Deweloper nie będzie mógł po podpisaniu umowy podnieść ceny mieszkania. Rząd poprawia ustawę
Nowe przepisy eliminują klauzule waloryzacyjne i rozszerzają ochronę klientów kupujących lokale na rynku pierwotnym.
W poniedziałek 11 maja Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformował o szczegółach nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Najważniejsza zmiana dotyczy stabilności finansowej transakcji. Rząd wprowadza bezwzględny zakaz podnoszenia ceny mieszkania po zawarciu umowy deweloperskiej. Obecnie niektóre firmy stosują zapisy pozwalające na doliczanie dodatkowych kwot z powodu wzrostu kosztów materiałów budowlanych lub inflacji. Nowe prawo ucina te praktyki, dając nabywcom pewność, że kwota wpisana do aktu notarialnego pozostanie ostateczna aż do momentu odbioru kluczy.
Wiceminister Lewandowski: Pełna transparentność to obowiązek dewelopera
Projekt zmian trafił właśnie do szerokich konsultacji międzyresortowych oraz społecznych. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski podkreśla, że państwo musi skuteczniej chronić słabszą stronę transakcji, czyli klienta indywidualnego. Według resortu, nabywca nieruchomości podejmuje najważniejszą decyzję finansową w życiu i dlatego potrzebuje pełnej ochrony przed nieprzewidzianymi kosztami::
„Chcemy, by słabsza strona transakcji na rynku pierwotnym – czyli kupujący – była lepiej chroniona. Pełna transparentność oferty powinna być rzeczą oczywistą, ale nie zawsze tak się dzieje. Dlatego proponujemy rozwiązania, które pomogą kupującym podejmować racjonalne decyzje zakupowe na podstawie pełnej wiedzy na temat dewelopera czy danej inwestycji”.
Zakaz waloryzacji ceny jako fundament bezpieczeństwa finansowego
Wprowadzenie gwarancji stałej ceny stanowi odpowiedź na liczne skargi nabywców, którzy w ostatnich latach musieli dopłacać do mieszkań w trakcie budowy. Deweloperzy często wykorzystywali nieprecyzyjne przepisy, przerzucając ryzyko biznesowe na klientów. Zatem nowelizacja wprowadza jasną zasadę: ryzyko wzrostu cen surowców czy robocizny spoczywa wyłącznie na profesjonalnym podmiocie prowadzącym inwestycję.
Ponadto, brak możliwości podniesienia ceny ułatwi Polakom staranie się o kredyt hipoteczny. Banki zyskają bowiem pewność, że finansowana nieruchomość nie podrożeje w trakcie realizacji, co wyeliminuje konieczność aneksowania umów kredytowych i ponownego badania zdolności finansowej klienta. W konsekwencji cały proces zakupu stanie się bardziej przewidywalny i bezpieczny.
Bandyckie metody Idea-Inwest, M2R i Jelbud? Szantaż klientów i wymuszanie pieniędzy przez deweloperów
Portal DOM: Publiczny rejestr opóźnień i kar deweloperów
Rząd planuje również gruntowną przebudowę Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (Portal DOM). System ten przestanie gromadzić jedynie dane o cenach, a stanie się kompletnym źródłem informacji o rzetelności deweloperów. Każdy obywatel otrzyma bezpłatny dostęp do historii działalności wybranej firmy, co pozwoli na racjonalną ocenę ryzyka przed wpłatą zaliczki.
Portal DOM udostępni w jednym miejscu kluczowe dane:
- faktyczną liczbę zrealizowanych przez dewelopera inwestycji,
- dokładną statystykę opóźnień w oddawaniu lokali do użytku,
- informacje o nałożonych na firmę karach administracyjnych,
- rejestr ostrzeżeń publicznych wydanych przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Dzięki temu rozwiązaniu, rynek zyska narzędzie do selekcji wiarygodnych wykonawców. Dodatkowo, Portal DOM pokaże informacje o składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co potwierdzi, że dana inwestycja posiada odpowiednie zabezpieczenie finansowe.
Aktualizacja. „Kupiłem mieszkanie, balkony się obrywają, deweloper ma nas w … Pomocy!”. Dom Development odpowiada na pytania Faktów Plus
Odpowiedzialność za wady przechodzi na wspólników
Projekt ustawy uderza w praktykę likwidowania tzw. spółek celowych natychmiast po sprzedaży mieszkań. Do tej pory deweloperzy często zamykali podmioty prawne odpowiedzialne za budowę, co uniemożliwiało mieszkańcom dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi. Nowe przepisy wprowadzają zasadę, według której odpowiedzialność za wady techniczne przechodzi z mocy prawa bezpośrednio na wspólników likwidowanej spółki.
W związku z tym, osoby stojące za inwestycją będą odpowiadać własnym majątkiem za usterki budowlane przez cały okres trwania rękojmi. Takie rozwiązanie wymusi na wykonawcach znacznie wyższą staranność podczas prac budowlanych. Skoro deweloper nie uniknie odpowiedzialności poprzez zamknięcie spółki, zacznie on realnie nadzorować jakość materiałów i pracy ekip podwykonawczych.
Pieniądze na mieszkanie dla osób z niepełnosprawnością. Nawet 173 tys. zł – ruszył nabór 2026!
Ułatwienia przy odbiorze technicznym i profesjonalne wsparcie
Nowelizacja zmienia również procedurę przekazywania lokali mieszkalnych. Rząd wprowadza ułatwienia dla nabywców, którzy chcą skorzystać z usług profesjonalnych inżynierów podczas odbioru. Deweloper nie będzie mógł już blokować obecności rzeczoznawców ani ignorować ich uwag dotyczących stanu technicznego lokalu.
Nowe zasady odbioru obejmują:
- Obowiązek uczestnictwa dewelopera lub jego pełnomocnika w czynnościach odbioru.
- Możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną.
- Ustawowy wymóg uwzględnienia raportów przygotowanych przez zewnętrznych specjalistów technicznych.
Zatem klient zyska realne narzędzie do egzekwowania jakości, za którą zapłacił. Ponadto, deweloper będzie musiał odnieść się do każdej wskazanej usterki w określonym terminie, co przyspieszy proces usuwania niedociągnięć.
Wynajmujesz mieszkanie? Bez zgłoszenia – kara nawet do 50 tys.!
Koniec z „marketingową iluzją” w ogłoszeniach
Rząd wprowadza również surowe wymagania dotyczące prezentacji ofert na stronach internetowych. Każde ogłoszenie o sprzedaży musi od teraz zawierać rzut lokalu z podaniem dokładnej powierzchni użytkowej każdego pomieszczenia. Deweloper ma również obowiązek jasno wskazać parametry pomieszczeń przynależnych, takich jak piwnice czy komórki lokatorskie.
Bardzo ważną zmianą jest kwestia wizualizacji. Deweloperzy będą musieli wyraźnie oznaczać wszelkie grafiki jako „materiały poglądowe”. Ma to wyeliminować sytuacje, w których materiały reklamowe sugerują sąsiedztwo terenów zielonych, mimo że w rzeczywistości w tym miejscu powstanie inna zabudowa. Takie działanie zwiększy rzetelność przekazu marketingowego i ochroni klientów przed wprowadzaniem w błąd.
Samorządy chcą opodatkować niesprzedane mieszkania. Deweloperzy: my nie spekulujemy, tak działa rynek!
Wyższe kary za zrywanie umów rezerwacyjnych
Ostatnim filarem reformy jest ochrona rezerwacji. Aby zniechęcić deweloperów do jednostronnego rozwiązywania umów w celu sprzedaży lokalu drożej innemu klientowi, ustawa podnosi kwotę zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Jeśli deweloper odmówi podpisania umowy przyrzeczonej z własnej winy, będzie musiał zwrócić klientowi 4-krotność wpłaconej kaucji (zamiast obecnej 2-krotności).
W konsekwencji umowa rezerwacyjna stanie się twardym zobowiązaniem dla dewelopera. Zatem nabywca, czekając na decyzję kredytową, zyska gwarancję, że wybrane mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu bez dotkliwych konsekwencji finansowych dla firmy.
Wejście przepisów w życie
Obecnie projekt ustawy o zmianie ochrony praw nabywcy lokalu przechodzi etap konsultacji międzyresortowych. Resort rozwoju planuje szybkie zakończenie prac legislacyjnych, aby nowe przepisy zaczęły obowiązywać jeszcze w tym roku. Proponowane zmiany mają za zadanie poprawę standardów na rynku pierwotnym na każdym etapie zakupu nieruchomości.
Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Czytaj więcej
