Sąsiedzi za własne pieniądze dogrzewają cudze mieszkania. Sprawdź, jak nalicza się opłaty i kto zapłaci za wymianę podzielników.

Od 1 stycznia 2027 roku zaczną obowiązywać nowe wymagania dotyczące odczytu zużycia ciepła. Spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek wymienić starsze podzielniki i ciepłomierze na urządzenia umożliwiające zdalny odczyt. Choć koszty tej operacji można pokryć m.in. z funduszu remontowego, dla mieszkańców równie istotne są zasady naliczania opłat za centralne ogrzewanie. Nawet jeśli całkowicie zakręcisz kaloryfery, nadal korzystasz z energii dostarczanej do budynku. Część tego ciepła pochodzi z mieszkań sąsiadów, którzy mogą w ten sposób nieświadomie płacić za dogrzewanie Twojego lokalu.

Zakręcasz grzejniki? Za ogrzewanie Twojego mieszkania mogą płacić sąsiedzi

W budynkach wielorodzinnych ciepło swobodnie przenika między lokalami przez ściany i stropy. Jeśli jeden lokator zakręci wszystkie zawory, a jego sąsiedzi będą normalnie grzać, część wytworzonej przez nich energii przedostanie się do chłodniejszego mieszkania.

Dzięki temu w „zakręconym” lokalu temperatura może utrzymywać się na poziomie 18–19°C. Wiele zależy od konstrukcji budynku, jego termoizolacji oraz nawyków grzewczych sąsiadów. Najwięcej zyskują na tym mieszkania środkowe, otoczone ogrzewanymi pomieszczeniami z kilku stron.

Tymczasem ciepło oddane sąsiadowi trzeba uzupełnić. Grzejniki w tzw. szczytowych lokalach muszą mieć wyższa temperaturę. W praktyce oznacza to, że uczciwy mieszkaniec sponsoruje komfort termiczny osoby, która zakręciła kaloryfery. Jeśli ktoś robi to celowo, oszczędza kosztem innych.

Aby temu zapobiec, przepisy przewidują wyznaczanie minimalnych kosztów ogrzewania mieszkań. Mają one ukrócić sytuacje, w których część lokatorów ponosi nieproporcjonalnie wysokie wydatki z powodu dogrzewania sąsiednich pomieszczeń.

News

Bon ciepłowniczy 2026. Weryfikacja wniosków dobiega końca, a wypłaty ruszą już niebawem

Za ogrzewanie klatek schodowych i straty ciepła też płacą mieszkańcy

Nawet przy właściwym korzystaniu z instalacji, część rachunku nie zależy bezpośrednio od samego mieszkańca i jego preferencji co do temperatury w domu. Wynika to ze specyfiki działania centralnego ogrzewania w blokach.

• Pomieszczenia wspólne: Ciepło trafia na klatki schodowe, korytarze czy do wózkowni. Koszt energii zużytej w tych miejscach trzeba podzielić między wszystkich mieszkańców.
• Piony grzewcze: Przez kolejne piętra przebiegają rury doprowadzające gorącą wodę do grzejników. One również nieustannie oddają ciepło do przestrzeni, przez które przechodzą.
• Straty energii: Budynek traci ciepło przez ściany zewnętrzne, okna, dach, wentylację oraz rury w piwnicach i pomieszczeniach technicznych. Im gorszy stan izolacji, tym wyższy koszt globalny.

Wszystkie te wydatki składają się na całkowity rachunek za ogrzewanie budynku. Spółdzielnia lub wspólnota musi je następnie rozdzielić na poszczególne lokale. Zasady takiego rozliczenia reguluje art. 45a Prawa energetycznego oraz wewnętrzny regulamin zarządcy.

Dom i ogród

Koniec „twierdzy” w bloku. Spółdzielnia przetnie zamki i wejdzie z Policją!

Minimalna opłata za ogrzewanie. Ile zapłacisz przy zakręconych grzejnikach?

Nawet jeśli przez cały sezon grzewczy spędzisz w swetrze i kurtce puchowej, nie odkręcisz ani jednego kaloryfera, i tak dostaniesz rachunek za ogrzewanie mieszkania. Spółdzielnia lub wspólnota naliczy minimalny koszt ogrzewania, niezależnie od bardzo niskich lub zerowych wskazań podzielników.

Zasady obliczania tej opłaty określa rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 roku. Przy rozliczeniach opartych na podzielnikach zarządca wyznacza minimalny koszt zmienny na podstawie ilości ciepła potrzebnej do utrzymania w mieszkaniu temperatur przewidzianych w przepisach budowlanych.

W praktyce spółdzielnia oblicza, ile kosztowałoby ogrzanie mieszkania do przyjętych temperatur, uwzględniając zapotrzebowanie na ciepło oraz jego cenę. Na tej podstawie ustala minimalny koszt przypadający na metr kwadratowy powierzchni lokalu.

Przykładowo, jeśli minimalny koszt wynosi 8 zł za m² za cały sezon grzewczy, właściciel mieszkania o powierzchni 50 m² zapłaci 400 zł, nawet gdy wskazania podzielników są zerowe. Do tego dochodzi jego udział w pozostałych kosztach ogrzewania budynku.

Minimalna opłata ma ograniczać sytuacje, w których mieszkańcy całkowicie zakręcają grzejniki i korzystają z ciepła przenikającego od sąsiadów, przerzucając na nich część wydatków.

Wysokość minimalnego kosztu zależy od warunków konkretnego budynku i przyjętej metody rozliczeń. Mieszkaniec może sprawdzić sposób jego naliczania w regulaminie spółdzielni lub wspólnoty. Zasady te obowiązują już od grudnia 2021 roku.

Dom i ogród

Nowe przepisy już działają. Gniazdo śmieci, szczurów i robaków we wrocławskiej kamienicy zlikwidowane!

Od 2027 roku odczyt ogrzewania bez wchodzenia do mieszkań

Zgodnie z ustawą o efektywności energetycznej, do 1 stycznia 2027 roku właściciele i zarządcy budynków wielolokalowych muszą wymienić starsze podzielniki kosztów, ciepłomierze oraz wodomierze ciepłej wody na urządzenia z modułem radiowym.

Dane będą zbierane na odległość. Nowe systemy pozwolą na częstszy monitoring zużycia, co ułatwi lokatorom kontrolowanie wydatków, a zarządcom pomoże szybciej wykryć np. awarie lub nietypowe wahania poboru ciepła.

Ale jeśli w Twoim bloku już teraz działają takie systemy, ich wymiana nie będzie konieczna.

Społeczeństwo

4034 zł na prąd, gaz i ogrzewanie. ZUS wypłaca emerytom specjalny dodatek

Kto zapłaci za wymianę podzielników? Pieniądze mogą pochodzić z funduszu remontowego

Procesem modernizacji zarządza spółdzielnia bądź wspólnota mieszkaniowa. To na zarządcy spoczywa wybór wykonawcy, ustalenie harmonogramu i zaplanowanie finansowania.

• We wspólnotach mieszkaniowych: Koszt można pokryć z funduszu remontowego (jeśli pozwala na to regulamin) lub ze środków bieżących. Gdy wydatek przekracza tzw. zakres zwykłego zarządu, właściciele muszą podjąć stosowną uchwałę większościową.
• W spółdzielniach mieszkaniowych: Tworzenie funduszu remontowego jest ustawowym obowiązkiem. Spółdzielnia może sfinansować wymianę ze zgromadzonych tam środków, co pozwoli mieszkańcom uniknąć dodatkowej, jednorazowej dopłaty.

Należy jednak pamiętać, że fundusz remontowy tworzą składki samych lokatorów.

Technologie

Ciepło z serwerów ogrzeje polskie domy. NASK i PGE mają nowy plan

Dlaczego podzielnik i ciepłomierz mogą pokazywać inne zużycie?

W wielu starszych budynkach na grzejnikach zamontowane są podzielniki kosztów ogrzewania. Choć potocznie nazywa się je licznikami, urządzenia te działają na zupełnie innej zasadzie.

Podzielnik nie mierzy fizycznej ilości zużytej energii w kilowatogodzinach (kWh) czy gigadżulach (GJ). Rejestruje on jedynie temperaturę powierzchni grzejnika oraz czas jego pracy w odniesieniu do temperatury w pomieszczeniu. Na tej podstawie wylicza się bezwymiarowe „jednostki”, które służą jedynie do ustalenia proporcjonalnego udziału danego mieszkania w całkowitym zużyciu całego bloku.

Ciepłomierz (licznik ciepła) to z kolei precyzyjne urządzenie pomiarowe. Mierzy on dokładną ilość energii termicznej dostarczonej do lokalu, bazując na przepływie wody i różnicy temperatur między zasilaniem a powrotem instalacji. Jego montaż jest jednak możliwy głównie w nowszym budownictwie, gdzie każde mieszkanie posiada indywidualne, niezależne podejście do instalacji grzewczej (tzw. układ poziomy). W starszych blokach z układem pionowym jedynym technicznie i ekonomicznie uzasadnionym rozwiązaniem pozostają podzielniki.

Dom i ogród

Pompa ciepła w starym domu. Po termomodernizacji może się opłacać

Jak sprawdzić rachunek za ogrzewanie i opłaty w spółdzielni?

Mieszkańcy, którzy mają wątpliwości co do wysokości swoich rachunków, mają ma prawo zwrócić się do zarządcy z prośbą o udostępnienie regulaminu rozliczeń oraz o szczegółowe wyjaśnienie naliczonych kwot.

Podczas weryfikacji dokumentów warto zwrócić uwagę na te zagadnienia:

• Podział kosztów: Sprawdź, jaki procent kwoty stanowią koszty stałe (niezależne od Ciebie), a jaki koszty zmienne (zależne od zużycia).
• Wskazania urządzeń: Upewnij się, czy stan początkowy i końcowy na fakturze zgadza się z faktycznymi odczytami z Twoich podzielników lub ciepłomierza.
• Współczynniki wyrównawcze (LAF): Zweryfikuj, czy do Twojego mieszkania przypisano odpowiedni współczynnik korygujący (np. ze względu na niekorzystne położenie lokalu w bryle budynku, jak parter czy poddasze).
• Koszty minimalne: Jeśli na Twoim rachunku pojawiła się wysoka dopłata, dokładnie przeanalizuj, w jaki sposób zarządca wyliczył minimalny koszt ogrzewania.

Zarządca nie może odmówić Ci tych informacji. Spółdzielnia ma ustawowy obowiązek przedstawić kalkulację opłat na żądanie mieszkańca, co bezpośrednio wynika z art. 4 ust. 6² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Z kolei właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych mają pełne prawo do kontrolowania pracy zarządu na mocy art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Co warto zrobić przed końcem 2026 roku?
Skontaktuj się ze swoim zarządcą i zapytaj, czy w Twoim budynku planowana jest już wymiana podzielników lub ciepłomierzy na modele radiowe. Dowiedz się, ile będzie kosztować ta operacja i czy wspólnota bądź spółdzielnia sfinansuje ją w całości z funduszu remontowego, czy też planuje wprowadzić dodatkowe, jednorazowe składki od właścicieli.

Źródła: Prawo energetyczne, ustawa z 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustawy o efektywności energetycznej, rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r., ustawa o własności lokali, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kamil Chołuj