Sądy coraz częściej odrzucają zarzut zasiedzenia podnoszony przez operatorów. Właściciele gruntów mogą żądać zapłaty za korzystanie z ich nieruchomości.

Słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociągi i inne sieci przebiegają przez tysiące prywatnych nieruchomości. Operatorzy przez lata korzystali z wielu działek bez umów i bez wypłacania właścicielom pieniędzy. Nowe orzeczenia wzmacniają pozycję właścicieli. W dwóch sprawach sądy przyznały ponad 180 tys. zł oraz 335 237 zł za ustanowienie służebności przesyłu.

Przedsiębiorstwa korzystały z prywatnych działek bez umów

Znaczna część polskiej infrastruktury przesyłowej powstała w czasach PRL-u. Państwowe przedsiębiorstwa stawiały słupy energetyczne, budowały linie i układały rurociągi na prywatnych gruntach. Często nie zawierały z właścicielami umów i nie płaciły im za zajęcie nieruchomości.

Problem narastał przez kolejne dziesięciolecia, ponieważ instytucja służebności przesyłu nie była wówczas uregulowana w Kodeksie cywilnym. Ustawodawca wprowadził ją dopiero 3 sierpnia 2008 roku. Od tego dnia przedsiębiorstwo może uzyskać formalne prawo do korzystania z części prywatnej nieruchomości, ale musi zapłacić właścicielowi odpowiednie wynagrodzenie.

Nowe przepisy nie rozwiązały jednak sporów dotyczących starszych urządzeń. Gdy właściciele zaczęli domagać się zapłaty, operatorzy powoływali się na zasiedzenie. Przekonywali, że wieloletnie korzystanie z działki dało im bezpłatne prawo do utrzymywania sieci, wchodzenia na grunt oraz wykonywania napraw.

Sądy przez lata przyjmowały ten argument. Pozwalały przedsiębiorstwom doliczać okres korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 roku do terminu potrzebnego do zasiedzenia. W efekcie właściciele tracili możliwość uzyskania wynagrodzenia.

Trybunał Konstytucyjny podważył zasiedzenie sprzed 2008 roku

Sytuację właścicieli zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku, sygn. P 10/16. Trybunał uznał, że sądy nie mogły przyznawać przedsiębiorstwom prawa odpowiadającego służebności przesyłu za okres, w którym takie prawo nie występowało jeszcze w Kodeksie cywilnym.

TK zakwestionował więc interpretację pozwalającą operatorom nabywać przed 3 sierpnia 2008 roku przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą późniejszej służebności przesyłu. Takie ograniczenie własności nie miało wtedy jednoznacznej podstawy ustawowej.

Wyrok nie przekreśla każdego prawa przedsiębiorstwa do prywatnego gruntu. Operator może nadal korzystać z działki, jeżeli ma umowę, prawomocne orzeczenie albo dawną decyzję administracyjną, która ograniczyła prawo właściciela. Dlatego każda sprawa wymaga sprawdzenia dokumentów dotyczących budowy sieci.

Orzeczenie TK nie zostało dotąd opublikowane w Dzienniku Ustaw, co wywołuje spór dotyczący jego formalnych skutków. Mimo to kolejne sądy przyjmują argumentację korzystną dla właścicieli. Część z nich powołuje się bezpośrednio na konstytucyjną ochronę własności, dzięki czemu nie uzależnia rozstrzygnięcia wyłącznie od wyroku Trybunału.

Polityka

Kiedy wreszcie fundacja Rydzyka trafi przed sąd za wydatki na Muzeum „Pamięć i Tożsamość”?

Tauron Dystrybucja ma zapłacić ponad 180 tys. zł

Pierwszym prawomocnym rozstrzygnięciem, które potwierdziło zmianę podejścia sądów, było postanowienie Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 17 marca 2026 roku, sygn. V Ca 1043/24. Spór dotyczył Tauron Dystrybucja S.A. oraz napowietrznych i podziemnych linii elektroenergetycznych przebiegających przez prywatną nieruchomość.

Właścicielka zażądała ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu. Tauron próbował uniknąć zapłaty, przekonując, że nabył prawo do korzystania z działki przez zasiedzenie.

Sąd odrzucił argument spółki i utrzymał wcześniejsze rozstrzygnięcie ustanawiające odpłatną służebność. Tauron Dystrybucja musi zapłacić właścicielce ponad 180 tys. zł jednorazowego wynagrodzenia.

Sąd odwołał się przy tym do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 roku. Nie zgodził się, aby Tauron doliczył okres korzystania z nieruchomości sprzed 3 sierpnia 2008 roku do czasu potrzebnego do zasiedzenia służebności przesyłu.

Podobne rozstrzygnięcie zapadło dwa dni później przed Sądem Najwyższym. Tym razem spór dotyczył PGE Dystrybucja S.A. z siedzibą w Lublinie.

PGE Dystrybucja musi zapłacić 335 237 zł

Sprawa PGE Dystrybucja rozpoczęła się przed Sądem Rejonowym w Ropczycach. Przez nieruchomości należące do wnioskodawcy przebiegały napowietrzne linie elektroenergetyczne. Ponieważ spółka nie miała uregulowanego prawa do korzystania z gruntów, właściciel zażądał ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.

Społeczeństwo

214 dni w kabinie. Kierowca zatrzymał ciężarówkę pracodawcy. Sąd w Holandii nakazał przewoźnikowi wypłatę 18 tys. euro

Sąd Rejonowy 23 maja 2022 roku ustanowił służebność na rzecz PGE Dystrybucja i zobowiązał spółkę do zapłaty 335 237 zł. Kwota miała wynagrodzić właścicielowi ograniczenia związane z dalszym utrzymywaniem i obsługą linii.

PGE Dystrybucja złożyła apelację, ale Sąd Okręgowy w Rzeszowie oddalił ją 5 kwietnia 2023 roku. Następnie spółka skierowała skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy 19 marca 2026 roku oddalił skargę PGE Dystrybucja w sprawie II CSKP 1045/24. Tym samym spółka musi zapłacić właścicielowi gruntów 335 237 zł za ustanowienie służebności przesyłu.

SN uznał, że termin zasiedzenia nie mógł rozpocząć się przed 3 sierpnia 2008 roku. Jeżeli operator objął służebność w dobrej wierze, 20-letni termin może upłynąć najwcześniej 3 sierpnia 2028 roku. Przy złej wierze obowiązuje 30-letni termin, który może upłynąć najwcześniej w 2038 roku.

Pieniądze nie należą się automatycznie za każdy słup

Kwoty przyznane w obu sprawach nie wyznaczają jednej stawki dla wszystkich właścicieli. Sądy nie przyznają 180 lub 335 tys. zł za sam fakt, że na działce stoi słup. Wynagrodzenie zależy od zakresu, w jakim infrastruktura ogranicza korzystanie z nieruchomości.

Biegły analizuje wartość i przeznaczenie gruntu, rodzaj urządzeń, długość linii, jej napięcie oraz powierzchnię pasa potrzebnego do konserwacji i napraw. Uwzględnia również zakaz zabudowy, ograniczenia w sadzeniu drzew, konieczność udostępniania działki pracownikom operatora i wpływ sieci na wartość nieruchomości.

News / Społeczeństwo

Morderca już wcześniej napadł na Jezierskiego. Sąd Polaka zignorował – teraz naukowiec nie żyje

Dlatego kilka słupów oraz linia przebiegająca przez dużą działkę budowlaną mogą uzasadniać znacznie wyższe wynagrodzenie niż pojedynczy słup ustawiony na skraju gruntu rolnego. Kwota 335 237 zł dotyczyła służebności obejmującej napowietrzne linie energetyczne przebiegające przez nieruchomości, a nie jednego słupa.

Właściciel może żądać dwóch rodzajów zapłaty

Jeżeli operator nie ma prawa do korzystania z działki, właściciel może żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu. Wynagrodzenie obejmuje przyszłe utrzymywanie sieci, wchodzenie na grunt oraz wykonywanie konserwacji, remontów i modernizacji.

Sąd najczęściej przyznaje jedną kwotę. Może w niej uwzględnić zarówno korzystanie z części działki, jak i obniżenie wartości nieruchomości. Właściciel nie może otrzymać dwóch osobnych świadczeń za ten sam spadek wartości.

Niezależnie od służebności można dochodzić zapłaty za wcześniejsze bezumowne korzystanie z gruntu. To roszczenie obejmuje okres, w którym operator korzystał z działki bez umowy, decyzji lub innej podstawy prawnej.

Roszczenie za wcześniejsze korzystanie ulega przedawnieniu. Obecny ogólny termin wynosi sześć lat, natomiast w starszych sprawach trzeba uwzględnić przepisy przejściowe związane z wcześniejszym terminem dziesięcioletnim. Zapłaty może żądać osoba, która była właścicielem nieruchomości w okresie objętym roszczeniem.

Biznes

Profesorowie prawa w liście do premiera: urzędy źle interpretują prawo UE i blokują eksport polskich usług wart 32 mld zł rocznie

Najpierw trzeba sprawdzić dokumenty operatora

Właściciel powinien zacząć od księgi wieczystej, ale brak wpisanej służebności nie rozstrzyga sprawy. Operator może powołać się na dawną decyzję administracyjną, której nie wpisano do księgi.

Dlatego trzeba ustalić datę budowy urządzeń i zażądać od przedsiębiorstwa dokumentu, który daje mu prawo do korzystania z gruntu. Warto również sprawdzić akta w starostwie, gminie i archiwum państwowym.

Jeżeli operator nie przedstawi umowy, decyzji ani prawomocnego orzeczenia potwierdzającego jego uprawnienia, właściciel może zażądać ustanowienia odpłatnej służebności oraz zapłaty za wcześniejsze korzystanie z działki.

Przed podpisaniem ugody należy zamówić niezależną wycenę. Propozycja operatora może być znacznie niższa od wynagrodzenia wyliczonego przez rzeczoznawcę. Jeżeli strony nie uzgodnią kwoty, wysokość zapłaty określi sąd na podstawie opinii biegłych.

Źródła: Trybunał Konstytucyjny, Sąd Najwyższy, Sąd Okręgowy w Rzeszowie, Sąd Rejonowy w Ropczycach, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, Kodeks cywilny, Rzeczpospolita, Prawo.pl, Forsal.pl.

Sławek Gil