Problem odbierania seniorom mieszkań w zamian za obietnicę opieki to złożone zjawisko na styku prawa, ekonomii i ludzkiej krzywdy. Pierwszy artykuł naszego cyklu Wnuczek 2.0 naświetla ogólny obraz – od mechanizmu działania po skutki społeczne.
W kolejnych publikacjach przyjrzymy się bliżej poszczególnym aspektom: opiszemy historie konkretnych ofiar i ukażemy ich profile, zbadamy luki w przepisach i odpowiedzialność instytucji, a także poszukamy rozwiązań, które mogłyby zapobiec tym tragediom w przyszłości.
Wiosną tego roku media obiegła historia 83-letniej kompozytorki Katarzyny Gärtner – niegdyś znanej z przebojów takich jak „Małgośka” – która dziś zmaga się z dramatycznymi konsekwencjami pewnej decyzji. Po śmierci męża, znajdując się w złym stanie psychicznym, artystka przepisała swój dom kuzynowi w zamian za obietnicę dożywotniej opieki. Szybko okazało się, że kuzyn nie zamierza wywiązać się z ustaleń – samotna seniorka została bez środków do życia i musiała wyprowadzić się z własnego domu. Prokuratura wszczęła śledztwo w sprawie domniemanego oszustwa, a pani Katarzyna tuła się po mieszkaniach przyjaciół, próbując odzyskać dorobek całego życia. Niestety, jej przypadek nie jest odosobniony.
Każdego roku w Polsce kilkanaście tysięcy seniorów decyduje się oddać swoje mieszkanie w zamian za finansowe lub opiekuńcze wsparcie – niestety często „za grosze”. Mechanizm na pozór wydaje się korzystny: osoba starsza przekazuje prawo własności nieruchomości w zamian za dożywotnią opiekę lub rentę. Rozwiązanie to znane jest od dawna w prawie cywilnym jako umowa dożywocia. W założeniu ma ono zapewnić seniorowi spokojną starość – kodeks cywilny nakłada na nabywcę mieszkania obowiązek przyjęcia seniora jako domownika i zapewnienia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, opieki w chorobie oraz godnego pogrzebu. Umowę zawiera się u notariusza, a jej postanowienia można dostosować do potrzeb – np. zamienić opiekę na ekwiwalent pieniężny wypłacany co miesiąc. W praktyce jednak to, co miało być gwarancją bezpieczeństwa, bywa wykorzystywane przeciwko najsłabszym.
Jak działa schemat „mieszkanie za opiekę”?
Schemat pozbawiania seniorów nieruchomości opiera się najczęściej na zaufaniu i braku pełnej informacji po stronie osoby starszej. Umowa dożywocia wymaga formy notarialnej – senior formalnie przenosi własność mieszkania na opiekuna (osobę prywatną lub firmę), w zamian otrzymując obietnicę dożywotniego utrzymania.Często w akcie notarialnym zastrzegane jest prawo seniora do zamieszkiwania w przekazanym lokalu aż do śmierci. Niestety, diabeł tkwi w szczegółach – jeśli umowa jest nieprecyzyjna lub zawarta pochopnie, senior może stracić realne zabezpieczenie. Przykładowo, zdarza się, że opiekun obiecuje wypłacać comiesięczną rentę, ale wysokość lub warunki waloryzacji nie zostają jasno określone. Bywa, że senior nie zadba o wpisanie swojego prawa do opieki do księgi wieczystej nieruchomości, co utrudnia egzekwowanie zobowiązań w przyszłości. W skrajnych sytuacjach oszuści nakłaniają starsze osoby do podpisania darowizny mieszkania lub sporządzenia testamentu na ich korzyść, oferując w zamian ustną obietnicę pomocy – której potem nie dotrzymują.
Mechanizm ten przybiera różne formy. Czasem inicjatorem jest pozornie życzliwy sąsiad lub daleki krewny, który widząc osamotnionego emeryta, roztacza wizję troskliwej opieki lub dodatkowych pieniędzy na leki i potrzeby. Indziej do drzwi pukają reprezentanci firm określających się mianem „funduszy hipotecznych” oferujących seniorom tzw. rentę dożywotnią – comiesięczne świadczenie finansowe w zamian za przeniesienie własności lokalu. Niezależnie od tego, czy opiekunem zostaje osoba prywatna, czy instytucja, senior oddaje swój najcenniejszy majątek z nadzieją, że zyska bezpieczeństwo na starość. Niestety, brak należytej kontroli nad realizacją obietnic sprawia, że nadzieja ta bywa zawiedziona.
Luka prawna i brak nadzoru
Choć umowa dożywocia jest legalnym kontraktem opisanym w kodeksie cywilnym, eksperci alarmują, że w obecnym stanie prawnym brakuje mechanizmów skutecznej ochrony seniorów. Tego typu transakcje nie podlegają żadnemu specjalnemu nadzorowi państwa – opierają się wyłącznie na ogólnych przepisach i dobrej woli stron. Komisja Nadzoru Finansowego ani UOKiK nie kontrolują działalności firm oferujących renty dożywotnie, ponieważ formalnie nie są one ani bankami, ani ubezpieczycielami. W efekcie senior zawierający umowę z funduszem hipotecznym jest pozbawiony podobnych gwarancji, jakie miałby np. w banku (gdzie depozyty są chronione, a działalność podlega regulacjom).
„Umowy dożywocia nie podlegają w żaden sposób regulacji czy nadzorowi ze strony państwa”
– podkreśla ekspert rynku nieruchomości Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl, (Muratordom.pl).
Jeśli firma przejmująca mieszkanie upadnie lub straci płynność finansową, brak jest pewnych gwarancji wypłaty obiecanych świadczeń. Senior co prawda zachowuje prawo do mieszkania do końca życia, ale może zostać bez pieniędzy na utrzymanie, a odzyskanie własności bywa długotrwałe i trudne.
O skali problemu świadczy fakt, że państwo dopiero po latach reaguje na sygnały nadużyć.
Ministerstwo Sprawiedliwości przyznało, że obecne przepisy nie zapewniają dostatecznej ochrony konsumentom w podeszłym wieku, i rozpoczęło prace nad zmianami. Nowelizacja prawa – zapowiedziana jesienią 2022 r. – zakładała ograniczenie kręgu uprawnionych do zawierania umów dożywocia wyłącznie do najbliższej rodziny seniora. Innymi słowy, firmy i obce osoby prywatne nie mogłyby już „odkupić” mieszkania od emeryta w zamian za opiekę. Projekt ten miał być reakcją na znaczny wzrost liczby takich umów. Ostatatecznie nic z tego nie wyszło – zdaniem części ekspertów tak radykalne ograniczenie mogło być mieczem obosiecznym – co z seniorami, którzy nie mają rodziny lub nie mogą liczyć na jej wsparcie? Pozbawienie ich możliwości zawarcia umowy dożywocia z zaufaną osobą spoza rodziny mogło odciąć ich od potrzebnej pomocy finansowej.
Alternatywnym rozwiązaniem miało być wprowadzenie szczegółowych regulacji i licencjonowania firm oferujących renty dożywotnie, tak by działały one na jasnych zasadach (np. wymóg ubezpieczenia wypłat na wypadek upadłości). Od lat postulowały to organizacje branżowe – już w 2018 r. firmy zrzeszone w Konferencji Przedsiębiorstw Finansowych apelowały o ustawę o dożywotnich świadczeniach pieniężnych. Mimo to, luka prawna pozostała, a banki nie zaoferowały seniorom bezpiecznej alternatywy. Co prawda w 2014 r. uchwalono ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, ale do dziś żaden bank nie wprowadził takiego produktu do oferty. W rezultacie starsze osoby, chcąc spieniężyć majątek mieszkaniowy, skazane zostały na oferty podmiotów poza nadzorem finansowym.
Jaką mamy teraz ochronę przed nieuczciwymi umowami?
Mimo powyższych inicjatyw na dzień 6 maja 2025 roku nie wprowadzono jeszcze kompleksowych zmian prawnych mających na celu ochronę seniorów przed utratą majątku w wyniku nieuczciwych umów dożywocia. Mimo licznych apeli ze strony organizacji społecznych, samorządów oraz Rzecznika Praw Obywatelskich, odpowiednie regulacje prawne nadal są w fazie projektów lub konsultacji.
Stan obecny:
- Brak nowych przepisów: Dotychczas nie uchwalono ustaw ograniczających możliwość zawierania umów dożywocia wyłącznie do najbliższej rodziny seniora. Propozycje takich zmian były rozważane, jednak nie zostały wprowadzone w życie.
- Luki prawne: Obecne przepisy nie zapewniają wystarczającej ochrony seniorom. Zdarza się, że po przekazaniu nieruchomości w ramach umowy dożywocia, seniorzy trafiają do domów pomocy społecznej, a koszty ich utrzymania ponoszą gminy, mimo że obowiązek opieki powinien spoczywać na nabywcach nieruchomości.
- Brak nadzoru nad firmami: Instytucje oferujące renty dożywotnie nie są objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego ani Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co zwiększa ryzyko nadużyć.
Coraz powszechniejsze zjawisko
Zjawisko „mieszkanie za opiekę” nasila się wraz ze starzeniem się społeczeństwa i ubóstwem części emerytów. Polscy seniorzy należą do najuboższych w UE, a wielu żyje samotnie – co czyni ich podatnymi na oferty poprawy bytu kosztem własnego lokum. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że statystyczny klient funduszu hipotecznego to osoba ok. 77. roku życia, zazwyczaj mieszkająca w dużym mieście. W latach 2010–2022 polskie fundusze hipoteczne przejęły nieruchomości warte ponad 150 mln zł, wypłacając seniorom łącznie zaledwie 30 mln zł rent. Oznacza to, że wypłacone kwoty stanowiły tylko około jednej piątej wartości oddanych mieszkań – reszta to potencjalny zysk firm, o ile seniorzy nie dożyją sędziwego wieku. Średnia wartość mieszkania przekazywanego funduszowi wynosiła ponad 400 tys. zł, podczas gdy przeciętna miesięczna renta dla seniora to około 1033 zł.
Łatwo policzyć, że żeby otrzymać równowartość rynkowej ceny mieszkania, emeryt musiałby pobierać świadczenie przez kilkadziesiąt lat – co w praktyce jest mało prawdopodobne.
Nie tylko fundusze celują w majątki osób starszych. Równie często dochodzi do indywidualnych nadużyć. Policja odnotowuje coraz więcej przypadków, gdy oszuści podają się za życzliwych pomocników, by przejąć mieszkanie seniora. Przykładem jest szokująca sprawa z Gniezna: tam dwaj mężczyźni wyszukiwali samotnych, schorowanych właścicieli mieszkań. Jeden z oszustów posuwał się nawet do podtruwania 81-letniego staruszka alkoholem niewiadomego pochodzenia, by skłonić go do uległości. Inną ofiarą padł 62-letni emeryt z długami – sprawcy obiecali, że za pieniądze ze sprzedanego mieszkania zapewnią mu miejsce w domu opieki, a rodzinie nic się nie należy. W rzeczywistości wyłudzili od niego sprzedaż lokalu, nakłonili do wydziedziczenia bliskich i przejęli 120 tys. zł uzyskane ze sprzedaży. Senior nigdy nie trafił do obiecywanej placówki – został z niczym, a sprawa oszustów trafiła do sądu.
Takie dramaty rozgrywają się w całej Polsce. Media regularnie opisują starsze osoby pozostawione bez dachu nad głową, gdy „dobroczyńca” zniknął wraz z ich majątkiem. Historie te mają wspólny mianownik: nadużycie zaufania. Ofiary często wstydzą się przyznać rodzinie czy policji, że dały się oszukać – obawiają się ocen i tego, że same są sobie winne. Szacuje się, że wiele takich przypadków w ogóle nie trafia do oficjalnych statystyk. Tymczasem dostępne dane są alarmujące: w pierwszym półroczu 2021 r. straty finansowe oszukanych seniorów (we wszystkich typach oszustw) przekroczyły 63 mln zł, czyli niemal tyle co w całym poprzednim roku. Aż 10% osób 65+ przyznaje, że padło ofiarą próby wyłudzenia. Skala problemu jest więc duża, a „dożywotnie opieki za mieszkanie” stały się jedną z jego najgroźniejszych odmian – bo stawką jest tu podstawowe poczucie bezpieczeństwa seniora.
Koszty społeczne i psychologiczne
Konsekwencje takich oszustw są tragiczne nie tylko materialnie, ale też społecznie i psychologicznie. Utrata własnego domu na starość to dla większości seniorów życiowa katastrofa – tracą poczucie stabilizacji i godności. Ofiary popadają często w depresję, poczucie winy i lęk. Jak zauważają psychologowie, osoby starsze, którym załamało się poczucie bezpieczeństwa, mogą utracić zaufanie do ludzi, zamknąć się w sobie i szybciej podupadać na zdrowiu. Niejednokrotnie wymagają potem pomocy psychiatrycznej czy wsparcia opieki społecznej, by w ogóle funkcjonować. Dla państwa oznacza to dodatkowe obciążenie – senior pozbawiony mieszkania często trafia pod opiekę instytucjonalną (np. do domu pomocy społecznej) lub wymaga lokalu socjalnego od gminy. Koszty ekonomiczne takich przypadków ponoszą więc podatnicy, podczas gdy oszuści czerpią korzyści finansowe kosztem ofiar.
Nie można też pominąć konfliktów rodzinnych będących efektem takich transakcji. Bywa, że senior, decydując się na umowę dożywocia z obcą osobą, pomija swoich spadkobierców – dzieci czy wnuki – co rodzi ogromne napięcia. Często relacje rodzinne są już wcześniej trudne (np. dorosłe dzieci wyjechały za granicę albo nie utrzymują kontaktu), a pojawienie się „obcego” beneficjenta majątku całkowicie te więzi niszczy. Zdarzają się jednak i sytuacje odwrotne – to członkowie rodziny dopuszczają się nadużyć. „Życia Seniora” opisuje historię matki oszukanej przez własnego syna, który przejął jej mieszkanie pod pretekstem opieki. Takie przypadki podważają zaufanie nawet do najbliższych i pozostawiają głęboką traumę. Seniorzy, którzy zostali skrzywdzeni przez rodzinę, często wstydzą się szukać pomocy i latami żyją w poczuciu krzywdy.
Oszustwo na zaufanie – nie tylko problem seniorów?
Mechanizm wykorzystania czyjegoś zaufania w celu osiągnięcia korzyści majątkowej jest znany od dawna jako oszustwo metodą „na wnuczka” czy „na policjanta”. W tych klasycznych scenariuszach przestępcy dzwonią do starszych osób, podają się za członka rodziny w potrzebie albo funkcjonariusza i podstępem nakłaniają do przekazania oszczędności życia. Choć schemat „mieszkanie za opiekę” różni się od nich formą, sedno pozostaje podobne – to przestępstwo zaufania (ang. trust fraud). Osoby starsze są szczególnie narażone, bo często cechują się dużą ufnością wobec ludzi, a zarazem pewną naiwnością finansową. Dzisiejsi 80–90-latkowie wychowali się w innych realiach, nie zawsze rozumieją skomplikowane umowy, mają też słabszy dostęp do niezależnych porad (np. prawnika czy doradcy finansowego). Przede wszystkim jednak wiele z tych osób cierpi na samotność i brak wsparcia, co sprawia, że chętniej przyjmują pomoc nawet od obcych. Oszuści świetnie to wykorzystują – budują relację, zdobywają zaufanie, a następnie podsuwają dokumenty do podpisu lub prośbę o pieniądze.
Trzeba zaznaczyć, że modus operandi w przypadkach przejmowania mieszkań jest bardziej złożony, niż w telefonicznych wyłudzeniach „na wnuczka”. Sprawcy potrafią tygodniami lub miesiącami zabiegać o względy ofiary, udając altruistycznych opiekunów. Bywa, że pomagają w codziennych zakupach, załatwiają drobne sprawy – wszystko po to, by uśpić czujność seniora. Gdy cel (przepisanie mieszkania) zostanie osiągnięty, ich postawa diametralnie się zmienia. Niestety, ex post udowodnienie zamiaru oszustwa bywa trudne – nierzadko sprawy kończą się słowem przeciw słowu w sądzie cywilnym, gdy senior próbuje odkręcić fatalną umowę. Procesy trwają latami, a w tym czasie starsza osoba może nie mieć gdzie mieszkać ani za co żyć.
Problem odbierania seniorom mieszkań w zamian za obietnicę opieki to złożone zjawisko na styku prawa, ekonomii i ludzkiej krzywdy. Pierwszy artykuł naszego cyklu naświetlił ogólny obraz – od mechanizmu działania po skutki społeczne.
W kolejnych publikacjach przyjrzymy się bliżej poszczególnym aspektom: opiszemy historie konkretnych ofiar i ukażemy ich profil, zbadamy luki w przepisach i odpowiedzialność instytucji, a także poszukamy rozwiązań, które mogłyby zapobiec tym tragediom w przyszłości.
Źródła:
- Murator Dom: Umowa dożywocia. Zmiana przepisów w 2023 r. ma chronić seniorów
- Money.pl: Państwo nie chroni seniorów. Każdy może im odebrać mieszkanie
- Tygodnik Powszechny: Cichy handel starością
- Fakt.pl: Podtruwali 81-latka, by przejąć jego mieszkanie. Dramatyczna historia z Gniezna
- Życie Seniora: Syn oszukał matkę. Historia starszej kobiety, która straciła dom w zamian za „opiekuńczą obietnicę”
