Drożejące grunty, rosnące koszty materiałów i pracy oraz nowe przepisy budowlane – w tym obowiązek budowy schronów – sprawiają, że ceny mieszkań wciąż rosną.
Wzrost cen mieszkań i kosztów budowy od 2020 roku
W ciągu ostatnich pięciu lat koszty budowy mieszkań w Polsce znacząco wzrosły. Jak donosi Dompress.pl w najnowszym raporcie, od 2020 roku ceny metra kwadratowego budowanego mieszkania podniosły się o 30–50 proc., w zależności od lokalizacji i skali inwestycji. W największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie i Wrocławiu – skok cen w latach 2022–2024 wyniósł nawet 30 proc.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Grupie Robyg, zauważa: – „W samym 2024 roku koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej wzrósł o ponad 18 proc. w ujęciu rocznym. Rosły zarówno ceny materiałów, jak i koszty robocizny”.
Marek Straszak, Regional Construction Manager w Matexi Polska, dodaje: – „Od 2020 roku do połowy 2025 roku koszty budowy mieszkań wzrosły łącznie o około 50 proc. Najpierw pandemia, a później wojna w Ukrainie wywołały zakłócenia w dostawach i ograniczoną dostępność pracowników, co przełożyło się na gwałtowne podwyżki”.
Grunty inwestycyjne coraz droższe
Na rosnące ceny mieszkań wpływa również dynamiczny wzrost cen gruntów inwestycyjnych. W największych miastach podrożały one w ostatnich latach o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. – „Udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania potrafi obecnie sięgać nawet 24 proc.” – podkreśla Chojecka.
Andrzej Biedronka-Tetla z Atal ocenia, że: – „Na przestrzeni ostatnich pięciu lat ogólne koszty budowy, uwzględniając wszystkie składowe, wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Proporcjonalnie podrożały też grunty, które stanowią podstawę kalkulacji inwestycji deweloperskich”.
Dane JLL pokazują, że tylko w pierwszym półroczu 2025 roku Atal wydał na grunty ok. 108 mln zł, Archicom 160 mln zł, a Dom Development aż 600 mln zł. Rekordowym zakupem była działka przy Browarach Warszawskich nabyta przez Monting Real Estate za 96 mln zł – koszt przeliczeniowy na 1 mkw. PUM sięgnął tam 16 tys. zł.
Drożejące materiały i wynagrodzenia
Rosnące koszty dotyczą nie tylko ziemi, ale i materiałów budowlanych. W latach 2021–2022 ceny stali, drewna czy styropianu wzrosły nawet o 100 proc. – „Całościowy wzrost kosztów materiałów budowlanych od 2020 roku wyniósł około +40 proc. Choć popyt w ostatnich latach osłabł, a ceny niektórych surowców spadły, to poziom cen wciąż pozostaje wyraźnie wyższy niż pięć lat temu” – mówi Piotr Dobrzyński z BPI Real Estate Poland.
Sytuację dodatkowo komplikuje wzrost płac w budownictwie. – „Koszty robocizny rosną w tempie 8–10 proc. rocznie. To sprawia, że całkowite nakłady na inwestycje wciąż idą w górę, mimo stabilizacji cen materiałów” – ocenia Witold Kikolski z MS Waryński Development.
Wpływ przepisów budowlanych: normatywy i nowe obowiązki
Na ceny mieszkań duży wpływ mają regulacje prawne. Największe emocje budził tzw. normatyw parkingowy – obowiązek zapewnienia 1,5 miejsca postojowego na każde mieszkanie.
– „Przy średniej cenie mieszkania rzędu 15 tys. zł/mkw. oznaczałoby to wzrost ceny końcowej o 750–1500 zł/mkw. Gdyby normatyw nie został wycofany, mieszkania byłyby dziś wyraźnie droższe” – podkreśla Chojecka.
Straszak dodaje: – „Taki obowiązek mógł podnosić koszty inwestycji o 10–15 proc., bo wymuszał budowę nawet kilku kondygnacji garaży podziemnych”.
Ostatecznie w sierpniu 2025 roku przepisy zmieniono i decyzję o liczbie miejsc parkingowych pozostawiono samorządom. Deweloperzy przyjęli to z ulgą.
Schrony – nowy koszt w 2026 roku
Kolejnym czynnikiem podbijającym koszty budowy będzie obowiązek budowy schronów i miejsc doraźnego schronienia, który wejdzie w życie od stycznia 2026 roku.
– „W praktyce oznacza to konieczność wzmocnienia części podziemnych budynków, co wiąże się ze znacząco większym zużyciem stali i betonu, a tym samym kolejnym wzrostem kosztów” – wyjaśnia Straszak.
Zdaniem deweloperów nowe regulacje mogą szczególnie mocno uderzyć w projekty w centrach dużych miast, gdzie i tak buduje się kosztowne podziemne garaże. Łączenie wymogu miejsc postojowych z koniecznością wzmacniania konstrukcji może sprawić, że część inwestycji stanie się nieopłacalna.
Perspektywy na przyszłość
Eksperci rynku wskazują, że w kolejnych latach presja kosztowa nie zniknie. Tomasz Kaleta z Develii uważa, że kluczowe będzie efektywne zarządzanie inwestycjami i przewidywalność regulacyjna. – „Na przestrzeni ostatnich lat koszty budowy rosły systematycznie, choć obecnie tempo wzrostu wyhamowuje. Jednak wysokie ceny gruntów i surowców pozostają niezmienne” – podkreśla.
Renata Mc Cabe-Kudla z Grupo Lar Polska dodaje: – „Koszty budowy rosły znacząco ze względu na inflację i wzrost kosztu siły roboczej. Nowe przepisy budowlane oraz oczekiwania miast dotyczące infrastruktury mają bardzo duży wpływ na ceny mieszkań”.
W praktyce oznacza to, że deweloperzy muszą uwzględniać w budżetach nie tylko budowę samych budynków, ale także inwestycje w drogi, tereny zielone czy obiekty użyteczności publicznej, które coraz częściej są warunkiem wydania pozwoleń. Do tego dochodzą normy energooszczędności i wspomniane schrony, które podniosą koszty konstrukcji podziemnych.
Od 2020 roku ceny mieszkań w Polsce rosną nieprzerwanie, a za ten trend odpowiadają trzy kluczowe czynniki: drożejące grunty, wyższe koszty materiałów i pracy oraz rosnące obciążenia regulacyjne. Choć tempo wzrostu kosztów budowy nieco spowolniło, to w perspektywie najbliższych lat kupujący muszą liczyć się z dalszymi podwyżkami. Obowiązek budowy schronów od 2026 roku sprawi, że nowe mieszkania mogą być jeszcze droższe, zwłaszcza w dużych aglomeracjach.
Źródła: Dompress.pl, JLL
