Zintegrowane Plany Inwestycyjne – koniec bloków w szczerym polu?

Kupując mieszkanie od dewelopera, wiele osób słyszało zapewnienia, że w pobliżu powstanie droga, sklep, szkoła i przystanek autobusowy. Nierzadko jednak na obietnicach się kończyło. Bloki wyrastały na polach bez infrastruktury, a mieszkańcy przez lata żyli w zawieszeniu – bez dojazdu, bez komunikacji, bez placówek publicznych.

Nowe narzędzie w polskim prawie – Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) – ma zmienić ten obraz. To rozwiązanie, które zastępuje wygasającą specustawę mieszkaniową i może zrewolucjonizować sposób planowania inwestycji w Polsce.

Czym są Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI)?

Zintegrowany Plan Inwestycyjny to nowe narzędzie, które od września 2023 roku stopniowo zaczęło zastępować tzw. specustawę mieszkaniową. W praktyce oznacza to porozumienie pomiędzy gminą a inwestorem.

Procedura wygląda następująco:

• Inwestor (np. deweloper) składa do gminy wniosek o uchwalenie ZPI.
• Gmina prowadzi z nim negocjacje dotyczące warunków inwestycji – m.in. tego, czy powstaną drogi dojazdowe, chodniki, szkoła czy przedszkole.
• Jeśli strony osiągną konsensus, podpisywana jest umowa urbanistyczna.

Najważniejszy punkt tej umowy: ustalone warunki inwestycji nie mogą być później zmienione, nawet jeśli gmina uchwali nowy plan miejscowy. Dzięki temu deweloper ma stabilność prawną, a gmina zyskuje gwarancję, że inwestor dołoży się do budowy potrzebnej infrastruktury.

To właśnie odróżnia ZPI od poprzedniej specustawy, która umożliwiała szybsze procedowanie, ale nie dawała mieszkańcom i gminom pewności, że wokół bloków rzeczywiście powstanie cywilizowane otoczenie – sklepy, drogi czy komunikacja publiczna.

Co zmieniają ZPI?

Dotąd budownictwo mieszkaniowe w Polsce często rozwijało się chaotycznie. Deweloperzy stawiali osiedla w miejscach, gdzie łatwo było kupić ziemię – nawet jeśli oznaczało to brak podstawowej infrastruktury. Rezultatem była tzw. zabudowa łanowa – budynki stojące w szczerym polu, bez dróg, sklepów i szkół.

ZPI mają temu zapobiec. Umowa urbanistyczna pozwala powiązać inwestycję mieszkaniową z budową dróg, chodników, przystanków komunikacji czy placówek edukacyjnych. W efekcie nowe osiedla nie powinny powstawać w oderwaniu od miejskiej tkanki, ale razem z potrzebnymi usługami.

Jak podkreśla Joanna Chojecka z Grupy Robyg:

„W przeciwieństwie do specustawy, która umożliwiała szybsze procedowanie, ZPI wymagają dialogu i konsensusu. (…) „

To oznacza, że kupujący mieszkanie zyskują większą pewność: skoro zobowiązania są zapisane w umowie dewelopera z gminą, nie są to już tylko puste deklaracje.

Czy ZPI są obowiązkowe?

Warto wiedzieć, że ZPI nie są narzędziem obowiązkowym. Gmina może uchwalić taki plan tylko na wniosek inwestora. To deweloper decyduje, czy chce z niego skorzystać.

Dlaczego miałby nie chcieć? Bo ZPI wiążą się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami – m.in. współfinansowaniem infrastruktury publicznej. Wciąż możliwe jest realizowanie inwestycji w ramach tradycyjnych procedur planistycznych.

Z drugiej strony, ZPI to dla dewelopera gwarancja stabilności. Skoro raz uzgodnione warunki nie mogą być zmienione przez kolejne plany miejscowe, inwestor unika ryzyka, że np. w połowie projektu pojawią się nowe przepisy ograniczające zabudowę.

Negocjacje z gminą

Cały mechanizm ZPI opiera się na negocjacjach pomiędzy gminą a inwestorem. To podczas rozmów ustalane są szczegóły – jakie elementy infrastruktury mają powstać przy okazji budowy nowych bloków. Mogą to być nie tylko drogi i chodniki, ale także przedszkola, szkoły, tereny zielone czy parki rekreacyjne.

W teorii daje to gminie realny wpływ na to, jak rozwija się przestrzeń i czy mieszkańcy nowego osiedla będą mieli dostęp do usług publicznych. Jednak skuteczność tego rozwiązania zależy od jakości samych negocjacji. Jeśli samorząd nie ma odpowiednich kompetencji albo brakuje mu specjalistów, istnieje ryzyko, że nie wyegzekwuje od inwestora właściwych zobowiązań.

Na tę słabość zwraca uwagę Adam Urbański z Polskiego Związku Firm Deweloperskich:

– „ZPI dają narzędzie do rozmów, ale wymagają od gmin dużej sprawności organizacyjnej i znajomości rynku. Samorządy muszą wiedzieć, o co prosić i jak zabezpieczyć interes mieszkańców. Inaczej w praktyce niewiele się zmieni.”

Szanse i zagrożenia

ZPI są szansą na poprawę jakości urbanistyki w Polsce. Kupujący mieszkanie mogą mieć większą pewność, że otoczenie ich osiedla będzie wyposażone w podstawową infrastrukturę.

Jednocześnie nowe przepisy mogą spowolnić część inwestycji. Sebastian Barandziak, prezes Dekpol Deweloper, wskazuje:

„Z jednej strony pozwolą tworzyć lepsze, bardziej zintegrowane inwestycje, z drugiej – mogą ograniczyć tempo nowych projektów, szczególnie w mniejszych gminach, które nie poradzą sobie z negocjacjami czy nie będą chciały podejmować dodatkowych zobowiązań.”

Pułapki ZPI

Nie wszędzie ZPI zadziałają tak samo. Przykładem jest Warszawa, która już wcześniej przygotowała wstępne założenia. Jak ostrzega Zuzanna Należyta z Eco Classic:

„Warszawa jakiś czas temu przygotowała wstępne założenia do ZPI i okazało się, że około 40 proc. gruntów zakładanych pod budownictwo mieszkaniowe się do tego nie nadaje ze względu na brak infrastruktury lub wady prawne. (…) Taka sytuacja może powodować wyłączenie zbyt dużej ilości gruntów spod produkcji mieszkaniowej, a co za tym idzie wzrost cen gruntów przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe.”

To pokazuje, że choć ZPI mogą podnieść standard otoczenia nowych osiedli, istnieje ryzyko wzrostu cen mieszkań w miejscach, gdzie dostępnych gruntów będzie mniej.

Co to oznacza dla kupujących mieszkania?

Dla osób planujących zakup mieszkania kluczowa jest jedna rzecz: Zintegrowane Plany Inwestycyjne sprawiają, że obietnice dewelopera przestają być pustymi sloganami marketingowymi, a stają się realnym zobowiązaniem wobec gminy. To nie tylko hasło w folderze reklamowym, ale formalna umowa urbanistyczna, która nakłada na inwestora obowiązek wybudowania określonych elementów infrastruktury.

W praktyce oznacza to, że jeżeli nowe osiedle powstaje w ramach ZPI, kupujący mogą mieć większą pewność, że:

• powstanie droga dojazdowa,
• będzie przystanek autobusowy lub tramwajowy,
• zaplanowana zostanie szkoła, przedszkole czy park,
• nie zabraknie podstawowych usług publicznych w zasięgu spaceru.

Jak podkreśla Joanna Chojecka z Grupy Robyg:

– „Inwestorzy będą musieli partycypować w kosztach infrastruktury publicznej, np. dróg, szkół, co zwiększa koszty inwestycji, ale też buduje lepszą jakość otoczenia.”

Dzięki temu potencjalny nabywca mieszkania może poczuć się bezpieczniej – bo nawet jeśli gmina w przyszłości zmieni plan miejscowy, warunki ustalone w ZPI pozostają niezmienne. Innymi słowy, to rodzaj gwarancji, że wraz z blokami pojawi się cywilizowana przestrzeń do życia, a nie kolejna „sypialnia w szczerym polu”.

Zintegrowane Plany Inwestycyjne to narzędzie, które może pomóc w uporządkowaniu polskiej przestrzeni mieszkaniowej. Dają one szansę na koniec ery bloków w szczerym polu, ale ich skuteczność zależy od tego, czy deweloperzy i gminy będą chcieli z nich korzystać i czy samorządy poradzą sobie z negocjacjami.

Dla kupujących mieszkania ZPI to argument, by uważniej sprawdzać, na jakich zasadach powstaje osiedle. Jeśli jest realizowane w ramach ZPI, istnieje większa gwarancja, że infrastruktura nie będzie tylko obietnicą, lecz rzeczywistością.

Źródła:

• Dompress.pl – Sonda: Zintegrowane Plany Inwestycyjne – szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii – Reforma planowania przestrzennego – Zintegrowane Plany Inwestycyjne
• Prawo.pl – Nowe regulacje w planowaniu przestrzennym – analiza prawna
• Portal Samorządowy – ZPI jako narzędzie współpracy gmin z inwestorami