Prawo budowlane pozwala wejść do sąsiedniego lokalu, gdy bez tego nie da się wykonać prac budowlanych. Przy odmowie decyzję może wydać starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

Chcesz ocieplić ścianę, naprawić dach albo ustawić rusztowanie, ale bez wejścia na sąsiednią posesję nie da się przeprowadzić prac? Prawo budowlane pozwala skorzystać z działki, budynku, a nawet lokalu sąsiada. Jeśli właściciel odmówi, możesz wystąpić do urzędu.

Dom stoi przy samej granicy działki. Chcesz zrobić elewację, naprawić ścianę albo dach, ale od swojej strony nie ustawisz rusztowania. Ekipa musi wejść za płot sąsiada. W takiej sytuacji Prawo budowlane daje inwestorowi możliwość skorzystania z cudzej nieruchomości.

Nie możesz jednak po prostu wejść na posesję i zacząć prac. Najpierw musisz porozumieć się z właścicielem. Dopiero gdy sąsiad odmówi albo nie uda się ustalić zasad wejścia, sprawę może rozstrzygnąć urząd.

Art. 47 Prawa budowlanego mówi wprost:

„Jeżeli (…) niezbędne jest wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości (…)”.

Kluczowe jest więc słowo „niezbędne”. Sam fakt, że z działki sąsiada będzie łatwiej, taniej albo szybciej, nie wystarczy.

Kiedy możesz wejść na działkę sąsiada?

Najlepszy przykład to budynek stojący przy granicy posesji. Chcesz ocieplić albo otynkować ścianę, lecz nie masz do niej dostępu ze swojej działki. Rusztowanie trzeba więc ustawić po drugiej stronie ogrodzenia.

Podobny problem może wystąpić podczas remontu elewacji, naprawy dachu, zabezpieczania ściany czy innych robót przy części budynku znajdującej się bardzo blisko granicy. Przepisy nie ograniczają takiego dostępu wyłącznie do podwórka. Art. 47 mówi również o wejściu do sąsiedniego budynku lub lokalu.

Nie wystarczy jednak tylko to, że prace od strony po prostu będą prostsze.

Bez dostępu do cudzej nieruchomości wykonanie danych prac musi być niemożliwe albo rzeczywiście niezbędne z technicznego punktu widzenia. Tak art. 47 interpretują również sądy administracyjne.

Dlatego właściciel domu stojącego tuż granicy nieruchomości to zupełnie inna sytuacja niż inwestor, który chce wykorzystać podwórko sąsiada tylko dlatego, że ekipie będzie wygodniej postawić tam samochód albo trzymać materiały.

Dom i ogród

Pompa ciepła w starym domu. Po termomodernizacji może się opłacać

Najpierw musisz poprosić sąsiada o zgodę

Pierwszy krok to porozumienie z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Trzeba ustalić gdzie ekipa wejdzie, jaką część działki zajmie, kiedy rozpoczną się prace i jak długo potrwa korzystanie z terenu.

Możecie również ustalić rekompensatę. Jeżeli przez tydzień na części podwórka będzie stało rusztowanie albo właściciel nie będzie mógł swobodnie korzystać z fragmentu posesji, strony mogą uzgodnić zapłatę za takie utrudnienie. Art. 47 wprost przewiduje możliwość ustalenia rekompensaty.

Najbezpieczniej ustalić te zasady na piśmie. W dokumencie można wpisać termin, część udostępnianej nieruchomości, rodzaj prac, zasady zabezpieczenia terenu oraz sposób naprawienia ewentualnych uszkodzeń.

Jeśli sąsiad się zgodzi, sprawa jest prosta. Ekipa może wejść zgodnie z ustalonymi warunkami.

Nasz temat

WT2026 zmienią budowę domów po 2026 roku. Ministerstwo odpowiada Faktom Plus: gaz nie będzie zakazany, ale inwestora czeka energetyczny Tetris

Sąsiad odmawia? Możesz wystąpić do urzędu

Problem zaczyna się, gdy właściciel mówi: „nie wpuszczę was na działkę”. Co wtedy?

Inwestor może wtedy złożyć wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Służy do tego formularz PB-14. Wniosek można złożyć w wersji papierowej albo elektronicznie przez e-Budownictwo.

Najczęściej dokument trafi do starosty, a w mieście na prawach powiatu do prezydenta miasta. W określonych ustawą sprawach organem może być wojewoda.

Organ ma 14 dni od złożenia wniosku na rozstrzygnięcie, czy wejście na sąsiednią nieruchomość jest niezbędne.

Starosta może pozwolić wejść mimo odmowy właściciela

Jeżeli sąsiad odmawia dostępu, inwestor może zwrócić się do starosty, a w mieście na prawach powiatu do prezydenta miasta. Składa wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu albo na teren nieruchomości. Starosta lub prezydent miasta ma 14 dni na rozstrzygnięcie sprawy i określa w decyzji, z jakiej części nieruchomości można korzystać, przez jaki czas i na jakich warunkach.

Przepisy dotyczą także mieszkania sąsiada. Jeżeli wykonanie robót przy ścianie, stropie albo innym elemencie budynku wymaga wejścia do sąsiedniego lokalu, decyzja może zezwolić ekipie na taki dostęp. Jeśli prace trzeba wykonać z jednego pokoju przez kilka godzin, właśnie do tego miejsca i czasu może zostać ograniczone wejście. Podobnie na działce: jeżeli rusztowanie zajmie tylko pas gruntu przy ścianie, inwestor może korzystać wyłącznie z tej części posesji.

Jeżeli właściciel mimo wykonalnej decyzji nadal blokuje dostęp, sprawa może trafić do egzekucji administracyjnej prowadzonej przez właściwe władze samorządowe. W takiej sytuacji może zostać zastosowana grzywna w celu przymuszenia, która ma skłonić właściciela do wpuszczenia inwestora zgodnie z decyzją. Ustawa zalicza właściwe władze jednostki samorządu terytorialnego do podmiotów prowadzących egzekucję obowiązków niepieniężnych.

Po zakończeniu robót inwestor musi naprawić szkody powstałe podczas korzystania z cudzej działki, budynku lub mieszkania.

Dom i ogród

Ponad 1000 samowoli budowalnych na Pomorzu. Urzędy zawiodły

Zniszczysz trawnik albo podjazd? Musisz naprawić szkody

Prawo chroni również prawa właściciela udostępnionej posesji. Po zakończeniu robót inwestor musi naprawić szkody powstałe podczas korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku albo lokalu.

Jeśli podczas ustawiania rusztowania ekipa uszkodzi kostkę, ogrodzenie czy trawnik, właściciel ma prawo domagać się przywrócenia stanu pierwotnego. Inwestor odpowiada za powstałe szkody na zasadach Kodeksu cywilnego.

Przed rozpoczęciem robót warto więc zrobić zdjęcia miejsca, z którego będzie korzystać ekipa. W razie późniejszego sporu łatwiej ustalić, czy dane uszkodzenie powstało podczas prac.

Po zakończeniu remontu samo prawo dostępu wygasa.

Źródła: Prawo budowlane, Kodeks postępowania administracyjnego, ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, Kodeks cywilny

Rafał Bernasiński