Polacy wyprowadzają się pod duże miasta. Suburbanizacja przyspiesza
Coraz więcej rodzin kupuje domy i mieszkania pod miastem, ale nadal pracuje w centrum. Przedmieścia pęcznieją, a wraz z nimi korki i wydatki gmin.
Polacy wyprowadzają się z dużych miast. Chcą mieć więcej miejsca, własny ogród albo dodatkowy pokój dla dziecka. Często decyduje cena, bo mieszkania pod miastem bywają tańsze nawet o 15–30 proc. Nadal jednak pracują w Poznaniu, Krakowie czy Warszawie i codziennie dojeżdżają do pracy. Suburbanizacja zmienia życie nie tylko rodzin, które zdecydowały się na przeprowadzkę. Pod miastami rosną nowe osiedla, przybywa samochodów, a gminy muszą budować drogi, szkoły i przedszkola.
Suburbanizacja. Dlaczego Polacy wyprowadzają się pod miasta?
Coraz więcej rodzin zamiast mieszkania np. w Krakowie woli dom lub większe mieszkanie pod miastem. Rodzice nadal pracują w centrum. Dzieci chodzą do miejscowych szkół albo codziennie dojeżdżają do miasta razem z rodzicami.
Tak właśnie wygląda suburbanizacja, czyli przeprowadzanie się mieszkańców dużych miast do pobliskich miejscowości. W dawnych wsiach i miasteczkach rosną nowe domy, szeregowce i bloki. Przybywa sklepów, przedszkoli, samochodów i mieszkańców.
Deweloperzy widzą coraz większe zainteresowanie mieszkaniami pod miastem. Kupujący szukają jednak miejsc, z których można szybko dojechać do pracy, a dzieci mają blisko do szkoły.
Agnieszka Gajdzik, manager ds. sprzedaży Ronson Development, wyjaśnia:
Zainteresowanie kupujących lokalizacjami podmiejskimi na rynku wzrosło, ale jest podyktowane prostymi czynnikami. Kupujący chętnie rozważają przedmieścia, jeśli spełnione są trzy warunki, jest dobry dojazd do centrum (kolej miejska, S-ka, ekspresowa trasa drogowa), rozwinięta komunikacja i lokalna infrastruktura (szkoły, sklepy, przychodnia) oraz znacząca różnica cenowa. Jeśli te warunki nie są spełnione, klienci wolą poczekać lub wybrać tańszą dzielnicę w granicach miasta.
Dla wielu rodzin najważniejszy jest więc ile zapłacą za mieszkanie, ile będą wydawać na dojazdy i jak długo zajmie im codzienna droga do pracy.
NIK o powodzi 2024. Podczas kryzysu samorządy słabo wypadły
Poznań traci mieszkańców. Rodziny przeprowadzają się do sąsiednich gmin
Według GUS pod koniec 2025 roku Poznań liczył 534,2 tys. mieszkańców. Saldo migracji było ujemne i wyniosło około minus 400 osób. Z raportu o stanie miasta wynika, że poznaniacy najczęściej wyprowadzali się do Komornik, Rokietnicy i Dopiewa. Nowe osiedla powstają również w Tarnowie Podgórnym, Suchym Lesie i Swarzędzu.
Do przeprowadzki zachęcają niższe ceny nieruchomości. Według danych z Rejestru Cen Nieruchomości mediana ceny mieszkania w Poznaniu wynosiła 11 418 zł za mkw., a w gminie Komorniki 9762 zł za mkw. To różnica 1656 zł na metrze, czyli około 14,5 proc. Przy zakupie mieszkania o powierzchni 70 mkw. można zaoszczędzić prawie 116 tys. zł.
Codzienne dojazdy mają jednak swoją cenę. Rano korkują się Głogowska od strony Komornik, Obornicka od Suchego Lasu i Rokietnicy, Bukowska od Skórzewa oraz Warszawska od Swarzędza. Po południu kierowcy stoją na tych samych drogach w przeciwnym kierunku.
Według TomTom Traffic Index za 2025 rok przejechanie 10 km po Poznaniu zajmowało średnio 18 minut nocą, 31 minut rano i ponad 38 minut po południu. Na trasie z Komornik do północnej części Poznania przejazd wydłuża się z około 20 minut bez korków do 30–40 minut w godzinach szczytu.
Łącznie poznańscy kierowcy tracili w 2025 roku średnio 139 godzin w korkach, czyli niemal sześć pełnych dób.
Mieszkania SIM przyspieszają. Gotowych jest 2,3 tys. lokali, ponad 7,7 tys. powstaje
Kraków puchnie. Przedmieścia również rosną
Kraków jest jednym z niewielu dużych miast w Polsce, w których liczba mieszkańców rośnie. W 2025 roku liczył już 816 614 mieszkańców, o 7446 więcej niż rok wcześniej. Miasto przyciąga nowych mieszkańców, ale jednocześnie wielu krakowian wyprowadza się do pobliskich miejscowości.
Nowe domy i osiedla powstają między innymi w Zielonkach, Bibicach, Węgrzcach, Michałowicach, Zabierzowie, Libertowie i Mogilanach. Rozbudowuje się również Wieliczka. W części tych miejscowości na dawnych polach powstały osiedla domów jednorodzinnych, szeregowców i bloków.
Do przeprowadzki zachęcają ceny mieszkań. Według danych z Rejestru Cen Nieruchomości mediana ceny mieszkania w Krakowie wynosi 15 125 zł za mkw., a w Wieliczce 10 894 zł za mkw. Różnica sięga 4231 zł na metrze, czyli około 28 proc. Przy zakupie mieszkania o powierzchni 70 mkw. daje to ponad 296 tys. zł oszczędności.
Rozbudowa przedmieść zwiększa ruch na drogach wjazdowych do Krakowa. Rano korkują się aleja 29 Listopada, ulice Glogera, Pachońskiego, Armii Krajowej i Wielicka. Kierowcy z Bibic i Węgrzc jadą przez aleję 29 Listopada, z Zielonek przez Glogera i Pachońskiego, a z Zabierzowa przez Bronowice.
Z Wieliczki do centrum Krakowa jest około 15 km. Bez korków przejazd samochodem zajmuje 18 minut, a przy dużym ruchu wydłuża się do 46 minut. Kierowcy tracą więc dodatkowe 28 minut w jedną stronę. Pociąg z Wieliczki Rynek-Kopalnia do Krakowa Głównego pokonuje trasę w jedyne 22–25 minut.
W całym 2025 roku krakowscy kierowcy stracili w godzinach szczytu średnio 115 godzin w korkach, czyli prawie pięć pełnych dób. Coraz większe osiedla pod Krakowem zwiększają liczbę samochodów na drogach wjazdowych, które już teraz są mocno zatłoczone.
Zastanawialiście się, ile kosztuje biznes na osiedlu? Poznajemy ceny lokali użytkowych
Mieszkania pod miastem tańsze nawet o 30 proc.
Największą zachętą do przeprowadzki są często ceny mieszkań. Działki budowlane w dużych miastach kosztują więcej, szczególnie w centrum i popularnych dzielnicach. Pod miastem deweloperzy mogą niekiedy kupić grunty taniej i dzięki temu sprzedawać mieszkania w niższych cenach.
Agnieszka Gajdzik z Ronson Development mówi o różnicach cenowych i sprzedaży domów pod Warszawą:
Co do różnicy cenowej, w zależności od konkretnej lokalizacji podmiejskie projekty są tańsze o 15-30 proc. względem porównywalnych lokali w dzielnicach wewnętrznych. Jeśli chodzi o nasze plany to aktualnie w ofercie nadal pozostaje osiedle Falenty Nowe z ofertą 4 domów, w tym jeden pokazowy, w pełni wykończony. Po korekcie cenowej w czerwcu spodziewamy się zakończyć sprzedaż domów w inwestycjach pod Warszawą w najbliższych miesiącach.
Różnica w cenie może być ogromna. Jeśli mieszkanie w mieście kosztuje 900 tys. zł, a podobny lokal pod miastem jest tańszy o 20 proc., kupujący zapłaci 720 tys. zł. Zaoszczędzi 180 tys. zł.
Zamiast 50 mkw. w mieście kupić można ponad 60 mkw. pod miastem. Dla rodziców z dwójką dzieci dodatkowy pokój może przesądzić o przeprowadzce.
Chcesz pompę ciepła? Podpisz umowę, a cenę ustalimy później. UOKiK ujawnia praktyki firmy Nasz Prąd
Pod Warszawą i Gdańskiem również przybywa nowych mieszkań
Deweloperzy budują kolejne osiedla w miejscowościach pod Warszawą i w pobliżu Trójmiasta. Kupujący szukają tam przede wszystkim większych mieszkań dla rodzin, dobrego dojazdu i niższych cen.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal, mówi:
Suburbanizacja jest wyraźnym trendem w największych, a przy tym najdroższych, aglomeracjach, tj. przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Atal realizuje na tych rynkach swoje inwestycje, jak np. Skwer Witosa w Piastowie, Apollina w Kowalach k. Gdańska czy Niebieski Bursztyn w Redzie. Dla kupujących są one atrakcyjne cenowo, o około 25 proc. tańsze w porównaniu z inwestycjami w dzielnicach miejskich. Mają przy tym odpowiednie zaplecze usługowo-komunikacyjne. W przypadku Redy czy Piastowa nie mówimy już o przedmieściach, lecz odrębnych gminach, które są samowystarczalne, a jednocześnie dojazd z nich do głównych ośrodków jest szybki i wygodny. Typowy klient dla tego rodzaju inwestycji to rodzina. Niższa cena metra kw. pozwala na zakup większego mieszkania, a z tym wiąże się większy komfort.
Czteropokojowe mieszkanie o powierzchni około 80 mkw. w Redzie kosztuje około 650 tys. zł. Według Agnieszki Majkusiak w Gdańsku trzeba za podobny lokal zapłacić nawet o 100–150 tys. zł więcej.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców 2026. Nawet 120 tys. zł na spłatę kredytu
Tańsze mieszkanie, ale codziennie trzeba dojeżdżać do pracy
Kupno tańszego mieszkania pod miastem jednak wcale nie oznacza, że żyje się taniej. Trzeba dojeżdżać do pracy, odwozić dzieci do szkoły, robić zakupy itd.
Jeśli w pobliżu nie ma pociągu ani autobusu, potrzebny jest samochód, a czasem dwa. Dochodzą koszty paliwa, ubezpieczenia i napraw. Tracimy też czas w korkach.
Suburbanizacja pozostanie istotną częścią rynku, szczególnie dla osób poszukujących większego mieszkania lub domu w niższej cenie. Jednocześnie coraz więcej klientów uwzględnia w swoich kalkulacjach nie tylko cenę zakupu, ale również czas i koszt codziennych dojazdów oraz dostępność infrastruktury. Dlatego projekty podmiejskie będą atrakcyjne przede wszystkim tam, gdzie funkcjonuje szybki transport publiczny i odpowiednie zaplecze usługowe. Sama niższa cena metra kwadratowego może nie być wystarczającą przewagą, jeżeli oznacza większe uzależnienie od samochodu i długie dojazdy.
– wyjaśnia Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication w BPI Real Estate Poland
Najwolniejsze miasta w Polsce według TomTom. Nie ma tam Warszawy!
Mieszkańcy przyjeżdżają, gminy budują szkoły. Podatki trafiają do dużych miast
Wyprowadzki mieszkańców z metropolii oznaczają duże wydatki dla gmin. Na nowych osiedlach przybywa rodzin z dziećmi. Potrzebne są kolejne szkoły, przedszkola, drogi, chodniki i kanalizacja.
Problemem dla samorządów lokalnych są mieszkańcy, którzy po przeprowadzce nadal rozliczają PIT według starego adresu. Często się zdarza, że jakiś poznaniak już przeprowadził się np. do Komornika, wysłał dzieciaki do lokalnej szkoły, korzysta z całej lokalnej infrastruktury, dróg, parków, placów zabaw, ale w zeznaniu podatkowym nadal wpisuje Poznań. No, ale drogę asfaltową pod dom, to by chciał, żeby gmina na swój koszt wybudowała.
Te satelitarne miejscowości ponoszą koszty związane z nowym mieszkańcem, ale nie dostają pieniędzy, które mogłyby otrzymać z PIT.
Od 2025 roku dochody gmin z PIT są obliczane na podstawie dochodów mieszkańców. Dlatego samorządy zachęcają osoby, które niedawno się przeprowadziły, żeby aktualizowały swoje dane podatkowe.
Warszawa i Kraków. To tutaj metro się opłaca. Jest nowy raport
Nowe osiedla rosną szybciej niż drogi i szkoły
Budowanie kolejnych osiedli pod miastem kosztuje także samorządy. Gminy muszą rozbudowywać drogi, wodociągi i kanalizację. Potrzebują również pieniędzy na szkoły, przedszkola i autobusy.
Szczególnie droga dla samorządów jest wyspowa budowa domów i osiedli. Do każdego takiego siedliska trzeba doprowadzić infrastrukturę i usługi komunalne, a później je przez lata utrzymywać.
Eksperci Polskiej Akademii Nauk wyliczyli, że źle zaplanowana zabudowa, niekontrolowany rozwój przedmieść oraz związane z nimi problemy kosztują Polskę około 84,3 mld zł rocznie. W tej kwocie mieszczą się między innymi wydatki związane z transportem, infrastrukturą i stratami czasu na dojazdy.
Przeprowadzki pod miasta będą więc nadal wpływać na życie milionów Polaków. Są coraz bardziej widocznym trendem kształtującym wielki miasta i ich najbliższych sąsiadów. Rodziny szukają tańszych i większych mieszkań, a deweloperzy budują kolejne osiedla. Jednocześnie gminy muszą nadążać z budową dróg, szkół i przedszkoli.
Źródła: Główny Urząd Statystyczny, Urząd Miasta Poznania, Urząd Miasta Krakowa, Ministerstwo Finansów, Polska Akademia Nauk, Dompress.pl.
Czytaj więcej
