Polacy pożyczają na mieszkania rekordowe sumy – średnio 477 tys. zł. W Warszawie to zaledwie kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe, a w mniejszych miejscowościach – nawet 70 m². Sprawdzamy, co realnie można kupić za tę kwotę w różnych częściach kraju, dlaczego rata w Niemczech byłaby o połowę niższa i jak deweloperzy reagują na lipcową obniżkę stóp procentowych.

Średnia kwota kredytu hipotecznego w Polsce 2025 – rekordowe 477 tys. zł

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość wnioskowanego kredytu hipotecznego w czerwcu 2025 r. wyniosła 477 tys. zł. To efekt rosnących cen nieruchomości, a nie – jak podkreślają eksperci – masowego wzrostu sprzedaży.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, komentuje:

– Polacy płacą około 70 proc. więcej za kredyty hipoteczne niż mieszkańcy większości krajów UE. Potrzebna jest obniżka stóp procentowych o co najmniej 2 punkty procentowe, aby większa grupa klientów mogła pozwolić sobie na zakup mieszkania. Rekordowe wartości kredytów wynikają z cen, a nie ze wzmożonej sprzedaży.

Choć 477 tys. zł to rekordowa średnia kwota kredytu hipotecznego w Polsce, w praktyce w największych miastach pozwala ona na zakup raczej niewielkiego lokalu. W Warszawie, gdzie cena metra kwadratowego przekracza 16 tys. zł, jest to zaledwie 30–35 m² – kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe. W Krakowie, przy średnich stawkach rzędu 15 tys. zł/m², otrzymamy 35–40 m², a w Gdańsku i Wrocławiu (13–14 tys. zł/m²) około 40 m².

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny wahają się między 7 a 9 tys. zł/m². Tam za tę samą kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie, o powierzchni nawet 55–70 m², które spełni potrzeby rodziny z dziećmi lub osób szukających komfortowej przestrzeni.

Dom i ogród

Mieszkania dla seniorów. Deweloperzy szykują się na wielką zmianę

Różnica w dostępności mieszkań wynika nie tylko z cen, ale też z kosztu finansowania. W Polsce, przy referencyjnej stopie NBP na poziomie 5 proc. i przeciętnych marżach bankowych, realne oprocentowanie kredytów hipotecznych często wynosi ok. 7–8 proc. rocznie. Przy kredycie na 477 tys. zł na 25 lat rata to około 3,5–3,7 tys. zł miesięcznie.

Polska vs Niemcy – różnice w ratach kredytów hipotecznych

Polacy nadal płacą za kredyty hipoteczne znacznie więcej niż Niemcy, choć różnica nie jest już tak ogromna jak jeszcze rok temu. Po kolejnych obniżkach stóp procentowych stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 3,75 proc. Tymczasem w Niemczech, należących do strefy euro, Europejski Bank Centralny utrzymuje stopę depozytową na poziomie 2,50 proc., a stopę podstawowych operacji refinansujących na poziomie 2,65 proc. Jednak najważniejsze dla kupujących mieszkania są rzeczywiste koszty kredytów. Według danych za sierpień 2026 roku średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło w Polsce 5,99 proc., a w Niemczech 4,01 proc.

Jak duża jest różnica w praktyce? Przy kredycie wynoszącym 477 tys. zł, zaciągniętym na 25 lat, polska rodzina płaciłaby miesięcznie około 3070 zł. Natomiast w Niemczech, przy takim samym kapitale i okresie spłaty, rata wyniosłaby około 2520 zł, czyli 572 euro. To blisko 550 zł mniej każdego miesiąca i około 6600 zł oszczędności rocznie. Jeszcze niedawno różnica była znacznie większa, ponieważ polskie kredyty hipoteczne były oprocentowane nawet na 7–8 proc. Obniżki stóp NBP przyniosły więc kredytobiorcom wyraźną ulgę, choć niemieckie warunki finansowania nadal są korzystniejsze.

Niższe raty dają również możliwość zaciągnięcia większego kredytu bez zwiększania miesięcznych wydatków. Przy racie wynoszącej około 3070 zł można byłoby teoretycznie pożyczyć w Polsce 477 tys. zł, a w Niemczech około 581 tys. zł, czyli o 104 tys. zł więcej. To różnica sięgająca 22 proc., która może mieć duże znaczenie podczas wyboru mieszkania.

Porównanie kredytu hipotecznego 477 tys. zł – Polska vs Niemcy (25 lat)

Wyliczenia orientacyjne dla rat równych, 25 lat spłaty i niezmiennego oprocentowania. Przyjęto kurs 1 euro = 4,4026 zł z 26 października 2026 roku. Porównanie nie obejmuje prowizji, ubezpieczeń, zmian kursów walut ani innych opłat. Ostatni wiersz przedstawia wyłącznie matematyczne porównanie kwot kredytu, a nie rzeczywistą ocenę zdolności kredytowej.

Dane: Narodowy Bank Polski, Europejski Bank Centralny i Deutsche Bundesbank. Oprocentowanie kredytów według najnowszych dostępnych danych za sierpień 2026 roku. Stan stóp procentowych na 27 października 2026 roku.

Ceny mieszkań w dużych miastach – ile kupisz za 477 tys. zł?

Według sondy dompress.pl, w dużych miastach za 477 tys. zł kupimy przede wszystkim mieszkanie jedno- lub dwupokojowe, natomiast w mniejszych lokalizacjach możliwe jest znalezienie nawet trzypokojowych lokali.

Warszawa

• Home Invest – w projektach Warszawski Świt i Enklawa Ursynów dostępne są kompaktowe mieszkania 1- i 2-pokojowe.
• Robyg – 14 lokali o powierzchni 25–27 mkw. w cenie poniżej 500 tys. zł.

Wrocław

• Robyg – 32 mieszkania 25–31 mkw.
• Develia – mieszkania w różnych lokalizacjach w cenie do 477 tys. zł, a z wkładem 20 proc. – do 600 tys. zł.

Gdańsk

• Robyg – 164 mieszkania 27–45 mkw. w cenach od 299 tys. zł do 491 tys. zł.
• Ronson Development – w inwestycji Nowa Północ dostępnych jest 21 mieszkań 1- i 2-pokojowych.

Poznań

• Robyg – 39 mieszkań od 27 do 42 mkw. w cenach od 339 tys. zł.

Kraków

• Matexi Polska – w inwestycjach Do Wilgi i Takt Lirników mieszkania o zróżnicowanych metrażach dla klientów z odpowiednim wkładem własnym.

Mniejsze miasta

• W Piotrkowie Trybunalskim w ofercie Atal można znaleźć nawet trzypokojowe mieszkania w tej cenie.

Czy rynek mieszkaniowy ożyje po obniżkach stóp procentowych?

Janusz Miller z Home Invest:

– Lipcowa obniżka stóp przełożyła się na większe zainteresowanie, szczególnie w naszych projektach w Warszawie. Jednak w stolicy często potrzebny jest dodatkowy wkład własny.

Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland zwraca uwagę, że po lipcowej obniżce stóp procentowych na rynku mieszkaniowym widać realne ożywienie – rośnie liczba zapytań od klientów, a także rezerwacji mieszkań. Jak podkreśla, niższe raty kredytów zwiększają zdolność kredytową kupujących, co zachęca ich do podejmowania decyzji, które wcześniej odkładali z powodu wysokich kosztów finansowania.

Z kolei Damian Tomasik z Alter Investment podkreśla, że spadek kosztu kredytu wpływa nie tylko na sprzedaż mieszkań, ale także na rynek gruntów budowlanych. Tańsze finansowanie sprawia, że deweloperzy i inwestorzy chętniej kupują działki pod nowe projekty, licząc na wyższy popyt w kolejnych miesiącach. W efekcie ożywienie obejmuje całą branżę – od etapu zakupu terenu po sprzedaż gotowych lokali.

Dlaczego 477 tys. zł to jednak za mało w dużych miastach

Choć 477 tys. zł to rekordowa średnia kwota kredytu hipotecznego w Polsce, w praktyce w największych miastach pozwala ona na zakup raczej niewielkiego lokalu. W Warszawie, gdzie cena metra kwadratowego przekracza 16 tys. zł, jest to zaledwie 30–35 m² – kawalerka lub małe mieszkanie dwupokojowe. W Krakowie, przy średnich stawkach rzędu 15 tys. zł/m², otrzymamy 35–40 m², a w Gdańsku i Wrocławiu (13–14 tys. zł/m²) około 40 m².

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny wahają się między 7 a 9 tys. zł/m². Tam za tę samą kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie, o powierzchni nawet 55–70 m², które spełni potrzeby rodziny z dziećmi lub osób szukających komfortowej przestrzeni.

Co dalej z rynkiem?

Eksperci są zgodni – aby pobudzić sprzedaż mieszkań, potrzebne są dalsze obniżki stóp procentowych.

– Gdy koszt kredytu spadnie o kolejne 2 punkty procentowe, zobaczymy realny wzrost popytu

– uważa Zuzanna Należyta z Eco Classic.

Do tego czasu rynek pozostanie w stanie ostrożnego ożywienia – z rosnącą liczbą zapytań i rezerwacji, ale bez gwałtownego boomu.

Źródło: dompress.pl

Sławek Gil