Metro podnosi ceny wynajmu biur w Warszawie. Nawet o 6 euro za metr!
Z ponad połowy warszawskich biurowców można dojść spacerem do metra. Nowe stacje M2 mogą podbić ceny biur na Bemowie.
Z ponad połowy warszawskich biurowców można dojść spacerem do stacji metra. Tak dogodna lokalizacja ma jednak swoją cenę. Wynajem biur przy metrze jest droższy, a w przypadku budynków najwyższej klasy różnica sięga nawet 6 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Wynika to z analizy firmy doradczej Walter Herz, udostępnionej nam przez Dompress.pl. Teraz na lepszym dojeździe mogą zyskać właściciele nieruchomości na Bemowie, gdzie do otwarcia przygotowywane są trzy nowe stacje drugiej linii metra.
Ile kosztuje wynajem biura przy metrze w Warszawie?
Przedsiębiorcy szukający biur w Warszawie zwracają uwagę na wysokość czynszu, standard budynku i wygodę dojazdu do pracy. Dlatego nieruchomości położone blisko stacji metra cieszą się dużym zainteresowaniem firm. Pracownicy mogą szybko dotrzeć do biura z różnych części miasta, a właściciele takich budynków żądają wyższych czynszów.
Jak wynika z danych Walter Herz, w odległości do 1,2 km od warszawskich stacji metra znajduje się 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej stolicy. Budynki usytuowane blisko metra są też przeciętnie większe od biurowców położonych dalej od stacji.
Daria Stefańska, starsza analityczka danych w Walter Herz, mówi:
Metro jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących warszawską mapę biurową. Około 51 proc. budynków biurowych w Warszawie usytuowanych jest w odległości do 1,2 km od stacji (pasmo piesze). Przypada na nie 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej, jaką dysponuje miasto.
Najwięcej kosztuje wynajem nowoczesnych biur klasy A, o wysokim standardzie. Przy metrze średni czynsz przekracza 20 euro za mkw. miesięcznie, natomiast w budynkach tej samej klasy bardziej oddalonych od stacji wynosi 14,4 euro.
Różnice są także w tańszych nieruchomościach. W biurowcach klasy B średnie ceny wynajmu wynoszą 15,3 euro przy metrze i 12 euro poza jego zasięgiem. Natomiast w budynkach klasy C stawki sięgają odpowiednio 14,2 i 10,6 euro za metr kwadratowy miesięcznie.
Dla przedsiębiorcy wynajmującego 100 mkw. biura różnica 6 euro za metr przekłada się na 600 euro dodatkowych kosztów miesięcznie, czyli 7200 euro rocznie. Do czynszu dochodzą jeszcze opłaty za utrzymanie budynku oraz inne wydatki związane z korzystaniem z pomieszczeń.
Warszawa i Kraków. To tutaj metro się opłaca. Jest nowy raport
Im bliżej metra, tym wyższe ceny wynajmu biur
Ceny biur zmieniają się również w zależności od tego, jak daleko jest do najbliższej stacji. Najdroższe są w budynkach o najwyżej 300 metrów od metra. To krótki spacerek, dlatego firmy chętnie wybierają te lokalizacje.
W Warszawie mamy około 150 biurowców położonych do 300 metrów od stacji metra. Ich łączna powierzchnia wynosi 1,82 mln mkw., a średni miesięczny czynsz sięga 19,6 euro za metr.
Nieco taniej jest w budynkach oddalonych od metra o 300–800 metrów. W tej grupie analitycy naliczyli około 330 biurowców, które oferują łącznie 2,61 mln mkw. powierzchni. Najemcy płacą w nich przeciętnie 18,9 euro za metr miesięcznie.
Natomiast dalej niż 800 metrów od stacji ceny wynajmu wyraźnie spadają. W biurach położonych od 800 do 1200 metrów od metra średni czynsz wynosi 15,6 euro za mkw. Jeszcze dalej od stacji spada do 12,9 euro.
– Liczby pokazują, że najwyższa premia za dostępność metra utrzymuje się w typowej strefie około 10 minutowego dojścia pieszego do stacji. Powyżej 800 metrów czynsze szybko zbliżają się do poziomu notowanego poza zasięgiem metra – podsumowuje Daria Stefańska.
Na wysokość czynszu wpływa także położenie budynku względem centrum Warszawy. W biurach oddalonych o najwyżej 1,5 km od stacji Centrum średnia stawka przekracza 20 euro za metr. Z kolei ponad 6 km od tej stacji wynosi około 12 euro.
Firmy walczą o biura w Warszawie. W centrum zaczyna ich brakować
Przy których stacjach metra jest najwięcej biurowców?
Najwięcej biurowców w Warszawie znajduje się w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. To właśnie w tych dzielnicach swoje siedziby mają duże przedsiębiorstwa, banki, instytucje finansowe oraz firmy świadczące usługi dla biznesu. Przez ostatnie trzy dekady powstawały tam kolejne budynki biurowe, a rozbudowa metra i pozostałych połączeń komunikacyjnych ułatwiała pracownikom codzienne dojazdy.
Według analizy Walter Herz najwięcej biur znajduje się w pobliżu stacji Centrum i Rondo ONZ. Od każdej z nich można dojść spacerem do około 180 biurowców, oddalonych maksymalnie o 1,2 km. W podobnej odległości od stacji Świętokrzyska stoi około 170 budynków, a od stacji Nowy Świat-Uniwersytet ponad 150.
Jednym z największych skupisk biurowych w Warszawie jest również okolica Ronda Daszyńskiego, gdzie znajduje się około 140 takich budynków. Ta część Woli zaczęła się szczególnie szybko zmieniać po uruchomieniu centralnego odcinka drugiej linii metra w 2015 roku.
Na terenach dawnych zakładów przemysłowych i magazynów deweloperzy wybudowali nowoczesne biurowce, w których swoje siedziby urządziły polskie i międzynarodowe przedsiębiorstwa. Wraz z nimi przybywało mieszkań, restauracji, sklepów i innych punktów usługowych.
W ciągu kilkunastu lat okolice Ronda Daszyńskiego stały się jedną z największych dzielnic biurowych Warszawy. Firmy wybierały tę lokalizację ze względu na nowoczesne powierzchnie do pracy, bliskość centrum oraz wygodny dojazd komunikacją miejską.
AI może zagrozić 4,5 mln Polaków. To głównie kobiety pracujące w biurach. Raport GUS
Jak rozbudowa warszawskiego metra wpłynęła na rynek biurowy?
Historia warszawskiego metra pokazuje, jak wraz z rozbudową podziemnej kolei przybywało biurowców w sąsiedztwie kolejnych stacji.
Pierwszy odcinek linii M1 otwarto w 1995 roku. W następnych latach w pobliżu uruchomionych wówczas stacji wybudowano około 150 biurowców o łącznej powierzchni 954 tys. mkw. Nowe połączenie ułatwiało pracownikom dojazd, a inwestorzy chętnie budowali kolejne siedziby firm w dobrze skomunikowanych częściach miasta.
Następny etap rozwoju nastąpił po rozbudowie pierwszej linii metra w latach 1998–2008. Przy nowych stacjach powstało około 160 budynków biurowych o łącznej powierzchni 1,17 mln mkw.
Jeszcze więcej biur wybudowano po uruchomieniu centralnego odcinka M2 w 2015 roku. W sąsiedztwie jego stacji przybyło około 230 biurowców o powierzchni 3,12 mln mkw. Największa część tych inwestycji przypadła na Śródmieście i Wolę, gdzie przedsiębiorcy szukali nowoczesnych siedzib z dobrym dojazdem.
Przy później otwieranych odcinkach drugiej linii metra powstało znacznie mniej powierzchni biurowej. W rejonie stacji uruchomionych w latach 2019–2020 naliczono około 45 nowych biurowców o powierzchni 202 tys. mkw. Natomiast w sąsiedztwie stacji otwartych w 2022 roku powstało osiem budynków o łącznej powierzchni 63,6 tys. mkw.
Z danych Walter Herz wynika, że około 80 proc. biurowców w pobliżu najstarszych stacji wybudowano już po uruchomieniu metra. Na tempo inwestycji wpływały także dostępność i ceny działek, plany zagospodarowania przestrzennego oraz rosnące zainteresowanie zagranicznych przedsiębiorstw warszawskim rynkiem.
Obecnie firmy częściej pozwalają pracownikom wykonywać część obowiązków z domu, dlatego zmienia się również zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Przedsiębiorcy szukają mniejszych pomieszczeń, elastycznych umów najmu i niższych kosztów utrzymania siedziby. Takie warunki mogą znaleźć w zachodniej części Warszawy, do której wkrótce dotrze druga linia metra.
Koniec z kolejnymi warszawskimi Hongkongami? Rady gmin zablokują mieszkania w biurowcach i galeriach handlowych
Nowe stacje metra M2 na Bemowie. Gdzie powstaną?
Warszawa przygotowuje się do otwarcia kolejnego odcinka drugiej linii metra. Podziemna kolej dotrze dalej na zachód Bemowa, dzięki czemu mieszkańcy tej części miasta oraz pracownicy pobliskich firm zyskają bezpośredni dojazd do Woli i Śródmieścia.
Na nowym odcinku powstają trzy stacje. Lazurowa znajduje się przy skrzyżowaniu ulic Górczewskiej i Lazurowej, Chrzanów w rejonie ulic Rayskiego i Szeligowskiej, a Karolin w pobliżu ulic Połczyńskiej i Sochaczewskiej.
Za stacją Karolin budowana jest również Stacja Techniczno-Postojowa Mory. Będą w niej serwisowane i przygotowywane do codziennych kursów pociągi drugiej linii metra.
W październiku 2026 roku trwają testy nowego odcinka oraz przygotowania do rozpoczęcia przewozów pasażerskich. Dokładna data otwarcia stacji nie została jeszcze ogłoszona.
Diety i delegacje 2026: Kompletny poradnik rozliczania podróży służbowych i aktualne stawki
Biurowce przy stacji Karolin mogą zyskać najwięcej
Spośród trzech nowych stacji metra najwięcej budynków biurowych znajduje się w rejonie Karolina. Swoje siedziby mają tam przedsiębiorstwa produkcyjne, handlowe i usługowe. Część firm zajmuje własne nieruchomości, natomiast pozostałe wynajmują pomieszczenia w pobliskich biurowcach.
Według Walter Herz w odległości do 3 km od nowych stacji jest już ponad 30 budynków biurowych. Jednak tylko 12 z nich położonych jest nie dalej niż 1,2 km od metra. Ich łączna powierzchnia wynosi 28 tys. mkw., a średni miesięczny czynsz sięga 12,7 euro za metr.
Najbliżej stacji Karolin znajduje się TRUMPF HQ, biurowiec klasy A o powierzchni 1,7 tys. mkw., wybudowany w 2016 roku. Od metra dzieli go zaledwie 130 metrów. Nieco dalej, w odległości około 210 metrów, stoi budynek biurowy przy Połczyńskiej 116A.
W pobliżu znajduje się również West Warsaw Office, oddalony od stacji o około 520 metrów. Wybudowany w 2017 roku biurowiec ma 5,8 tys. mkw. powierzchni. Natomiast około kilometra od metra stoi budynek Pola Karolińskie, w którym znajduje się 8,5 tys. mkw. powierzchni biurowej.
W dalszej okolicy mieszczą się między innymi Diamond Business Park Ursus oraz S8 Business Park. Po uruchomieniu nowego odcinka M2 osoby zatrudnione w tych budynkach będą mogły znacznie łatwiej dojeżdżać do pracy z Woli, Śródmieścia i pozostałych dzielnic położonych wzdłuż drugiej linii metra.
Zwrot za dojazd do pracy 2026. Kiedy pracodawca musi zapłacić za Twoje paliwo i bilety?
Lazurowa i Chrzanów. Nowe metro przyciągnie także usługi
Zabudowa w pobliżu dwóch pozostałych stacji ma nieco inny charakter. W okolicy Lazurowej znajduje się dziewięć biurowców, w tym budynki przy ulicach Człuchowskiej i Dywizjonu 303 oraz Aquarius i Comet Business Center.
Z kolei w odległości do 1,2 km od stacji Chrzanów nie ma obecnie żadnego biurowca. W tej części Bemowa deweloperzy budują przede wszystkim mieszkania, a wraz z nowymi osiedlami przybywa mieszkańców potrzebujących sklepów, przychodni, restauracji i innych usług.
Dlatego w sąsiedztwie stacji Chrzanów mogą powstawać przede wszystkim lokale handlowe, niewielkie biura oraz pomieszczenia przeznaczone dla przedsiębiorców świadczących usługi mieszkańcom.
Alarm przeciwlotniczy. Czy trzeba wtedy iść do pracy? MRPiPS odpowiada
Czy na Bemowie powstanie nowe centrum biurowe?
Rozbudowa drugiej linii metra zwiększy atrakcyjność zachodniego Bemowa zarówno dla przedsiębiorców, jak i deweloperów. Jednocześnie zmieniły się potrzeby firm, które coraz częściej zatrudniają pracowników w systemie hybrydowym i szukają mniejszych biur zamiast dużych siedzib.
W takich warunkach inwestorzy mogą zainteresować się budową nieruchomości, w których znajdą się biura, sklepy, gabinety i inne punkty usługowe. Dla mieszkańców nowych osiedli oznaczałoby to łatwiejszy dostęp do usług, a dla przedsiębiorców możliwość wynajęcia lokalu blisko klientów.
Daria Stefańska z Walter Herz ocenia, że właśnie tego rodzaju inwestycje mają największe szanse na rozwój w sąsiedztwie nowych stacji metra.
Metro otwiera przestrzeń głównie dla projektów mixed-use, lokalnych biur, elastycznych powierzchni do pracy oraz usług dla mieszkańców.
Na otwarciu metra mogą skorzystać również właściciele starszych biurowców. Po wyremontowaniu pomieszczeń, unowocześnieniu instalacji i poprawie standardu budynków będą mogli zaproponować najemcom tańsze biura z wygodnym dojazdem do centrum Warszawy.
Zdaniem ekspertki pierwsze efekty rozbudowy metra będzie można ocenić na podstawie liczby zapytań od firm szukających biur, tempa podpisywania umów najmu oraz liczby pustych lokali. Rosnące zainteresowanie przedsiębiorców może z kolei zachęcić deweloperów do kolejnych inwestycji.
Największe szanse na szybkie znalezienie nowych najemców mają obecnie biurowce w rejonie Karolina. Ich właściciele dysponują już gotowymi powierzchniami, a otwarcie metra ułatwi pracownikom codzienny dojazd z innych części Warszawy.
Źródła: Dompress.pl, Walter Herz, Metro Warszawskie.
TIR wpakował się na zamknięty przejazd. Cudem uniknięto tragedii
