„Odjeżdżające” balkony we Wrocławiu.

Rodzina w nowym mieszkaniu we Wrocławiu. „To miało być miejsce na lata”

W mieszkaniu Państwa J. wybudowanym przez Dom Development Wrocław S.A., jest jasno, ciepło, rodzinnie. Dwie dziewczynki kręcą się między pokojami, są przeziębione. To jedno z tych mieszkań, które miały być „na lata”. Około 80 metrów kwadratowych, funkcjonalny rozkład, dwie sypialnie, salon z aneksem i dwa balkony, które przy zakupie robiły ogromne wrażenie.

– To miało być miejsce, w którym się po prostu żyje – mówi Pan Sebastian.

– Wprowadziliśmy się ze starszą córka jak miała dwa miesiące. Ma obecnie pięć lat, młodsza trzy i pół.– dodaje żona Emilia

Państwo J. kilka lat temu wprowadzili się do nowego budynku przy ul. Pięknej, na południu Wrocławia. Dzielnica szybko się rozwijała: dobre szkoły, sklepy, piekarnie, przychodnie, restauracje. Blisko tramwaj, autobus, śródmiejska obwodnica. W teorii wszystko, czego młoda rodzina może potrzebować.

Biznes / Dom i ogród / News / Społeczeństwo

Samorządy chcą opodatkować niesprzedane mieszkania. Deweloperzy: my nie spekulujemy, tak działa rynek!

Dwa balkony były fajne

Mieszkanie Państwa J. ma dwa balkony. Jeden z nich jest w pełni zabudowany, z pełnymi ścianami i balustradą. Drugi ma lżejszą, stalową ażurową barierkę.

– Bardzo podobał mi się ten zabudowany balkon – mówi Pan Sebastian. – Dziewczynki mogą bezpiecznie się bawić. W lato wstawialiśmy basenik, było cudownie. Pluszaki, zabawki nie wypadną, dzieci też nie wypadną, bo nie mają jak się wspiąć.

Zabudowany balkon był bardzo fajny. Dzieci wykorzystywały go do zabawy:

– Dzieci biegały jak szalone w koło – opowiada Pan Sebastian. – Robiły sobie trasę, zaczynały w sypialni, potem przez balkon, ten duży pokój, korytarz, wracają i tak w kółko. Korytarz, sypialnia, balkon, pokój i znowu korytarz. To była naprawdę często używana część domu.

Dziś ten sam balkon jest wyłączony z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego.

– Mieszkamy tu pieć lat, po trzech latach pojawia się pismo: Dzień dobry, jest problem z balkonem, nie można go używać. To co teraz? Nie wiadomo. Jedni robią badania i mówią, że jest w porządku inni wręcz przeciwnie – mówi Pan Sebastian.

Pierwsze pęknięcia, szczeliny i zakaz użytkowania. „Powiedziano nam, że tak ma być”

Pierwsze sygnały, że z balkonem może być coś nie w porządku, pojawiły się jeszcze na etapie odbioru mieszkania. Pan Sebastian zwrócił wtedy uwagę na szeroką dylatację pomiędzy zabudowanym balkonem a elewacją budynku. Szczelina była widoczna gołym okiem i budziła wątpliwości.

– Zapytałem wtedy wprost, czy to jest normalne – mówi. – Usłyszałem, że balkon pracuje i że takich szczelin nie wolno uszczelniać.

To wyjaśnienie zostało przyjęte bez dalszych pytań. Mieszkańcy nie mieli powodów, by je kwestionować.

Z biegiem miesięcy szczeliny jednak zaczęły się powiększać. Równolegle podobne zjawiska zaczęli dostrzegać inni mieszkańcy budynku. Pojawiały się pęknięcia ścian bocznych balkonów, odspojenia elementów od elewacji, a w niektórych przypadkach również widoczne odchylenia całych konstrukcji.

– Okazało się, że to nie jest wyjątkowy przypadek – mówi Pan Sebastian. – Że podobne pęknięcia i szpary są też u innych mieszkańców.

To właśnie wtedy sprawa trafiła do nadzoru budowlanego. Wówczas część balkonów budynku zostało wyłączona z użytkowania. Mieszkańcy po prostu dostali zakaz wchodzenia na balkony!

Dziś balkon jest wyraźnie przechylony względem poziomu. Między boczną ścianą balkonu a elewacją powstała szczelina o szerokości około 2–3 centymetrów. Przez nią widać balkony znajdujące się niżej oraz ulicę.

– To robi wrażenie, kiedy widzisz coś takiego we własnym mieszkaniu – mówi żona, Pani Emilia – I nie wiesz, czy to jest stabilne, czy nie.

Balkon „odjeżdża” od budynku. Jak sprawa trafia do PINB

W budynku przy ul. Pięknej wybudowanym przez Dom Development Wrocław S.A. jeden z mieszkańców zauważył pęknięcia oraz to, że balkon zaczął coraz wyraźniej „odjeżdżać” od budynku. Widoczna była szeroka szczelina pomiędzy balkonem a elewacją. Mieszkaniec zawiadomił Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla Miasta Wrocławia.

W zgłoszeniu opisał szczeliny pomiędzy balkonem a elewacją, pęknięcia ścian bocznych. Zwrócił uwagę, że dalsze pogarszanie się jego stanu może być niebezpieczne.

Inspektorzy PINB przyjechali na miejsce 23 października 2023 roku, obejrzeli balkony, sprawdzili ich położenie względem elewacji, wykonali pomiary oraz szczegółową dokumentację fotograficzną.

Już podczas tej wizyty okazało się, że sprawa nie dotyczy tylko jednego balkonu. Okazało się, że co najmniej dwa balkony wyraźnie odchylają się od elewacji. Równocześnie okazłao się, że podobne problemy są z kilkudziesięcioma balkonami w innych częściach budynku.

Wnioski:

(…) stwierdzono wady przegród zewnętrznych i balkonów, sporządzono protokół kontroli nr 886/2023 oraz wykonano dokumentację fotograficzną. (…) Stan techniczny przedmiotowych balkonów wymaga dokonania specjalistycznej oceny technicznej, w szczególności pod kątem bezpieczeństwa ich użytkowania.”

Na tej podstawie PINB zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową do zlecenia ekspertyzy technicznej określonych balkonów.

Nasz temat / News / Społeczeństwo

Nasz Temat: Wnuczek 2.0 – Bolesna cena zaufania: seniorzy tracą mieszkania za obietnicę opieki

Ekspertyza naukowców z Politechniki Wrocławskiej: źle zaprojektowane, niebezpieczne, wymagające rozbiórek

Po interwencji nadzoru budowlanego Wspólnota Mieszkaniowa zleciła wykonanie ekspertyzy zespołowi naukowców z Politechniki Wrocławskiej. Powstał kilkudziesięciostronicowy dokument techniczny, oparty na obliczeniach statyczno-wytrzymałościowych, pomiarach ugięć, analizie dokumentacji projektowej oraz obowiązujących normach PN i PN-EN. Eksperci opisali metodologię badań, wskazali przyjęte założenia obliczeniowe i odnieśli wyniki do norm bezpieczeństwa stosowanych przy projektowaniu konstrukcji budowlanych.

Okazało się, że konstrukcja balkonów została błędnie zaprojektowana i wykonana. Zastosowano ciężkie elementy architektoniczne, w szczególności masywne balustrady i ściany boczne lecz nie dostosowano do nich konstrukcji nośnej balkonów.

Najpoważniejsze problemy dotyczą balkonów typu B15. W ich przypadku obliczenia i pomiary wykazały znaczne przekroczenia norm, zarówno w zakresie nośności, jak i dopuszczalnych ugięć. Autorzy ekspertyzy ocenili stan tych balkonów jako niebezpieczny i zapisali:

W obecnym stanie, eksploatacja balkonów B15 (ul. Piękna 21/36 i Piękna 21/41) nie jest dopuszczalna, ponieważ zagraża to bezpieczeństwu.

Stan techniczny tych balkonów opisano równie jednoznacznie:

Stan techniczny balkonów B15 jest zły, co wynika głównie z dużego przekroczenia wymagań w stanie granicznym nośności oraz zmierzonych i obliczonych dużych ugięć.

Biznes / Dom i ogród / News / Społeczeństwo

Czy deweloperzy manipulowali rynkiem? Zaskakujące efekty obowiązku publikowania danych

Kolejne balkony do poprawek

Jednak na tym sprawa się nie kończy. Problemy są z kilkudziesięcioma balkonami w budynku, rozmieszczonych na różnych kondygnacjach, w tym na najwyższych piętrach. W wielu przypadkach badania potwierdziły pęknięcia, szczeliny przy elewacji oraz nieprawidłową pracę konstrukcji, choć o różnym stopniu zaawansowania.

Z tego powodu autorzy ekspertyzy zalecili częściowe rozbiórki ciężkich elementów balkonów, przede wszystkim balustrad czołowych, a w najbardziej obciążonych przypadkach również balustrad bocznych. Celem tych prac jest odciążenie płyt balkonowych i łączników. Bez takiego odciążenia – jak wynika z obliczeń – poziom bezpieczeństwa pozostaje zbyt niski.

Do czasu wykonania zaleconych prac mieszkańcy nie powinni korzystać z balkonów, nie powinni przebywać na nich w większej liczbie osób ani przechowywać ciężkich przedmiotów. Nawet zwykłe użytkowanie może pogorszyć stan balkonów.

„Po prostu zabrali nam część domu”. Jak mieszkańcy reagują na brak balkonów

Informacja była krótka: z balkonu nie wolno korzystać. Trzeba było wynieść z niego wszystkie rzeczy i nie wychodzić na zewnątrz.

Wszystko, co wcześniej stało na balkonie, trafiło do mieszkań. Donice, suszarki, leżaki stoliczki, zabawki, rowery. Jeden z pokoi Pana Sebastiana zamienił się w składzik, bo nie było innego miejsca, gdzie dałoby się to wszystko pomieścić. Pranie, które wcześniej suszyło się na zewnątrz, zaczęło wisieć w domu.

Najbardziej zmianę odczuły dzieci. Rodzice mówią wprost: dzieci nie wychodzą na balkon, nawet na chwilę.

– Nie wiemy, jak poważna jest sytuacja – mówi Pani Emilia – Czy balkon może się oberwać?

W rozmowach z mieszkańcami nie słychać paniki. Jest raczej niepewność.

– Nie wiemy, jak to potraktować, czy to jest faktyczne zagrożenie – dodaje Pani Emilia – Czy jak dojdzie do przeciążenia, to się może gwałtownie zerwać, czy po prostu trzeba uważać, żeby nie pogarszać sytuacji.

Podobnie mówi Pani Anna, właścicielka drugiego balkonu, z którego również nie wolno korzystać. U niej jednak obawa pojawiła się wtedy, gdy zdała sobie sprawę, że uszkodzenia się powiększają.

– Wie Pan, jak się wychodzi na taki balkon, z kilkucentymetrowymi szparami, przez które widać sąsiadów i jezdnię na dole, to człowiek zaczyna odczuwać strach.

Zarządca „zbyt dociekliwy”. Deweloper: to przesada, my wiemy lepiej, mieszkańcy zapłacą

Wspólnotę Mieszkaniową reprezentuje zarządca – Prime Project Sp. z o.o. To właśnie ta firma, działając w imieniu mieszkańców, prowadziła z deweloperem – Dom Development S.A. – obszerną i wielomiesięczną korespondencję dotyczącą stanu balkonów, ustaleń ekspertyzy naukowców Politechniki Wrocławskiej oraz decyzji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Wydawało się, że do przełomu doszło w czerwcu 2025 r., na spotkaniu z udziałem dewelopera, pracowników firm Karmar (generalnego wykonawcy), Leviat (producenta łączników balkonowych), przedstawicieli zarządcy, oraz ekspertów, którzy wykonali ekspertyzę balkonów dla Wspólnoty Mieszkaniowej. Deweloper nie wywiązał się jednak z pisemnych ustaleń podjętych na spotkaniu, zamiast tego we wrześniu Wspólnota otrzymała od dewelopera ekspertyzę, która stwierdzała, że użytkowanie budynku jest bezpieczne. Ekspertyza ta została podważona przez ekspertów Wspólnoty.

Z czasem stało się jasne, że dla dewelopera taka postawa zarządcy jest niewygodna. Pytania były zbyt konkretne, żądania informacji technicznych zbyt dociekliwe. W odpowiedziach Dom Development zaczął reagować w sposób, który dla wspólnoty i zarządcy jest wręcz szokujący.

W piśmie z 19 grudnia 2025 r. deweloper napisał, że nie zamierza odpowiadać na kolejne pytania ani przekazywać dalszych informacji:

– (…) nie widzimy żadnych sensownych podstaw do przekazywania Państwu kolejnych informacji zwrotnych, będących odpowiedzią na coraz to bardziej niezrozumiałe, a wręcz czasami abstrakcyjne pytania i oczekiwania ze strony firmy Prime Project Sp. z o.o. oraz ich przedstawicieli technicznych.”

Zamiast odnieść się do ustaleń ekspertyzy i decyzji PINB, deweloper zakwestionował sam sens dalszej współpracy z zarządcą::

– (…)dalsze kontynuowanie współpracy w formie proponowanej przez firmę Prime Project Sp. z o.o. mija się po prostu z celem.

Deweloper poszedł dalej, przypisując działaniom zarządcy i wspólnoty intencję celowego podnoszenia rangi problemu oraz ostrzegając mieszkańców przed konsekwencjami finansowymi:

– [działania te] służą wyłącznie świadomej eskalacji i wyolbrzymianiu problemu oraz narażaniu mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej na ponoszenie obecnie oraz w przyszłości nieuzasadnionych kosztów.”

W korespondencji Dom Development konsekwentnie neguje istnienie błędów projektowych i wykonawczych, mimo że ekspertyza naukowców Politechniki Wrocławskiej została przyjęta przez PINB. Deweloper pisze:

– nie popełniono żadnych błędów projektowych i wykonawczych (poza brakiem ‘zdylatowania’ płaszczyzn elewacji na przecięciu ścian osłonowych z balustradami pełnymi, czyli nieprawidłowością naprawialną w sposób łatwy i prosty).

Na koniec deweloper po prostu pisze, że zarządca działa na szkodę mieszkańców:

– (…)wzywamy ponownie firmę Prime Project Sp. z o.o., żeby zaprzestali działać na szkodę mieszkańców Wspólnoty Mieszkaniowej.

Dom Development nie podejmuje rozmowy o bezpieczeństwie mieszkańców, odmawia udzielania informacji technicznych, a ciężar odpowiedzialności próbuje przenieść na zarządcę i samych mieszkańców, strasząc ich „nieuzasadnionymi kosztami” i oskarżając o eskalowanie problemu.

Po zebraniu Wspólnoty z Zarządcą Pan Wojciech, jeden z mieszkańców, wysłał do nas maila:

„Kupiłem mieszkanie, balkony się obrywają, deweloper ma nas w dupie. Pomocy!”

Biznes / Dom i ogród / News

Od teraz porównasz wszystkie oferty nowych mieszkań na rządowym portalu. Czy to zmieni rynek nieruchomości?

Porozumienia nie będzie. Czas na prawników

Po miesiącach korespondencji, ekspertyz, pomiarów i decyzji nadzoru budowlanego zarządca wspólnoty uznał, że dalsza wymiana pism z deweloperem nie prowadzi do rozwiązania problemu. W imieniu mieszkańców Prime Project Sp. z o.o. zdecydował się na skierowanie sprawy na drogę sądową.

26 stycznia 2026 roku przedstawiciel zarządcy, Bartłomiej Kędzior, skierował do dyrektora Dom Development S.A. Przemysława Chmielewskiego pismo, w którym podkreślił konfrontacyjne, lekceważące podejście i brak chęci porozumienia. Już na wstępie zwrócił uwagę na ton dotychczasowej korespondencji:

– Chciałbym zwrócić Pana uwagę na fakt, że lekceważący język, którego używa Pan w korespondencji z nami i Wspólnotą, szczególności w piśmie z dnia 19.12.2025 r., na pewno nie służy porozumieniu.

W dalszej części pisma zarządca odnosi się do zarzutów dewelopera dotyczących rzekomej eskalacji i działań na szkodę mieszkańców. Wskazuje, że takie sformułowania naruszają dobra osobiste zarządcy oraz nie odpowiadają faktom:

– Nie służy porozumieniu także przedstawianie zdarzeń w sposób odmienny od faktów (…) i próby ustawiania nas w kontrze do mieszkańców (…) Z kolei zarzut, że działamy na szkodę mieszkańców Wspólnoty, narusza nasze dobra osobiste.

Jednocześnie Prime Project potwierdził, że analizuje przekazany przez dewelopera projekt naprawy dwóch balkonów, zaznaczając jednak, że nie wyczerpuje on skali problemu:

– Na koniec, niezmiennie zdumiewa mnie bagatelizowanie przez Pana tak ważnych dla bezpieczeństwa mieszkańców kwestii. Szereg balkonów, wbrew Pana niezmąconej pewności stanowiska, uległo jednak w ostatnim półroczu istotnemu ugięciu, zatem nie mamy innego wyjścia jak wystąpić w końcu na drogę sądową.

---

Biznes / News / Społeczeństwo

Zintegrowane Plany Inwestycyjne – koniec bloków w szczerym polu?

Czym jest Dom Development. Informacja dla potencjalnych klientów

Rafał Bernasiński