PKO BP, ING, Erste i mBank już udzielają kredytów hipotecznych opartych na POLSTR. Od stycznia 2027 roku WIBOR ma zniknąć z nowych umów. Sprawdzamy, czy raty będą niższe i co czeka obecnych kredytobiorców.

Polskie banki zmieniają zasady obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych. WIBOR, od którego od lat zależą raty kredytów mieszkaniowych, ustępuje miejsca nowemu wskaźnikowi POLSTR. Pierwsze banki już stosują go w nowych umowach, a od początku 2027 roku ma stać się podstawowym rozwiązaniem na rynku. Dla kredytobiorców oznacza to częstsze zmiany oprocentowania i nowy sposób naliczania odsetek. Jednak sama zmiana wskaźnika nie gwarantuje tańszego kredytu.

PKO BP, ING, Erste i mBank już przeszły na POLSTR

PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze w Polsce zaczęły oferować kredyty hipoteczne oparte na POLSTR. Nowe zasady obowiązują od 3 września 2026 roku.

Kolejne banki dołączyły jeszcze we wrześniu. Erste Bank Polska wprowadził nową ofertę 26 września, a ING Bank Śląski dwa dni później, 28 września.

Następnie, 7 października, kredyty hipoteczne oparte na POLSTR uruchomił mBank. Wnioski złożone do 6 października bank rozpatrywał jeszcze z wykorzystaniem WIBOR 3M. W nowych wnioskach stosuje już POLSTR 1M Stopa Składana.

Zmiany dotyczą również kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym. Jeśli po zakończeniu okresu stałego oprocentowania klient przejdzie na oprocentowanie zmienne, bank będzie korzystał z nowego wskaźnika, zgodnie z warunkami umowy.

Od 1 stycznia 2027 roku banki mają zaprzestać stosowania WIBOR w nowych umowach kredytowych. Tak przewiduje harmonogram reformy zatwierdzony przez Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych.

Społeczeństwo

Banki wiedziały, że łamią przepisy. Teraz zapłacą 150 mln zł kary

POLSTR zastępuje WIBOR. Jak będzie obliczane oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: marży banku oraz wskaźnika, który zmienia się wraz z sytuacją na rynku finansowym. Dotychczas był nim najczęściej WIBOR 3M lub WIBOR 6M. Teraz banki zaczynają stosować POLSTR.

Czym różnią się te wskaźniki? WIBOR uwzględnia między innymi oprocentowanie, po jakim banki są gotowe pożyczać sobie pieniądze, oraz przewidywania dotyczące przyszłych stóp procentowych.

POLSTR jest obliczany na podstawie rzeczywistych transakcji, czyli oprocentowania, po jakim instytucje finansowe faktycznie pożyczały sobie pieniądze na jeden dzień.

Za obliczanie obu wskaźników odpowiada GPW Benchmark.

Najważniejsza różnica polega na tym, że WIBOR uwzględnia oczekiwania dotyczące przyszłości, a POLSTR bazuje na tym, co już wydarzyło się na rynku.

W przypadku POLSTR 1M bank korzysta ze stóp procentowych z minionego miesiąca. Na ich podstawie obliczane jest oprocentowanie kredytu na kolejny okres.

Dlatego gdy Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy procentowe, POLSTR stopniowo uwzględnia tańsze pożyczanie pieniędzy na rynku. Gdy stopy rosną, z czasem wzrasta również POLSTR.

Dla kredytobiorcy oznacza to, że oprocentowanie kredytu opartego na POLSTR 1M może zmieniać się co miesiąc, podczas gdy przy WIBOR 3M aktualizowano je zwykle co trzy miesiące, a przy WIBOR 6M co pół roku.

Dom i ogród

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców 2026. Nawet 120 tys. zł na spłatę kredytu

Czy POLSTR obniży raty kredytów hipotecznych?

POLSTR jest obecnie niższy od WIBOR, dlatego przy takiej samej marży banku kredyt oparty na nowym wskaźniku może mieć niższą ratę. Różnica jest zauważalna, szczególnie przy kredytach na kilkaset tysięcy złotych.

Według notowań z 12 października 2026 roku wartości wskaźników wynosiły:

POLSTR 1M był zatem niższy od WIBOR 3M o 0,35 punktu procentowego, a od WIBOR 6M o 0,41 punktu procentowego.

Jak przekłada się to na raty? Przyjmijmy kredyt hipoteczny na 400 tys. zł, zaciągnięty na 25 lat, z marżą banku wynoszącą 2 proc.

Przy POLSTR 1M całkowite oprocentowanie wyniosłoby 5,53 proc., a miesięczna rata równa około 2464 zł. Przy WIBOR 3M oprocentowanie wzrosłoby do 5,88 proc., a rata do około 2548 zł.

Różnica wynosi około 84 zł miesięcznie, czyli ponad 1000 zł rocznie. Obliczenia zakładają niezmienność oprocentowania i pomijają prowizje oraz ubezpieczenia. W rzeczywistości oba wskaźniki będą zmieniały się w czasie.

Jednak banki samodzielnie ustalają marże, dlatego niższa wartość POLSTR nie gwarantuje tańszego kredytu.

Pokazują to kalkulacje opublikowane przez ING Bank Śląski we wrześniu 2026 roku. Bank przedstawił dwa przykłady kredytu na 230 tys. zł, spłacanego przez 16 lat i 11 miesięcy.

W ofercie promocyjnej marża wynosiła 1,99 proc., całkowite oprocentowanie 5,53033 proc., a miesięczna rata 1751,97 zł. W ofercie standardowej marża wzrastała do 2,50 proc., oprocentowanie do 6,04033 proc., a rata do 1816,39 zł.

Społeczeństwo

Kredyt wiązany to większe prawa. Masz problem ze sprzedawcą? Bank też ma problem

Różnica wynosiła 64,42 zł miesięcznie. Całkowity koszt kredytu w pierwszej kalkulacji wynosił 133 051,39 zł, a w drugiej 146 194,64 zł. To ponad 13 tys. zł różnicy przy tej samej kwocie i okresie spłaty. Kalkulacje uwzględniały również dodatkowe koszty ofert.

Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba porównać nie tylko POLSTR i WIBOR, ale przede wszystkim całkowite oprocentowanie, marżę, prowizję, ubezpieczenia oraz RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopę oprocentowania.

Co z osobami, które już spłacają kredyt na WIBOR?

Od 1 stycznia 2027 roku dotychczasowe kredyty hipoteczne nie zostaną automatycznie przeliczone na POLSTR. Osoby spłacające kredyty oparte na WIBOR nadal będą korzystały z zasad zapisanych w swoich umowach.

Czy można już teraz zamienić WIBOR na POLSTR?

Tak, ale potrzebna jest zgoda banku. Kredytobiorca może zwrócić się do banku z wnioskiem o zmianę wskaźnika oprocentowania. Jeśli bank oferuje takie rozwiązanie i zaakceptuje wniosek, strony mogą podpisać aneks do umowy. Bank nie ma jednak obowiązku zgodzić się na zmianę wyłącznie na życzenie klienta.

Przed podpisaniem aneksu trzeba sprawdzić nowe oprocentowanie, marżę i ewentualną dodatkową korektę. Niższa wartość POLSTR nie gwarantuje bowiem, że po zmianie wskaźnika rata kredytu spadnie.

Tymczasem Komisja Nadzoru Finansowego poinformowała w maju 2026 roku, że WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do 31 grudnia 2036 roku. Jego ostateczne wycofanie zaplanowano na 1 stycznia 2037 roku.

Tak długi okres przejściowy daje bankom i kredytobiorcom czas na dostosowanie istniejących umów do nowych zasad.

Przykładowo osoba, która zaciągnęła kredyt hipoteczny w 2021 roku na 30 lat, ma zaplanowaną spłatę do 2051 roku. Tymczasem WIBOR przestanie być publikowany 14 lat wcześniej.

W przypadku kredytów spłacanych po 2036 roku konieczne będzie zastąpienie wycofanego wskaźnika. Sposób tej zmiany będzie zależał od zapisów umowy oraz obowiązujących wówczas przepisów.

Dom i ogród

Jak wypłacić środki z PPK na wkład własny do kredytu hipotecznego i nie ponieść strat

Przy zastępowaniu WIBOR przez POLSTR może zostać zastosowana dodatkowa korekta oprocentowania, która uwzględni różnice między wskaźnikami. Ma ona zapobiegać nieuzasadnionym zmianom kosztów kredytu wynikającym wyłącznie z reformy.

Kredytobiorcy nie muszą więc zmieniać swoich umów w 2027 roku. Mogą wcześniej zapytać bank o przejście na POLSTR, ale powinni najpierw porównać wysokość raty i całkowity koszt kredytu przed zmianą oraz po niej.

Dlaczego Polska wycofuje WIBOR?

Reforma jest związana ze zmianą europejskich zasad wyznaczania wskaźników referencyjnych. Jej celem jest zwiększenie wykorzystania danych o rzeczywiście zawartych transakcjach oraz dostosowanie polskiego rynku do standardów unijnego rozporządzenia BMR.

Prace rozpoczęto w 2022 roku, kiedy powołano Narodową Grupę Roboczą ds. reformy wskaźników referencyjnych. Początkowo planowano zastąpienie WIBOR wskaźnikiem WIRON.

Po kolejnych analizach zdecydowano jednak o wyborze POLSTR. Decyzję poprzedził przegląd alternatywnych wskaźników zakończony w grudniu 2024 roku.

Nowy indeks opiera się na oprocentowaniu jednodniowych depozytów na hurtowym rynku finansowym. Dzięki temu administrator oblicza go z wykorzystaniem danych o faktycznie zawartych transakcjach.

Reforma zmieni sposób ustalania oprocentowania nowych kredytów, ale nie sprawi, że wszystkie banki będą oferowały identyczne raty.

Nadal będą się różnić marżą, prowizją, kosztami ubezpieczeń, wymaganiami dotyczącymi dodatkowych produktów i warunkami wcześniejszej spłaty.

Dla osób planujących zakup mieszkania najważniejsze będzie więc porównanie całkowitego kosztu kredytu, a nie wyłącznie wysokości nowego wskaźnika.

Źródła: Komisja Nadzoru Finansowego, Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych, GPW Benchmark, PKO Bank Polski, Erste Bank Polska, ING Bank Śląski, mBank.

Andrzej Wróblewski