Wdrażanie proekologicznych technologii w nowych osiedlach to nie gest dobrej woli, lecz reakcja na twarde realia: rosnące ceny energii, zaostrzające się normy prawne, coraz większa konkurencja na rynku mieszkaniowym oraz wymagający i dobrze zorientowany klient.
Dlaczego deweloperzy inwestują w zielone technologie?
Deweloperzy rzadko mówią wprost, że ich działania prośrodowiskowe wynikają z konieczności. Zamiast tego słyszymy o „odpowiedzialności”, „strategii ESG” i „trosce o przyszłe pokolenia”. Fakty są jednak bardziej prozaiczne – i ekonomiczne.
Prawo budowlane i normy unijne
Od 2021 roku wszystkie nowe budynki muszą spełniać standard NZEB (Nearly Zero Energy Building). To oznacza, że zapotrzebowanie na energię pierwotną nie może przekroczyć 70 kWh/m²/rok, a w praktyce – że trzeba stosować pompy ciepła, wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła i inne technologie obniżające zużycie energii.
Czym tak naprawdę jest budynek nZEB? Nie chodzi o zerowe zużycie energii
W kontekście ekologicznych technologii stosowanych w nowych inwestycjach mieszkaniowych często pojawia się pojęcie nZEB, czyli budynek o niemal zerowym zużyciu energii (nearly Zero-Energy Building). Wbrew potocznemu rozumieniu, nie oznacza ono jednak budynku, który nie zużywa energii wcale.
Standard nZEB oznacza, że budynek zużywa bardzo mało energii, a znaczną część tej energii pozyskuje z odnawialnych źródeł – najlepiej na miejscu, np. z paneli fotowoltaicznych, pomp ciepła, rekuperacji czy kolektorów słonecznych.
Chodzi więc o zrównoważenie bilansu energetycznego, a nie jego wyzerowanie. Budynek nadal potrzebuje prądu do zasilania wind, oświetlenia, wentylacji, ogrzewania czy ciepłej wody użytkowej – tyle że jego konstrukcja i instalacje są tak zaprojektowane, by minimalizować to zapotrzebowanie, a część potrzebnej energii odzyskiwać lub wytwarzać samodzielnie.
W Polsce obowiązujący od 2021 roku standard nZEB został ujęty w przepisach tzw. Warunków Technicznych (WT 2021). Dla nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych oznacza on m.in.:
- zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP) ≤ 65 kWh/m²/rok,
- konieczność zastosowania efektywnych przegród zewnętrznych (okna trzyszybowe, gruba izolacja, szczelność),
- obowiązek wykorzystania odnawialnych źródeł energii (OZE) – w praktyce przynajmniej w 10% zapotrzebowania na energię końcową.
nZEB to także odpowiedź na unijne dyrektywy klimatyczne i zaostrzone normy środowiskowe. Zgodnie z Dyrektywą EPBD (2010/31/UE), od 1 stycznia 2021 r. każdy nowy budynek w Unii Europejskiej musi być zgodny ze standardem nZEB – w przeciwnym razie nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie.
W efekcie każdy deweloper, który chce realizować nowe inwestycje mieszkaniowe, musi stosować ekologiczne technologie nie z idealizmu, lecz z obowiązku – bo inaczej nie spełni warunków prawa.
Rosnące koszty energii
Koszty mediów rosną. A to dopiero początek.
Kupno mieszkania to nie tylko cena za metr kwadratowy. To także comiesięczne koszty życia – a te w ostatnich latach gwałtownie wzrosły. Od 2020 roku:
- ceny gazu dla gospodarstw domowych wzrosły o około 45–50%,
- rachunki za energię elektryczną poszły w górę o 30–43%,
- stawki za wodę i ścieki zwiększyły się średnio o 10–20%, w zależności od regionu.
Rządowe tarcze cenowe – takie jak zamrożenie cen prądu na poziomie 0,62 zł/kWh czy ustalenie maksymalnej ceny gazu na ok. 3 zł/m³ brutto – częściowo łagodzą skutki tych podwyżek, ale mają charakter tymczasowy. Już dziś wiadomo, że mechanizmy ochronne wygasną najpóźniej w drugiej połowie 2025 roku, a potem gospodarstwa domowe mogą ponownie odczuć pełną presję rynku.
Tymczasem, gdy do rachunków za media dodamy codzienne wydatki – raty kredytu hipotecznego, abonamenty streamingowe, paliwo lub bilety miesięczne, czesne za zajęcia dodatkowe dla dzieci, wakacje i zimowiska – okazuje się, że domowy budżet jest napięty do granic. I właśnie w takim kontekście niższe koszty eksploatacyjne mieszkania stają się jednym z kluczowych kryteriów wyboru.
Nowe inwestycje oferujące technologie energooszczędne – jak pompy ciepła, panele fotowoltaiczne, rekuperacja czy retencja wody deszczowej – pozwalają znacząco obniżyć miesięczne rachunki. Dla wielu rodzin to realna i mierzalna różnica, która w ciągu kilku lat może zrekompensować wyższą cenę zakupu mieszkania. Ekologia w takim ujęciu przestaje być deklaracją – staje się po prostu rozsądnym wyborem ekonomicznym.
Presja klientów i konkurencji
Co naprawdę liczy się dla kupującego? Kryteria wyboru nieruchomości
Choć technologie ekologiczne coraz częściej pojawiają się w ofertach deweloperów, decyzje zakupowe klientów nadal opierają się przede wszystkim na zestawie praktycznych kryteriów, które łączą w sobie lokalizację, koszty życia, komfort codzienności i bezpieczeństwo inwestycji.
Lokalizacja i otoczenie
Bliskość pracy, szkół, przedszkoli, sklepów i usług. Dostęp do transportu publicznego i głównych arterii komunikacyjnych. Tereny zielone i rekreacyjne w sąsiedztwie. Potencjał rozwoju okolicy, w tym planowane inwestycje miejskie.
Cena i koszty utrzymania
Cena za metr kwadratowy i całkowity koszt nabycia. Koszty eksploatacyjne, czyli czynsz, media i fundusz remontowy. Możliwość oszczędności dzięki technologiom energooszczędnym (np. fotowoltaika, rekuperacja, pompy ciepła). Koszt i dostępność miejsca postojowego. Możliwość finansowania zakupu (kredyt, wkład własny, programy wsparcia).
Jakość budynku i funkcjonalność mieszkania
Reputacja dewelopera i opinie o jego wcześniejszych inwestycjach. Standard wykonania – jakość materiałów, estetyka i trwałość wykończenia części wspólnych. Przemyślany układ mieszkań, dobre doświetlenie, odpowiednia ekspozycja okien. Możliwość aranżacji wnętrza według indywidualnych potrzeb.
Infrastruktura osiedlowa i udogodnienia
Obecność dobrze zaprojektowanych terenów zielonych i rekreacyjnych, takich jak place zabaw, alejki spacerowe, ogrody deszczowe czy zielone dachy. Bezpieczeństwo i komfort: monitoring, kontrola dostępu, windy, energooszczędne oświetlenie LED. Nowoczesna infrastruktura, w tym stacje ładowania samochodów elektrycznych, rowerownie, stojaki rowerowe, stacje napraw oraz instalacje smart home.
Bezpieczeństwo inwestycji i wzrost wartości w czasie
Prawidłowy stan prawny gruntu i budynku, wpis do księgi wieczystej, pozwolenie na użytkowanie. Transparentność dokumentów deweloperskich – w tym umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego. Profesjonalne zarządzanie wspólnotą lub planowana administracja. Potencjał wzrostu wartości nieruchomości oraz atrakcyjność lokalu na wynajem.
Warto podkreślić, że do tego zestawu coraz częściej dołączają również aspekty środowiskowe. Rosnące koszty energii i wody sprawiają, że mieszkania wyposażone w nowoczesne rozwiązania ekologiczne – takie jak pompy ciepła, panele fotowoltaiczne czy systemy retencji – stają się nie tylko bardziej atrakcyjne wizerunkowo, ale też realnie tańsze w codziennym użytkowaniu. Dla wielu nabywców to właśnie te elementy przesądzają o wyborze oferty.
Jakie ekologiczne technologie stosowane są w nowych osiedlach?
Develia – pompy ciepła, BREEAM i recyrkulacja wody
Tomasz Kaleta z Develii wskazuje, że firma wdraża pompy ciepła, panele fotowoltaiczne, ogrody deszczowe i systemy recyrkulacji szarej wody. Ich celem jest zejście z zapotrzebowaniem na energię do poziomu 58 kWh/m²/rok do 2030 roku, co oznacza wyprzedzenie obecnych wymogów prawnych.
– Stawiamy na rozwiązania, które ograniczają zużycie energii, zmniejszają emisję CO₂ i realnie przekładają się na niższe rachunki mieszkańców. Do 2030 roku chcemy, aby nasze inwestycje zużywały maksymalnie 58 kWh na metr kwadratowy rocznie. To poziom lepszy niż wymagania obowiązujące dziś w Polsce
– tłumaczy Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develii.
Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującymi Warunkami Technicznymi (WT 2021), nowe budynki wielorodzinne muszą spełniać standard nZEB, czyli nie przekraczać zapotrzebowania na energię pierwotną 65 kWh/m²/rok. Develia zmierza więc do obniżenia tego wskaźnika o ponad 10%.
– To oczywiście zwiększa koszty budowy, ale później mieszkańcy płacą mniej, a nieruchomość zyskuje na wartości. Zielone inwestycje są też lepiej postrzegane przez banki i fundusze
– dodaje Kaleta.
Inwestycje takie jak warszawskie Bemosphere czy kolejne etapy Alei Praskich otrzymały prestiżowy certyfikat BREEAM, który potwierdza ich wysokie parametry środowiskowe i niskoemisyjność.
Atal – smart home, infrastruktura EV i czujniki zmierzchu
Agnieszka Majkusiak z Atal zauważa, że klienci coraz częściej pytają o nowoczesne rozwiązania technologiczne, które nie tylko zwiększają komfort życia, ale też pozwalają na kontrolę zużycia mediów.
– Coraz częściej nasi klienci pytają o ładowarki do samochodów elektrycznych – zarówno jako element standardowego wyposażenia, jak i opcję do zamontowania w przyszłości. Zależy im na pełnym pakiecie energooszczędnych technologii.
– mówi Majkusiak.
Wśród oczekiwań kupujących pojawiają się nie tylko pompy ciepła czy ogrody deszczowe, ale także czujniki zmierzchu i ruchu oraz systemy inteligentnego zarządzania mediami, które:
- pozwalają zdalnie sterować temperaturą, światłem i wentylacją,
- umożliwiają monitorowanie zużycia wody i energii w czasie rzeczywistym,
- wspierają tworzenie automatycznych scenariuszy (np. „tryb wyjazdowy”),
- zwiększają bezpieczeństwo dzięki zintegrowanym powiadomieniom i czujnikom.
W efekcie tego typu technologie przestają być postrzegane jako luksus, a stają się praktycznym narzędziem do ograniczenia kosztów życia, zwłaszcza w obliczu rosnących cen mediów.
Matexi – zielone dachy i rekuperacja
MMarek Straszak, Regional Construction Manager w Matexi Polska, podkreśla, że coraz więcej klientów oczekuje od deweloperów zrównoważonych rozwiązań, które łączą estetykę, komfort oraz oszczędność:
– Projektujemy zielone dachy, instalacje fotowoltaiczne, systemy odzysku wody deszczowej czy stacje ładowania samochodów elektrycznych. Coraz większą wagę przykładamy też do jakości i funkcjonalności terenów zielonych.
– wyjaśnia Straszak.
Matexi działa w oparciu o swój własny standard – Matexi Sustainability Matrix, który uwzględnia:
- zielone dachy i ogrody deszczowe poprawiające mikroklimat budynków,
- instalacje fotowoltaiczne dla zasilania części wspólnych i garaży,
- stacje ładowania aut elektrycznych i infrastrukturę rowerową,
- systemy retencji wody, efektywne nawadnianie terenów zielonych,
- działania mające na celu walkę ze zjawiskiem miejskiej wyspy ciepła.
Jednym z rozwiązań, które coraz częściej pojawia się w nowych inwestycjach mieszkaniowych, jest także rekuperacja – czyli wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła. System ten usuwa zużyte powietrze z pomieszczeń i jednocześnie nawiewa świeże z zewnątrz, ale zanim to zrobi – odzyskuje energię cieplną z powietrza wywiewanego, ogrzewając nim to dopływające.
Dzięki temu:
- znacząco zmniejsza się zapotrzebowanie na energię potrzebną do ogrzewania,
- mieszkańcy zyskują lepszą jakość powietrza w domu przez cały rok,
- wilgoć i zanieczyszczenia są skutecznie usuwane z wnętrz,
- możliwe jest ograniczenie strat ciepła nawet o 30–50% w stosunku do tradycyjnej wentylacji grawitacyjnej.
W inwestycji Matexi przy ul. Sokratesa 11A zastosowano właśnie taki system.
– System rekuperacji odzyskuje ciepło z powietrza usuwanego z mieszkań i pozwala zmniejszyć koszty ogrzewania nawet o 20 proc. w porównaniu do rozwiązań tradycyjnych.
– dodaje Straszak.
Co istotne, rekuperacja działa niezależnie od pory roku – zimą zmniejsza straty ciepła, a latem może współpracować z systemem chłodzenia (np. pompą ciepła w trybie pasywnym), co dodatkowo poprawia komfort cieplny mieszkańców.
W połączeniu z odpowiednią izolacją i nowoczesnymi oknami, system rekuperacji to dziś jeden z fundamentów efektywności energetycznej budynków niskoemisyjnych.
Czy zielone technologie podnoszą ceny mieszkań?
Wszyscy deweloperzy zgodnie przyznają: ekologiczne technologie podnoszą koszt realizacji inwestycji. Jednak większość z nich dodaje też, że:
- te koszty się zwracają – niższe rachunki, wyższa wartość nieruchomości
- klienci coraz częściej tego oczekują
- zielone rozwiązania są warunkiem finansowania z funduszy ESG
Deweloperzy nie mają więc wyjścia. Nawet jeśli nie są „zielonymi romantykami”, to zielone inwestycje zaczynają się po prostu opłacać.
Zielone technologie? Dla klientów to już oczywistość, nie luksus
Jeszcze kilka lat temu pompa ciepła, rekuperacja czy panele fotowoltaiczne były traktowane jako futurystyczny bonus dla najbardziej wymagających. Dziś to coraz częściej oczywistość z punktu widzenia klienta – standard, którego kupujący oczekują równie naturalnie, jak windy czy parkingu podziemnego. Nabywcy mieszkań pytają o ładowarki do aut elektrycznych, ogrody deszczowe, systemy smart home, a także o konkretne parametry zużycia energii i wody.
Dziś brak ekologicznych rozwiązań jest anomalią. Na rynku nie brakuje firm, które odpowiadają na te oczekiwania. Oprócz Develii, Atal i Matexi, zielone technologie wdrażają m.in.:
- Skanska Residential Development Poland – stosując certyfikaty BREEAM, odzysk wody szarej i fotowoltaikę,
- Bouygues Immobilier Polska – z dziedzińcami retencyjnymi, zielenią adaptacyjną i LED-owym oświetleniem energooszczędnym,
- Murapol – z rozwiązaniami smart home i sterowaniem mediami w standardzie,
- Cordia – z zaawansowaną izolacją i zarządzaniem energią w częściach wspólnych,
- YIT – z infrastrukturą dla elektromobilności i podejściem „zero waste” przy realizacji inwestycji,
- Dom Development – który w niektórych projektach integruje panele PV i pompy ciepła.
Na szczególną uwagę zasługują też niestandardowe rozwiązania, jak kostka antysmogowa na osiedlach Grupy Robyg, która ma za zadanie oczyszczać powietrze w otoczeniu budynków, czy projektowanie mikroklimatów dzięki odpowiedniemu doborowi zieleni i małej architektury.
Dla coraz większej liczby klientów niskoemisyjność i zrównoważony rozwój to nie tylko modne hasła, ale konkretne korzyści – bo przekładają się na niższe koszty utrzymania i wyższy komfort codziennego życia. Przy podejmowaniu decyzji nie chodzi już wyłącznie o metraż czy cenę zakupu. Klienci coraz częściej analizują całościowo: ile będą płacić za ogrzewanie, prąd, wodę i śmieci; jak działa wentylacja i rekuperacja; czy w budynku są inteligentne systemy sterowania mediami, ładowarki do aut elektrycznych, retencja wody, tereny zielone, miejsca postojowe. Liczy się to, jak będzie się w tym mieszkaniu żyło – i za ile. Nie tylko dziś, ale również za pięć, dziesięć czy piętnaście lat.
