność około 400 zł na każdym metrze kwadratowym powierzchni użytkowej.
Przy domu o powierzchni 140 m² różnica ta oznacza nawet 56 000 zł oszczędności.
Z czego wynika ta przewaga? Przy tej samej powierzchni użytkowej, budynek piętrowy zajmuje mniejszy obrys na działce. Ma zatem:
- mniejszą powierzchnię fundamentów,
- mniejszą powierzchnię dachu,
- krótsze instalacje poziome (elektryczne, wodno-kanalizacyjne),
- mniej robót ziemnych i izolacyjnych.
Dach i fundamenty to jedne z najdroższych elementów w budowie domu – mniejsza ich powierzchnia przekłada się więc na wymierne oszczędności. Choć dom piętrowy wymaga wykonania stropu i schodów, koszt tych elementów jest niższy niż oszczędności wynikające z ograniczenia innych robót.
Dodatkowo domy piętrowe są bardziej efektywne energetycznie – mają mniejszą powierzchnię przegród zewnętrznych w stosunku do kubatury, co oznacza mniejsze straty ciepła i niższe koszty ogrzewania.
Warto więc rozważyć dom piętrowy nie tylko z powodów funkcjonalnych (łatwiejsze oddzielenie strefy dziennej i nocnej, większa prywatność), ale również finansowych. Dla inwestorów dysponujących ograniczonym budżetem, to często najlepszy kompromis między metrażem a kosztami.
Poddasze: użytkowe czy do adaptacji? Różnice finansowe
Wybór rodzaju poddasza to jedna z decyzji, która często wydaje się drugorzędna – tymczasem może mieć istotny wpływ na koszt budowy domu. Z danych Tooba.pl wynika, że:
- poddasze do adaptacji w przyszłości zwiększa koszt budowy o około 500 zł na każdy m² powierzchni użytkowej,
- poddasze użytkowe wykończone od razu pozwala obniżyć koszt budowy o około 300 zł/m² względem wartości bazowej.
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wariant „do adaptacji” będzie tańszy – w końcu nie wykańcza się tej przestrzeni od razu. W praktyce jednak jest odwrotnie.
Dlaczego poddasze do adaptacji jest droższe?
Choć nie jest ono od razu wykończone, to już na etapie budowy trzeba:
- wykonać pełną konstrukcję dachu z odpowiednią nośnością i geometrią,
- zastosować strop między parterem a poddaszem (najczęściej żelbetowy),
- pozostawić dostęp (otwór na schody lub wyłaz),
- wykonać instalacje (lub przynajmniej przygotować ich przepusty),
- zapewnić odpowiednią izolację cieplną.
Dodatkowo, w przyszłości do kosztu adaptacji dochodzą:
- montaż schodów wewnętrznych,
- wykończenie ścian, posadzek, instalacji,
- możliwe trudności w prowadzeniu robót na zamieszkałej kondygnacji poniżej,
- inflacja materiałów i robocizny.
W efekcie całkowity koszt adaptacji poddasza często przekracza koszt jego wykończenia od razu – a dodatkowo rozkłada się w czasie i wymaga ponownej organizacji prac budowlanych.
Kiedy warto wybrać poddasze użytkowe?
- Gdy zależy mu na niższym koszcie w przeliczeniu na 1 m² – poddasze dom z poddaszem użytkowym zazwyczaj jest tańszy, niż budynek parterowy o tej samej powierzchni.
- Gdy inwestor chce maksymalnie wykorzystać powierzchnię domu przy ograniczonej powierzchni zabudowy (np. na małej działce).
- Gdy planuje wykończyć cały dom na jednym etapie i uniknąć ponoszenia kosztów w dwóch turach.
Piwnica – luksus, który kosztuje najwięcej
W analizie Tooba.pl budowa piwnicy została wskazana jako najdroższy dodatkowy element wpływający na końcowy koszt budowy domu. Zgodnie z przyjętymi założeniami:
- piwnica podnosi koszt budowy o około 800 zł na każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej.
W praktyce oznacza to, że dom o powierzchni 100 m² z pełnym podpiwniczeniem będzie droższy o co najmniej 80 000 zł, i to tylko na etapie stanu surowego zamkniętego.
Skąd biorą się tak wysokie koszty?
Budowa piwnicy wymaga znacznie bardziej złożonych i kosztownych rozwiązań konstrukcyjnych oraz instalacyjnych:
- głębsze wykopy i większe roboty ziemne,
- wzmocnione fundamenty i ściany piwniczne odporne na napór gruntu i wody,
- zaawansowane izolacje przeciwwilgociowe i przeciwwodne (papa, folie kubełkowe, hydroizolacje pionowe i poziome),
- drenaże i systemy odwodnienia,
- większe ryzyko napływu wody gruntowej, co generuje konieczność stosowania hydroizolacji aktywnych lub fundamentów w technologii „białej wanny”,
- dodatkowe schody, stropy, okna, wentylacja, a niekiedy nawet ogrzewanie.
Do tego dochodzą wyższe koszty eksploatacyjne – piwnice są z natury chłodniejsze i bardziej wilgotne, wymagają więc często dogrzewania, osuszania lub dodatkowego systemu wentylacji.
Czy piwnica się opłaca?
Decyzja o budowie piwnicy może mieć sens w konkretnych sytuacjach:
- gdy działka jest niewielka i nie ma możliwości rozbudowy domu w poziomie,
- gdy poziom wód gruntowych jest niski i warunki geotechniczne sprzyjają podpiwniczeniu,
- gdy inwestor potrzebuje dodatkowej przestrzeni technicznej (np. kotłowni na paliwo stałe, warsztatu, spiżarni),
- gdy dom ma być wyposażony w garaż podziemny.
W pozostałych przypadkach warto zastanowić się, czy wydatki sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych są uzasadnione. Dodatkową przestrzeń można często uzyskać w inny sposób – np. planując pomieszczenie gospodarcze w parterze, strych techniczny lub wolnostojący budynek pomocniczy.
Ekspert: mądre decyzje oszczędzają dziesiątki tysięcy
„W naszej codziennej pracy obserwujemy, że inwestorzy często skupiają się przede wszystkim na powierzchni użytkowej domu, zapominając, jak duże znaczenie mają rozwiązania konstrukcyjne i funkcjonalne”
– mówi Przemysław Klein, ekspert Tooba.pl.
Dodaje, że świadoma rezygnacja z piwnicy, wybór prostszego dachu lub piętra zamiast parteru może przynieść realne oszczędności, sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Jak optymalnie zaplanować budowę domu w 2025 roku?
Podstawowe zasady, które warto wdrożyć na etapie wyboru projektu:
- Wybierz projekt domu bez piwnicy – zysk nawet 80 tys. zł.
- Postaw na dach dwuspadowy lub jednospadowy – prostszy i tańszy w budowie.
- Zastanów się, czy garaż jest niezbędny – koszt może przekroczyć 50 tys. zł.
- Rozważ dom piętrowy zamiast parterowego – mniejszy koszt fundamentów i dachu.
- Zamiast poddasza do adaptacji, wybierz poddasze użytkowe od razu.
- Korzystaj z gotowych projektów i porównuj kosztorysy budowy od różnych firm.
Koszt budowy domu a rynek wtórny i przyszłość inwestycji
Wybór projektu i optymalizacja kosztów nie tylko wpływają na obecne wydatki, ale również na przyszłą wartość domu na rynku wtórnym. Przemyślane decyzje, takie jak dobre rozplanowanie przestrzeni, funkcjonalność i energooszczędność, mogą zwiększyć atrakcyjność nieruchomości przy sprzedaży.
Podsumowanie: koszt budowy to efekt Twoich decyzji
Wbrew pozorom, nie lokalizacja czy ceny materiałów mają największy wpływ na budżet, ale konkretne decyzje projektowe. To właśnie wybór kształtu dachu, obecności piwnicy, kondygnacji czy technologii budowy decyduje o tym, czy końcowa kwota będzie bliżej 3000 zł/m² czy może przekroczy 6000 zł/m².
2840 zł za m² to dobry punkt startowy, ale nie można go traktować jako pewnika. Dzięki świadomemu podejściu i wsparciu ekspertów możliwe jest zaplanowanie inwestycji, która nie tylko będzie komfortowa, ale i finansowo racjonalna.
Źródło: raport Tooba.pl
