Rok 2024 przyniósł kolejne zmiany na rynku nieruchomości w Polsce. Choć dynamika wzrostu cen wyhamowała, to za mieszkania wciąż płacimy więcej niż przed rokiem. Dla wielu potencjalnych nabywców oznacza to jedno – coraz trudniejszy dostęp do własnego lokum. Sprawdźmy, jak wygląda sytuacja w największych polskich aglomeracjach oraz w mniejszych miastach, gdzie jeszcze do niedawna można było znaleźć względnie przystępne oferty.
Duże miasta: wysokie ceny, słabnący popyt
Według raportu firmy Emmerson Evaluation, przygotowanego na zlecenie „Rzeczpospolitej”, mediana cen mieszkań – a nie ich średnia, co lepiej oddaje realia rynkowe – wciąż rośnie. Największe wzrosty na rynku pierwotnym (aż o 20% rok do roku) odnotowano w aglomeracji śląskiej, z wyłączeniem Katowic. Tam ceny mieszkań sięgnęły 9,1 tys. zł za mkw.
W stolicy ceny osiągają poziomy, które mogą przyprawić o zawrót głowy. Mediana ceny nowych mieszkań w Warszawie wyniosła pod koniec 2024 roku ponad 17,7 tys. zł za mkw., co oznacza 9-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Na rynku wtórnym było niewiele taniej – ponad 15,7 tys. zł za mkw. (wzrost o 14%).
Najbardziej prestiżowa lokalizacja, czyli warszawskie Śródmieście, bije rekordy. Tam nowe mieszkania kosztują średnio 41,3 tys. zł za mkw. (8-procentowy wzrost), a ceny lokali używanych przekroczyły 20,7 tys. zł za mkw. (10% więcej niż rok wcześniej).
W innych dużych miastach również obserwujemy wzrosty, choć nieco mniej spektakularne. W Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu ceny nowych mieszkań oscylują obecnie między 11 a 15 tys. zł za mkw., zależnie od dzielnicy i standardu. Wysokie stopy procentowe (5,75%) oraz zakończenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodowały spadek sprzedaży mieszkań – w siedmiu głównych aglomeracjach było ich aż o 26% mniej niż rok wcześniej.
Małe miasta: wciąż taniej, ale też coraz drożej
Jak wygląda sytuacja w typowym małym mieście o populacji 25–30 tys. mieszkańców? Choć ceny mieszkań są tam znacznie niższe niż w metropoliach, trend wzrostowy dotarł również i tam.
Przykładowo, w miastach tej wielkości, takich jak Sokołów Podlaski, Złotów czy Nowa Ruda, ceny mieszkań z rynku wtórnego wahają się obecnie między 5 a 7 tys. zł za mkw., w zależności od stanu technicznego nieruchomości, lokalizacji i dostępności usług. Na rynku pierwotnym – o ile w ogóle dostępne są nowe inwestycje – ceny sięgają 7,5–8 tys. zł za mkw.
Wzrosty w tego typu miejscowościach często wynoszą 10–15% rok do roku. Przyczyną jest ograniczona podaż mieszkań, rosnące koszty budowy oraz przenoszenie się części kupujących z większych miast – zarówno ze względów finansowych, jak i zdalnego trybu pracy.
Perspektywy: stabilizacja czy dalsze wzrosty?
Obecna sytuacja rynkowa jest napięta. Wysokie stopy procentowe ograniczają zdolność kredytową Polaków, a brak programów wspierających zakup pierwszego mieszkania (po zakończeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”) dodatkowo hamuje popyt. Jednocześnie deweloperzy, mimo trudności, podtrzymują ceny – w dużej mierze z powodu wysokich kosztów materiałów i robocizny.
W nadchodzących miesiącach eksperci spodziewają się stopniowej stabilizacji rynku – być może przy minimalnych wzrostach cen, ale już nie w takim tempie, jak w 2023 i 2024 roku. Duże znaczenie będą miały decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz ewentualne nowe programy wsparcia dla kupujących.
Źródła:
- Raport Emmerson Evaluation dla „Rzeczpospolitej” (2024)
- Dane NBP (Narodowy Bank Polski)
- Dane GUS (Główny Urząd Statystyczny)
- Portale nieruchomości – Rynek wtórny i pierwotny
- Raporty firm deweloperskich i doradczych (np. JLL, REAS, HREIT, REDNET)
