Koniec z kolejnymi warszawskimi Hongkongami? Rady gmin zablokują mieszkania w biurowcach i galeriach handlowych
Nowelizacja ustawy o własności lokali 2026 oddaje samorządom kontrolę nad wydzielaniem mieszkań w budynkach usługowych, co uderzy w rynek aparthoteli i mikroapartamentów w centrach miast.
Rewolucja w przepisach: Samorząd decyduje o samodzielności lokali
Rząd przygotował nowelizację ustawy o własności lokali, która ma ograniczyć praktykę masowego wydzielania mieszkań w budynkach formalnie przeznaczonych pod usługi. Projekt opublikowano w lutym 2026 roku w Rządowym Centrum Legislacji. Zmiany mają szczególnie uderzyć w rynek aparthoteli i mikroapartamentów, które w ostatnich latach wyrastały w centrach miast. Projekt ma zostać przyjęty przez rząd i procedowany jeszcze w 2026 r.
Nowe przepisy oddają większą kontrolę samorządom. To rady gmin będą mogły decydować, czy w budynkach usługowych w ogóle dopuszczalne będzie wydzielanie lokali o charakterze mieszkalnym. W praktyce oznacza to koniec automatycznego „przekształcania” obiektów hotelowych w quasi-mieszkania sprzedawane inwestorom.
„Kupiłem mieszkanie, balkony się obrywają, deweloper ma nas w … Pomocy!” Mieszkańcy kontra Dom Development
Zgodnie z nowym projektem, kluczowe uprawnienia zyskuje rada gminy. To lokalni radni, a nie tylko urzędnicy wydający zaświadczenia o samodzielności lokalu, będą decydować, czy w danym budynku usługowym w ogóle dopuszczalne jest wydzielenie lokali mieszkalnych. Nowelizacja wprowadza przepis, według którego:
„Rada gminy w drodze uchwały stanowiącej akt prawa miejscowego może określić zasady ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego na terenie gminy lub jej części”.
Takie rozwiązanie ma być skutecznym bezpiecznikiem przed niekontrolowanym rozrostem funkcji mieszkalnej na terenach usługowych.
Warszawski Hongkong: 1500 tworów mieszkaniopodobnych
Chyba warszawska inwestycja Bliska Wola Tower przy ulicy Kasprzaka stała się bezpośrednim zapalnikiem dla rządu do zaostrzenia prawa. To właśnie w tym gigancie powstało łącznie blisko 1500 lokali, z czego aż 477 to lokale o charakterze usługowym, które deweloper (J.W. Construction) sprzedawał jako luksusowe „apartamenty inwestycyjne”.
W rzeczywistości to typowe twory mieszkaniopodobne. Wiele z nich ma powierzchnię drastycznie mniejszą niż ustawowe 25 metrów kwadratowych, a niektóre liczą zaledwie 18–21 . Mogły one zostać sprzedane tylko dlatego, że w papierach figurowały jako lokale użytkowe. Dzięki temu deweloper mógł olać rygorystyczne normy nasłonecznienia i minimalnego metrażu, które muszą spełniać normalne mieszkania.
Nowa ustawa z 24 lutego 2026 r. sprawi, że w przyszłości radni miasta stołecznego Warszawy zyskają realne narzędzie do blokowania wyodrębniania takich klitek. Samorząd nie chce już tolerować nadużyć: miasto wcześniej odmówiło wydania zaświadczeń o samodzielności dla 157 lokali w tym kompleksie, uznając to za ordynarną próbę budowy mieszkań pod przykrywką biur.
Zgodnie z nowym projektem nowelizacji, jeśli taki lokal nie spełni rygorystycznych norm nasłonecznienia (minimum 3 godziny światła dziennego) oraz izolacji akustycznej, rada gminy w drodze uchwały po prostu zakaże założenia mu osobnej księgi wieczystej.
To definitywny koniec ery budowania ciasnych, ciemnych nor, które pod maską lokali usługowych udają pełnowartościowe apartamenty.
Wrocławski poligon doświadczalny: Przypadek Galerii Dominikańskiej
Potrzeba wprowadzenia tych regulacji staje się wyjątkowo wyraźna, gdy przyjrzymy się procesom zachodzącym w stolicy Dolnego Śląska. Wrocław od lat zmaga się z problemem dogęszczania centrum. Doskonałym przykładem jest kompleks Justin Center (ul. Krawiecka/Podwale). To ogromny gmach ze szkła i piaskowca, który od lat funkcjonuje jako hybryda. Część obiektu to klasyczne mieszkania, ale znaczna jego powierzchnia to lokale o statusie usługowym (aparthotel), które w rzeczywistości są wynajmowane na stałe. Właśnie takie budynki, gdzie granica między „pokojem hotelowym” a „mieszkaniem” jest zatarta, są głównym celem nowelizacji. Gdyby dziś inwestor Justin Center chciał zmienić status pozostałych pokoi hotelowych na pełnoprawne lokale mieszkalne z osobnymi księgami wieczystymi, musiałby uzyskać na to zgodę Rady Miejskiej Wrocławia.
Warto przytoczyć także kolejny przykład w wrocławskiego podwórka. To planowana transformacja Galerii Dominikańskiej. W 2024 roku radni miejscy,uchwalili plan miejscowy pozwalający na nadbudowę tego centrum handlowego o funkcję mieszkaniową.
W warunkach nowej ustawy z 2026 roku, inwestycja przy placu Dominikańskim staje przed nowym wyzwaniem. Choć plan zagospodarowania dopuszcza tam mieszkania, nowelizacja ustawy o własności lokali nakłada na inwestora dodatkowy rygor. Nawet jeśli budynek powstanie, deweloper będzie musiał uzyskać zgodę rady gminy na wyodrębnienie lokali, co będzie uzależnione od spełnienia rygorystycznych wymogów technicznych, takich jak odpowiednie nasłonecznienie, izolacja akustyczna oraz dostęp do infrastruktury społecznej.
Samorządy chcą opodatkować niesprzedane mieszkania. Deweloperzy: my nie spekulujemy, tak działa rynek!
Techniczne bariery dla „ukrytych mieszkań”: Standardy nie do przejścia
Wprowadzenie rygoru Prawa budowlanego dla lokali wyodrębnianych z budynków usługowych to dla inwestorów problem. Do tej pory, projektując aparthotel, deweloper mógł legalnie ignorować normy, które obowiązują w klasycznym budownictwie mieszkaniowym. Dzięki temu mógł „upchnąć” więcej jednostek na mniejszej powierzchni, co w gęstej zabudowie centrum takich miast jak Warszawa, Pozań czy Wrocław było normą.
Zgodnie z projektem z 24 lutego 2026 r., jeśli rada gminy ma wyrazić zgodę na wyodrębnienie lokalu, musi on spełnić surowe standardy:
- Nasłonecznienie (Norma 3 godzin): Pokoje mieszkalne muszą mieć zapewniony dopływ światła słonecznego przez minimum 3 godziny w dniach równonocy.
- Izolacja akustyczna: Wymagania dotyczące wyciszenia ścian między mieszkaniami są surowsze niż w biurach. Przeróbka kondygnacji usługowych na mieszkalne będzie wymagała kosztownych wzmocnień, których rada gminy będzie mogła rygorystycznie wymagać przed wydaniem uchwały o wyodrębnieniu własności.
- Współczynnik parkingowy: W budynkach usługowych deweloperzy często zapewniali 0,5 miejsca parkingowego na lokal. Jeśli rada gminy uzna, że dany obiekt ma stać się mieszkalny, może wymusić standard 1:1. W ścisłym centrum, zorganizowanie nowych miejsc postojowych może być technicznie i ekonomicznie niemożliwe, co de facto uniemożliwi proces przekształcania tych obiektów w mieszkaniówki.
Dlaczego ministerstwo uderza w apartamenty inwestycyjne?
Ministerstwo Rozwoju i Technologii, uzasadniając projekt, wskazuje na destrukcyjny wpływ tzw. substytutów mieszkań na ład przestrzenny. Inwestorzy, stawiając aparthotele zamiast budynków mieszkalnych, omijali dotychczas rygory dotyczące:
- Minimalnej powierzchni użytkowej (norma 25 m² dla mieszkań często nie była przestrzegana w tzw. mikroapartamentach).
- Liczby miejsc parkingowych (hotele mają znacznie niższe współczynniki parkingowe niż bloki).
- Dostępu do zieleni i placów zabaw (wymogów tych praktycznie nie ma w zabudowie usługowej).
Jak podkreśla Ministerstwo powoduje to:
„przeciążenie infrastruktury miejskiej z powodu niewystarczającej przepustowości układu drogowego, instalacji kanalizacyjnej oraz dostępu do placówek edukacyjnych”.
Techniczne bariery dla „ukrytych mieszkań”
Nowe prawo wymusi na deweloperach, aby lokale wyodrębniane z budynków usługowych spełniały standardy Prawa budowlanego przewidziane dla lokali mieszkalnych. To rewolucja, ponieważ dotychczas „pokój hotelowy” nie musiał mieć zapewnionej odpowiedniej liczby godzin światła słonecznego, co jest kluczowe w gęstej zabudowie miejskiej, np. w sąsiedztwie Justin Center czy wspomnianej galerii.
Jeśli rada gminy stwierdzi, że projektowany budynek nie gwarantuje mieszkańcom odpowiedniej jakości życia, może zablokować możliwość sprzedaży poszczególnych pokoi jako osobnych nieruchomości. W praktyce oznacza to, że deweloper pozostanie właścicielem całego obiektu i będzie mógł go jedynie wynajmować jako hotel, co zmienia rentowność inwestycji i model finansowy.
Wynajmujesz mieszkanie? Bez zgłoszenia – kara nawet do 50 tys.!
Terminy i ochrona praw nabytych: Data 1 stycznia 2027 r.
Projektodawcy przewidzieli mechanizm ochronny dla inwestycji, które są już w toku. Kluczową datą jest 1 stycznia 2027 roku. Zgodnie z zapisami projektu:
„Kierując się zasadą ochrony praw nabytych przewiduje się wyjątek dla budynków wybudowanych przed tą datą, bądź dla których wydano prawomocne pozwolenie na budowę”.
Dla deweloperów planujących inwestycje we Wrocławiu oznacza to wyścig z czasem. Każdy projekt, który nie uzyska kompletu zgód do końca 2026 roku, będzie musiał przejść przez gęste sito nowych uchwał rad gmin. Ministerstwo planuje, że ustawa wejdzie w życie po 30 dniach od ogłoszenia, co daje samorządom czas na przygotowanie odpowiednich aktów prawa miejscowego.
Wpływ na rynek nieruchomości
Eksperci przewidują, że nowelizacja doprowadzi do:
- Wzrostu cen gruntów mieszkaniowych: Skoro nie będzie można już „oszukiwać” systemu budując mieszkania na działkach usługowych, ziemia z przeznaczeniem typowo mieszkalnym stanie się jeszcze cenniejsza.
- Profesjonalizacji najmu: Większość budowanych obecnie aparthoteli prawdopodobnie przejdzie w ręce funduszy PRS (Private Rented Sector), które będą zarządzać całymi budynkami bez wyodrębniania własności poszczególnych lokali.
- Uporządkowania centrum: Przykłady takie jak Galeria Dominikańska w Wrocławiu przestaną być miejscem powstawania „ciemnych mieszkań” bez okien, co w dłuższej perspektywie podniesie prestiż i jakość życia w sercu miasta.
Podsumowując, projekt nowelizacji ustawy o własności lokali to koniec ery, w której o funkcji budynku decydował spryt dewelopera. Teraz to samorząd, wyposażony w nowe narzędzia prawne, będzie strażnikiem ładu przestrzennego, dbając o to, by mieszkania powstawały tam, gdzie miasto jest w stanie zapewnić nowym mieszkańcom godne warunki bytowe i odpowiednią infrastrukturę.
Czytaj więcej
