Zastanawialiście się, ile kosztuje biznes na osiedlu? Poznajemy ceny lokali użytkowych
Lokale usługowe nadal atrakcyjne dla małego biznesu. Sprawdzamy, jakie powierzchnie oferują deweloperzy, ile kosztują i co decyduje o powodzeniu takiej inwestycji.
Biznes na parterze. Dlaczego lokale usługowe wróciły do łask
Nowe osiedla coraz rzadziej są projektowane wyłącznie jako zespoły bloków mieszkalnych. Deweloperzy wyraźnie stawiają na partery usługowe. Fryzjer, piekarnia, gabinet medyczny, sklep convenience czy niewielka gastronomia mają dziś tworzyć codzienne zaplecze dla mieszkańców i jednocześnie podnosić wartość całego projektu.
Ten trend nie jest przypadkowy. Zmienił się styl życia mieszkańców miast. Coraz więcej spraw chcą załatwiać „po drodze”, bez konieczności dojazdów. Lokale usługowe przestają być dodatkiem, a stają się elementem, który realnie wpływa na atrakcyjność inwestycji i tempo sprzedaży mieszkań.
Jak pokazuje sonda przygotowana przez Dompress.pl, niemal wszyscy duzi deweloperzy działający w Polsce uwzględniają dziś lokale usługowe w swoich projektach. Różnice pojawiają się nie w samym podejściu, ale w skali, metrażach i cenach.
„W każdym mieście, w którym prowadzimy sprzedaż mieszkań, realizujemy projekty obejmujące lokale usługowe” – podkreśla Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develia.
Jak wylicza, takie powierzchnie dostępne są m.in. w projektach Podhalańska Vita we Wrocławiu, Aleje Praskie w Warszawie, Królowej Jadwigi w Poznaniu oraz Centralna Vita w Krakowie.
Integracyjne osiedla 2025: jak polscy deweloperzy budują wspólnotę
Metraże. Małe wygrywają z dużymi
Z odpowiedzi deweloperów jasno wynika, że rynek lokali usługowych nie jest jednorodny. Najczęściej oferowane powierzchnie mieszczą się w trzech głównych przedziałach. Najmniejsze, od 30 do 40 mkw., to lokale inwestycyjne, często kupowane z myślą o dalszym wynajmie. Klasyczne lokale usługowe mają zazwyczaj 80–130 mkw. Większe formaty, sięgające 300–500 mkw., pojawiają się głównie w prestiżowych inwestycjach lub przy funkcjach gastronomicznych.
Mimo tej różnorodności deweloperzy są zgodni co do jednego: największym zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale. Są tańsze w zakupie, łatwiejsze do zagospodarowania i dają większą elastyczność w przypadku zmiany profilu działalności.
„Nabywcy zazwyczaj najbardziej zainteresowani są niewielkimi lokalami. Optymalnym rozwiązaniem jest również możliwość połączenia dwóch powierzchni” – wskazuje Renata Mc Cabe-Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska.
Podobne obserwacje ma Tomasz Czuchra, wiceprezes Waryński S.A. Grupa Holdingowa. Jak zauważa, mniejsze lokale inwestycyjne są przystępniejsze cenowo i atrakcyjne pod kątem najmu, zwłaszcza w projektach wielorodzinnych.
Coraz wyższe ceny nieruchomości w Polsce. Budowa schronów dodatkowo podroży inwestycje mieszkaniowe
Ile kosztuje lokal usługowy na osiedlu
Ceny lokali usługowych różnią się znacząco w zależności od miasta, lokalizacji i standardu inwestycji. Najniższe stawki pojawiają się w miastach regionalnych. W Łodzi czy Gliwicach lokal usługowy można kupić w cenie około 8 000 zł netto za mkw., co potwierdzają realizacje Atalu, m.in. Nowe Miasto Polesie IIIA czy Ogrody Andersa II.
W dużych miastach sytuacja wygląda inaczej. Standardem są widełki 10 000–13 000 zł netto za mkw., a w prestiżowych lokalizacjach ceny sięgają nawet 17 000–18 000 zł brutto za mkw. Dotyczy to m.in. ścisłych centrów miast oraz inwestycji o wysokim standardzie architektonicznym.
„Ceny lokali usługowych różnią się w zależności od powierzchni, usytuowania i miasta. W części inwestycji zaczynają się od około 8 tys. zł netto za mkw., w innych przekraczają 13 tys. zł” – mówi Agnieszka Majkusik, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu w Atal.
W praktyce oznacza to, że lokal o powierzchni 50 mkw. kosztuje dziś 400–500 tys. zł, lokal 100 mkw. to wydatek rzędu 1–1,5 mln zł, a większe powierzchnie w topowych lokalizacjach sięgają kilku milionów złotych. Dla wielu inwestorów kluczowa jest więc nie tylko cena za metr, ale całkowity koszt wejścia w biznes.
Samorządy chcą opodatkować niesprzedane mieszkania. Deweloperzy: my nie spekulujemy, tak działa rynek!
Co decyduje o atrakcyjności lokalu
Cena zakupu to tylko jeden z elementów. Z wypowiedzi deweloperów jasno wynika, że o powodzeniu lokalu decydują przede wszystkim czynniki lokalizacyjne i funkcjonalne. Największym zainteresowaniem cieszą się lokale parterowe z dużymi, widocznymi witrynami.
Równie istotne jest położenie przy ciągach pieszych, najlepiej takich, które wynikają z naturalnego ruchu mieszkańców, a nie są sztucznie projektowane. Narożne lokale, z ekspozycją na dwie strony, także uchodzą za bardziej atrakcyjne.
„Największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale parterowe z witrynami, zlokalizowane wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych” – podkreśla Mariusz Jędrzejczak, dyrektor działu realizacji inwestycji w Lokum Deweloper, który realizuje takie powierzchnie m.in. we Wrocławiu i Krakowie.
Nie bez znaczenia pozostaje także brak nadmiaru podobnych usług w sąsiedztwie. Dlatego wciąż największym popytem cieszą się gastronomia, sklepy convenience, usługi medyczne i fitness, czyli działalności odpowiadające na codzienne potrzeby mieszkańców.
Rekordowe kredyty hipoteczne. 477 tys. zł – co dziś kupisz w Warszawie, Krakowie i małych miastach?
Osiedle jako małe miasto
Coraz częściej deweloperzy odwołują się do koncepcji tzw. miasta 15-minutowego. Zakłada ona, że podstawowe usługi powinny być dostępne w zasięgu krótkiego spaceru. Lokale usługowe mają skracać dystans między mieszkaniem a codziennymi sprawami.
„Lokale usługowe wzbogacają nasze projekty, budują społeczność i podnoszą jakość życia mieszkańców” – mówi Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development, który realizuje takie rozwiązania m.in. w Poznaniu.
Podobnie mówi Joanna Chojecka z Robyg, wskazując, że usługi są dziś integralnym elementem planowania osiedli w największych aglomeracjach. Jak podkreśla, Robyg konsekwentnie projektuje lokale usługowe m.in. w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku, traktując je jako stały komponent zabudowy mieszkaniowej, a nie dodatek do projektu.
„Od wielu lat realizujemy osiedla jako wielofunkcyjne przestrzenie miejskie. Lokale usługowe są obecne w każdej naszej inwestycji, niezależnie od jej skali czy lokalizacji. Dzięki nim mieszkańcy mają dostęp do sklepów, gastronomii i usług w zasięgu kilku minut spaceru, co realnie wpływa na komfort codziennego życia” – zaznacza Joanna Chojecka.
Z perspektywy inwestora oznacza to większe bezpieczeństwo najmu, a z perspektywy mieszkańca – wygodę i realny dostęp do usług bez konieczności codziennych dojazdów.
Zintegrowane Plany Inwestycyjne – koniec bloków w szczerym polu?
Wnioski
Biznes na osiedlu to dziś inwestycja wymagająca kapitału i dobrej analizy. Najlepiej sprzedają się niewielkie lokale parterowe z widoczną witryną, położone tam, gdzie ruch pieszy wynika z codziennych potrzeb mieszkańców, a nie z przypadkowego układu zabudowy.
Deweloperzy zgodnie podkreślają, że o atrakcyjności lokalu decydują przede wszystkim ekspozycja, możliwość elastycznej aranżacji oraz sąsiedztwo innych usług, które generują naturalny przepływ klientów. Cena pozostaje ważna, ale bez odpowiedniego położenia nie gwarantuje powodzenia inwestycji.
„Największym zainteresowaniem klientów cieszą się lokale parterowe z witrynami, zlokalizowane wzdłuż głównych ciągów komunikacyjnych” – podkreśla Mariusz Jędrzejczak z Lokum Deweloper.
Sonda Dompress.pl pokazuje, że parter na osiedlach to niezły biznes. To ta część budynków decyduje o tym, czy mieszkańcom dobrze się żyje, czy osiedle staje się kolejną nieatrakcyjną dzielnicą.
Źródło: Dompress.pl
Film o Janie Borysewiczu asem wśród premier Netflixa na 2026
Czytaj więcej
