Właściciel czasem ma pecha. Może wynająć mieszkanie osobie, która przestaje płacić i nie chce się wyprowadzić. Potem sprawa trafia do sądu i komornika

Wszystko może zacząć się od zwykłej umowy z bardzo sympatycznym najemcą. Właściciel wręcza klucze, lokator płaci czynsz, a obie strony są zadowolone. Później sytuacja najemcy nagle się zmienia. Traci pracę, choruje, rozstaje się z partnerem albo musi ponieść nieprzewidziane wydatki. Zaczyna brakować mu pieniędzy i przestaje płacić.

Nie każdy lokator, który zalega z czynszem, jest więc oszustem. Czasami problemy wynikają z nagłych zdarzeń, na które najemca nie miał wpływu. Jeżeli jednak zaległości rosną, a lokator nie chce się wyprowadzić, jego osobiste nieszczęście szybko staje się również problemem właściciela.

Właściciel, który na swoje nieszczęście wynajął mieszkanie takiej osobie, nie może po prostu wymienić zamków, wynieść jej rzeczy i odzyskać lokalu. Najpierw musi wypowiedzieć umowę. Następnie idzie do sądu, uzyskuje wyrok eksmisyjny i czeka na komornika. Przez cały ten czas lokator nadal mieszka, a właściciel spłaca kredyt, płaci wspólnocie lub spółdzielni i reguluje pozostałe rachunki.

System chroni lokatora jako słabszą stronę umowy i zabezpiecza go przed bezdomnością. Taka ochrona jest potrzebna. Problem zaczyna się wtedy, gdy właściciel miesiącami lub latami próbuje odzyskać swoją nieruchomość, a jego starania nie przynoszą skutku. Wtedy pojawia się podstawowe pytanie: kto chroni prawa właściciela?

Nie każdy lokator, który nie płaci, świadomie oszukuje właściciela

Problemy właścicieli opisał zastępca RPO Stanisław Trociuk w piśmie z 8 grudnia 2025 roku. Wystąpienie skierował do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego. Podstawą dokumentu były skargi osób, które wynajęły swoje mieszkania, a później nie mogły ich odzyskać.

RPO wyraźnie oddzielił ludzi znajdujących się w trudnej sytuacji od osób świadomie wykorzystujących przepisy. Lokator może przestać płacić, ponieważ stracił pracę, ciężko zachorował albo znalazł się w sytuacji, której wcześniej nie mógł przewidzieć. W takim przypadku potrzebuje czasu, pomocy i ochrony przed bezdomnością.

Inaczej wygląda sytuacja osoby, która ma pieniądze, ale celowo nie płaci czynszu. RPO opisał lokatorów, którzy nie wykonują swoich obowiązków, zaniedbują lub wręcz niszczą mieszkanie, nie wpuszczają właściciela, a po wypowiedzeniu umowy nie chcą się wyprowadzić. Doskonale sobie zdają sprawę z tego, że właściciel nie może sam ich wyrzucić, a sprawa sądowa potrwa długo.

Niezależnie od powodów, dla których lokator przestał płacić, koszty mieszkania nie znikają. Ktoś nadal musi regulować opłaty dla wspólnoty lub spółdzielni. Jeżeli lokal został kupiony na kredyt, bank również oczekuje raty w ustalonym terminie. Cały ciężar przechodzi więc na właściciela.

Oczywiście, nie każdy lokator z zaległościami jest oszustem, ale właściciel również może znaleźć się w trudnym położeniu. Często ma tylko jedno mieszkanie na wynajem, niewysoką pensję lub emeryturę oraz kredyt, który miał spłacać z czynszu.

Społeczeństwo

Uwaga szukający pracy niepełnosprawni! Nawet 173 tys. zł na wynajem mieszkania bez barier architektonicznych!

Właściciel ma pod górkę. Sąd i komornik mogą nie wystarczyć

Jeżeli lokator nie płaci i nie chce się wyprowadzić, właściciel rozpoczyna procedurę przewidzianą przez prawo. Najpierw prawidłowo wypowiada umowę. Jeżeli to nie pomaga, kieruje sprawę do sądu. Dopiero prawomocny wyrok pozwala rozpocząć eksmisję.

Teoretycznie właściciel ma więc drogę do odzyskania mieszkania. W praktyce każdy etap może trwać długo. Sprawa czeka na rozprawę, później na wyrok i jego uprawomocnienie, a następnie trafia do komornika. Tymczasem lokator nadal mieszka, a zaległości rosną.

W skargach przesyłanych do RPO pojawiały się również przypadki właścicieli, którzy sami potrzebowali swojego mieszkania.

Nie mogli do niego wrócić, ponieważ były najemca nie chciał się wyprowadzić. Dlatego wynajmowali inny lokal. W efekcie płacili ratę i opłaty za własne mieszkanie, a dodatkowo czynsz za miejsce, w którym sami musieli zamieszkać.

Ich starania o odzyskanie lokalu mogą okazać się przez długi czas bezskuteczne. Nawet korzystny wyrok nie zawsze kończy problem. Jeżeli sąd przyzna byłemu najemcy prawo do mieszkania socjalnego, gmina musi znaleźć dla niego odpowiedni lokal. Dopóki tego nie zrobi, komornik nie przeprowadzi eksmisji.

Jak ocenia RPO, właściciel ma więc dosłownie pod górkę z systemem, który chroni lokatora, ale nie zawsze zapewnia równie skuteczną ochronę prawa własności:

„Obowiązujący system prawny (…) nie zapewnia skutecznych mechanizmów działania, które pozwoliłyby rozwiązać problem w rozsądnym czasie”.

Dom i ogród

Młodzi nie chcą kredytu za wszelką cenę. Wolą spokój, prywatność i mieszkanie po swojemu

Ministerstwo: właściciel może iść do sądu i żądać pieniędzy

Ministerstwo odpowiedziało RPO 22 kwietnia 2026 roku. Pismo podpisał Tomasz Lewandowski, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Resort nie widzi potrzeby dalszej regulacji kolejnymi przepisami. Twierdzi, że prawa właściciel do dochodzenia sprawiedliwości są zapewnione.

Jeżeli zwykła umowa została już zawarta, właściciel może żądać przed sądem eksmisji, zapłaty zaległego czynszu, odsetek oraz pieniędzy za dalsze zajmowanie mieszkania. Jeżeli najemca zniszczył lokal, może również domagać się zwrotu kosztów naprawy.

Ministerstwo przypomniało także o odszkodowaniu od gminy:

Właściciel może go żądać, gdy sąd przyznał byłemu najemcy prawo do mieszkania socjalnego, ale samorząd nie znalazł wolnego lokalu. Odszkodowanie ma pokryć straty poniesione w czasie, gdy właściciel nadal nie może korzystać ze swojej nieruchomości.

Problem w tym, że również o te pieniądze trzeba stoczyć prawdziwą batalię. Jeżeli gmina nie zgodzi się z żądaniem właściciela, ponownie musi on skierować sprawę do sądu. Najpierw walczy więc o eksmisję, a później może jeszcze dochodzić odszkodowania od samorządu.

Ministerstwo nie widzi jednak problemu w samej ustawie. Zdaniem resortu właściciel ma odpowiednie prawa, natomiast sądy i komornicy wykonują kolejne czynności zbyt wolno.

Podsekretarz Tomasz Lewandowski tak podsumował stanowisko resortu:

„Powyższe uregulowania prawne mogą skutecznie chronić właścicieli lokali przed nierzetelnymi najemcami”.

Z punktu widzenia właściciela prawo do kolejnej sprawy sądowej nie oznacza jednak szybkiego rozwiązania problemu. Każdy pozew wymaga czasu, dokumentów i pieniędzy. Właściciel nadal więc płaci, a jego mieszkanie zajmuje osoba, która nie chce się wyprowadzić.

Najem okazjonalny to dobre rozwiązanie

Ministerstwo zwróciło uwagę, że właściciel może przecież zawrzeć z nowym najemcą umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa lepiej chroni jego interesy.

Ale uwaga. Takiej umowy nie można wykorzystać do naprawienia problemu, który wcześniej powstał przy zwykłym najmie. Najem okazjonalny zabezpiecza właściciela dopiero wtedy, gdy zostanie prawidłowo przygotowany przed przekazaniem mieszkania.

Najemca podpisuje u notariusza oświadczenie, w którym zgadza się na egzekucję i zobowiązuje do wyprowadzki po zakończeniu umowy. Musi również wskazać inne mieszkanie, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Właściciel wskazanego lokalu potwierdza, że zgadza się go przyjąć.

Wynajmujący musi zgłosić umowę urzędowi skarbowemu w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeżeli nie dotrzyma tego terminu, nie skorzysta z uproszczonej procedury. Gdy umowa się kończy, a lokator nadal nie chce się wyprowadzić, właściciel wysyła mu pisemne żądanie wyprowadzki. Później występuje do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i przekazuje dokument komornikowi.

Ministerstwo uważa, że takie zabezpieczenie wystarcza. Marcin Wiącek zwrócił jednak uwagę, że właściciel potrzebuje nie tylko dokumentu i wyroku, lecz przede wszystkim ich wykonania. W rozmowie z „Rzeczpospolitą” odniósł się do sytuacji, w której gmina nie ma mieszkania socjalnego dla byłego najemcy:

„Co z tego, że właściciel uzyskał wyrok eksmisyjny, skoro wyrok nie może zostać wykonany, gdyż gmina nie przyznaje lokatorowi mieszkania socjalnego”.

System chroni więc słabszego lokatora. RPO pyta jednak, co z prawami właściciela, który ma wyrok, płaci wszystkie koszty i nadal nie może odzyskać mieszkania.

Dom i ogród / News

Wynajmujesz mieszkanie? Bez zgłoszenia – kara nawet do 50 tys.!

RPO sprawdza, czy najem okazjonalny rzeczywiście chroni właściciela

Po odpowiedzi ministerstwa RPO postanowił sprawdzić, jak najem okazjonalny wygląda podczas prawdziwej eksmisji. Dlatego 13 lipca 2026 roku Stanisław Trociuk napisał do prezesa Krajowej Rady Komorniczej Adama Derdy.

Najem okazjonalny opiera się na założeniu, że po zakończeniu umowy najemca ma dokąd się wyprowadzić. Właśnie dlatego przy podpisywaniu dokumentów wskazuje inne mieszkanie i przedstawia zgodę jego właściciela.

Sytuacja może się jednak zmienić przed zakończeniem najmu. Wskazane mieszkanie może zostać sprzedane. Jego właściciel może umrzeć, stracić do niego prawo albo cofnąć zgodę na przyjęcie najemcy.

Wtedy najemca powinien w ciągu 21 dni wskazać nowe mieszkanie i dostarczyć zgodę kolejnego właściciela. Jeżeli tego nie zrobi, wynajmujący nadal ma akt notarialny, ale zapisany w nim adres jest już nieaktualny.

Ministerstwo uważa, że taka zmiana nie zatrzymuje eksmisji. Według resortu komornik może przenieść byłego najemcę do noclegowni, schroniska lub innego miejsca wskazanego przez gminę. RPO nie wiedział jednak, czy komornicy rzeczywiście stosują tę zasadę i jak postępują, gdy razem z najemcą mieszkają dzieci.

Rzecznik miał więc zastrzeżenia do praktycznej skuteczności najmu okazjonalnego. Właściciel może przecież dopełnić wszystkich formalności i zapłacić za notariusza, a mimo to ponownie zostać z problemem:

„Wynajmujący traci wówczas możliwość szybkiego opróżnienia lokalu”.

Do tego dochodzą płatne „adresy do wyprowadzki”. Najemca może kupić oświadczenie osoby, która na papierze zgadza się go przyjąć, chociaż w rzeczywistości nie zamierza nikogo wpuszczać.

Dom i ogród

Cudzoziemcy masowo kupują nieruchomości w Polsce. Rekordowe statystyki MSWiA za 2025 rok

Komornicy potwierdzają, że właściciel nadal może mieć pod górkę

Po otrzymaniu odpowiedzi ministerstwa RPO zwrócił się również do komorników. Chciał wiedzieć, jak z ich perspektywy wygląda sytuacja właściciela, który ma umowę najmu okazjonalnego, ale mimo to nie może odzyskać mieszkania. Zapytał przede wszystkim o przypadki, w których adres wskazany przez najemcę przestał być aktualny albo od początku był fikcyjny.

RPO poprosił też o wyjaśnienie, co dzieje się wtedy, gdy razem z najemcą mieszkają dzieci lub inne osoby objęte szczególną ochroną. Zależało mu również na ocenie całej procedury. Chciał ustalić, czy najem okazjonalny rzeczywiście pozwala właścicielowi szybko odzyskać mieszkanie i które przepisy wymagają poprawienia.

Krajowa Rada Komornicza zebrała więc informacje od izb komorniczych z całego kraju, a następnie 12 sierpnia 2026 roku przesłała RPO odpowiedź.

Komornicy potwierdzili, że najem okazjonalny pomaga w zabezpieczeniu interesów właścicieli, ponieważ pozwala pominąć zwykły proces o eksmisję. Jednak także ta procedura może się skomplikować, gdy wskazane w umowie mieszkanie nie jest dostępne albo dokument dotyczący adresu okazuje się fikcyjny. Prezes KRK Adam Derda wyjaśnił:

„Praktyka wykonywania takich tytułów wykonawczych ujawnia szereg problemów. Powoduje to istotne trudności interpretacyjne zarówno dla stron postępowania, jak i organów egzekucyjnych”.

Część prawników uważa, że:

po utracie wskazanego mieszkania właściciel nie może dalej korzystać z uproszczonej procedury i musi rozpocząć zwykłą sprawę o eksmisję.

Jednak inni twierdzą, że akt notarialny nadal pozwala komornikowi wyprowadzić byłego najemcę do noclegowni, schroniska lub innego miejsca wskazanego przez gminę.

Dla właściciela różnica jest ogromna. W pierwszym przypadku ponownie idzie do sądu i czeka na wyrok. W drugim komornik prowadzi eksmisję. Dopóki przepisy nie dają jednej odpowiedzi, właściciel nie może przewidzieć, ile potrwa odzyskanie jego mieszkania.

Dom i ogród

Mieszkania SIM przyspieszają. Gotowych jest 2,3 tys. lokali, ponad 7,7 tys. powstaje

System chroni słabszych. Ale co z prawami właściciela?

Komornicy zwrócili również uwagę na rzeczy pozostawione w mieszkaniu. Trzeba je dokładnie spisać, wynieść, przewieźć i zapewnić miejsce do przechowania. Potrzebny jest transport, magazyn oraz osoby, które pomogą opróżnić lokal. Krajowa Rada Komornicza przyznała, że pobierane opłaty nie zawsze pokrywają te koszty.

Dlatego komornicy chcą przepisów, co należy zrobić, gdy wskazane mieszkanie jest nieaktualne. Proponują również sprawdzanie oświadczeń, usunięcie fikcyjnych adresów, uproszczenie zasad przechowywania rzeczy oraz zmianę opłat za przeprowadzenie eksmisji.

Krajowa Rada Komornicza uważa, że taka umowa może pomóc właścicielowi szybciej odzyskać mieszkanie. Jednocześnie doświadczenia komorników pokazują, że obecne rozwiązania też nie są bez wad.

Prawo musi chronić lokatorów, ponieważ utrata mieszkania może prowadzić do bezdomności. Trzeba również pamiętać, że część osób przestaje płacić z powodu choroby, utraty pracy albo innego nieszczęścia. Nie można wszystkich traktować jak oszustów.

Jednak właściciel także może być słabszą stroną. Może mieć jedno mieszkanie, niewysokie dochody i kredyt do spłacenia. Jeżeli na swoje nieszczęście wynajął lokal osobie, która nie płaci i nie chce się wyprowadzić, zostaje z rachunkami i długą walką o własną nieruchomość.

RPO ma teraz skargi właścicieli, odpowiedź ministerstwa i stanowisko komorników. Gotowego projektu zmian nadal nie ma. Właściciel może więc miesiącami lub latami próbować odzyskać mieszkanie, chociaż ma umowę, prawo własności, a nawet wyrok. System chroni lokatora. Pytanie RPO brzmi: kto w tym czasie skutecznie ochroni właściciela?

Źródła: wystąpienie zastępcy RPO Stanisława Trociuka do ministra finansów i gospodarki z 8 grudnia 2025 r., odpowiedź Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 22 kwietnia 2026 r., wywiad Marcina Wiącka dla „Rzeczpospolitej” z 16 czerwca 2026 r., wystąpienie RPO do Krajowej Rady Komorniczej z 13 lipca 2026 r., odpowiedź Krajowej Rady Komorniczej z 12 sierpnia 2026 r.

Sławek Gil