Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy: Szansa na mieszkanie bez wkładu własnego

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) zadebiutował jako lekarstwo na największą bolączkę młodych Polaków – brak oszczędności na start. Przez lata konieczność posiadania wkładu własnego była murem nie do przebicia, nawet dla osób z odpowiednimi zarobkami i wysoką zdolnością kredytową. Program ten miał stać się autostradą do własnego „M”, eliminując konieczność wieloletniego gromadzenia kapitału przed wizytą w banku.

Ustawa z 2021 roku miała zmniejszyć te ograniczenia, wprowadzając mechanizm gwarancji państwowych. Dzięki wsparciu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) państwo bierze na siebie ryzyko braku kapitału początkowego, zabezpieczając do 20% wartości nieruchomości (maksymalnie 100 tys. zł). W teorii mechanizm jest prosty: jeśli masz zdolność kredytową, otrzymujesz finansowanie na 100% wartości nieruchomości i kupujesz mieszkanie od razu.

Andrzej Swoboda, Wiceprezes Zarządu, Grupa CTE narzeka jednak, że program nie jest odpowiednio rozreklamowany:

(…) największym problemem programu jest jednak niewielka świadomość jego istnienia wśród potencjalnych kupujących. Program funkcjonuje już od pewnego czasu, ale nie jest szczególnie intensywnie promowany przez państwo, przez co wielu klientów dowiaduje się o nim dopiero w trakcie rozmów z doradcą kredytowym lub w biurze sprzedaży.

Fundamentem programu jest nie tylko brak wkładu, ale i system spłaty rodzinnej. W przypadku powiększenia rodziny w trakcie spłaty zobowiązania, państwo jednorazowo spłaca część kredytu, co jest prawdziwym ułatwieniem dla młodych rodziców. Środki z RKM można przeznaczyć na zakup lokalu z rynku pierwotnego, wtórnego lub budowę domu jednorodzinnego. W teorii program jest bardzo elastyczny.

Agnieszka Majkusiak z firmy Atal, potwierdza, że program trafia do założonego odbiorcy:

„Przeważnie są to młode pary, kupujące pierwsze, nieduże mieszkanie lub planujące powiększenie rodziny. Taki jest zresztą modelowy odbiorca tego programu”.

Należy pamiętać, że brak wkładu własnego nie oznacza taryfy ulgowej – rata kredytu i stabilność dochodów pozostają kluczowymi czynnikami przy decyzji banku.

Skala popularności i realny wpływ RKM na rynek nieruchomości

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że program potrzebował czasu na „rozbieg”, ale ostatnie lata to gwałtowny wzrost liczby beneficjentów. W 2022 roku udzielono zaledwie 300 kredytów, jednak w 2023 roku było to już 1 501, w 2024 – 8 698, aż do rekordowych 22 483 kredytów w 2025 roku. Łącznie na koniec 2025 roku w obsłudze pozostawało 33 015 kredytów, co pokazuje, że produkt przestał być marginalny.

Choć statystyki dotyczące liczby umów imponują, rynek mieszkaniowy w Polsce nie odnotował z tego powodu żadnej istotnej zmiany pod kątem struktury sprzedaży. Zwiększenie liczby udzielanych finansowań nie wywołało euforii sprzedażowej, ponieważ program nie generuje nowego popytu. Działa on raczej jako katalizator dla osób, które i tak planowały zakup, ale brakowało im gotówki na startowy depozyt zabezpieczający.

Joanna Chojecka z firmy Robyg trafnie zauważa:

„Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy ma realne znaczenie przede wszystkim jako narzędzie ułatwiające wejście na rynek osobom, które nie dysponują środkami na wkład własny”.

Oznacza to, że RKM pełni funkcję socjalnego wsparcia, ale nie zmienia podstawowych zasad funkcjonowania sektora deweloperskiego ani nie wpływa na ogólną podaż lokali.

Wzrost popularności programu w latach 2024-2025 wynikał głównie z rosnącej świadomości klientów oraz adaptacji deweloperów do nowych przepisów. Jednak nawet przy dziesiątkach tysięcy udzielonych gwarancji, program pozostaje rozwiązaniem punktowym. W skali całego kraju RKM wciąż nie stał się silnikiem napędowym polskiej mieszkaniówki, ustępując miejsca tradycyjnym kredytom hipotecznym i zakupom gotówkowym.

Bariera limitów cenowych – dlaczego Warszawa wypada z programu?

Największą barierą programu, szczególnie w metropoliach, są ustawowe limity cenowe za metr kwadratowy. Nie podążają one za dynamicznymi zmianami rynkowymi, lecz są oparte na tzw. wskaźniku kosztu odtworzenia. Po zastosowaniu sztywnych współczynników (1,4 dla rynku pierwotnego i 1,3 dla wtórnego) otrzymujemy kwoty, które często są całkowicie oderwane od ofert deweloperów w centrach miast.

Limity w programie wynikają z tzw. wskaźnika kosztu odtworzenia, czyli średniego kosztu budowy mieszkania, publikowanego przez Bank Gospodarstwa Krajowego dla poszczególnych regionów. Następnie mnoży się go przez współczynnik 1,4 dla rynku pierwotnego.

Przykładowo: jeśli wskaźnik wynosi 8 000 zł/m², limit ceny mieszkania to 11 200 zł/m². Tymczasem w dużych miastach ceny nowych mieszkań zaczynają się zwykle od około 14 000 zł/m² i sięgają znacznie wyżej.

Oznacza to różnicę kilku tysięcy złotych na każdym metrze. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² daje to nawet 150–300 tys. zł różnicy, przez co większość ofert w największych miastach nie spełnia warunków programu.

Sytuację w stolicy pokazuje Renata Mc Cabe-Kudla z Grupo Lar Polska:

„Nie mamy żadnego mieszkania, które byłoby w cenie mieszczącej się w stawkach określonych dla Warszawy. Stawki w Warszawie są niestety na tyle niskie, że chyba jest bardzo niewiele mieszkań w mieście na rynku pierwotnym, które pozwoliłyby na skorzystanie z tego kredytu”.

Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland dodaje:

„W największych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Gdańsk limity te często są relatywnie niskie w stosunku do cen nowych mieszkań, dlatego tylko część oferty deweloperskiej może się w nich mieścić.”

Problem limitów sprawia, że z programu można skorzystać ale nie w najlepszych lokalizacjach. W efekcie, zamiast wspierać mobilność zawodową w największych ośrodkach, program utrwala podział na rynki „dostępne” i te całkowicie wykluczone z państwowej pomocy.

Dostępność mieszkań w programie RKM – gdzie szukać tańszych nieruchomości?

Deweloperzy, chcąc wyjść naprzeciw klientom, nie projektują całych osiedli pod wymogi RKM, lecz stosują strategię wyselekcjonowanych pul. Z gotowych już projektów wybierane są te lokale, które ze względu na metraż lub specyfikację mieszczą się w limitach cenowych. Jest to działanie punktowe, które pozwala utrzymać zainteresowanie programem nawet w obliczu trudnej sytuacji na rynku nieruchomości.

Przykładem takiego podejścia jest  Activ Investment. Monika Kudełko wyjaśnia:

„Większość naszych projektów realizujemy w centrach metropolii, gdzie rynkowe realia często rozmijają się z limitami programu. […] Odpowiedzią jest nasze Osiedle Area Park II w Gliwicach, gdzie wyselekcjonowaliśmy pulę 11 mieszkań precyzyjnie wpisujących się w wymogi”.

To potwierdza, że RKM działa głównie w miastach średniej wielkości.

Mimo niewątpliwych zalet, eksperci tacy jak Marcin Michalec z Okam Capital, zauważają, że program nie uzdrowi rynku:

„Ze względu na szereg wyśrubowanych restrykcji, będzie mieć ograniczony wpływ na rynek”. Kluczowym problemem pozostaje niska podaż mieszkań i wysokie koszty budowy, których program gwarancyjny nie jest w stanie przeskoczyć bez systemowych zmian w procesach inwestycyjnych.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy to pożyteczne narzędzie dla specyficznej grupy odbiorców w konkretnych lokalizacjach. Rozwiązuje problem braku kapitału na start, ale nie zmienia fundamentalnych mechanizmów cenowych. Dla mieszkańców największych miast pozostaje on często jedynie teoretyczną opcją, podczas gdy w regionach o niższych cenach realnie otwiera drzwi do własnego mieszkania.

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – w jakich miastach najłatwiej o ofertę?