Ceny mieszkań testują portfele Polaków. Ile jeszcze wytrzymają kupujący?
Nowe mieszkania w największych miastach nadal są drogie, ale dane NBP i wypowiedzi deweloperów dla dompress.pl pokazują, że klienci kredytowi coraz częściej dochodzą do granicy możliwości.
Ceny nowych mieszkań u deweloperów są wysokie, a kupujący coraz częściej dzielą się na kilka grup. Jedni nadal mieszczą się w zdolności kredytowej. Inni muszą wybrać mniejszy metraż, gorszą lokalizację albo odłożyć zakup. Dane z rynku pierwotnego, statystyki NBP i wypowiedzi firm deweloperskich pokazują, że dla masowego klienta kredytowego sufit cenowy mieszkań przebiega dziś najczęściej między 600 a 900 tys. zł za lokal. Powyżej miliona złotych zaczyna się rynek dla osób z wyższymi dochodami, dużym wkładem własnym, gotówką albo inną nieruchomością na sprzedaż.
Ceny nowych mieszkań nadal są wysokie
Ceny mieszkań od deweloperów v największych miastach są na wysokich poziomach. W kwietniu 2026 roku średnie ceny ofertowe nowych lokali nadal mocno obciążały budżety kupujących.
Warto zauważyć, że Warszawa zbliżała się do granicy 20 tys. zł za mkw. Jednocześnie Gdańsk przekraczał 18 tys. zł za mkw., natomiast Kraków miał ponad 17 tys. zł za mkw. We Wrocławiu z kolei ceny przekraczały 15 tys. zł za mkw.
Sama cena metra kwadratowego nie pokazuje jednak całego problemu. W praktyce dla kupujących ważniejsza jest cena całkowita mieszkania. Przy stawce od 16 do 20 tys. zł za mkw. lokal o powierzchni 50 mkw. kosztuje od około 800 tys. zł do 1 mln zł.
Z tego powodu zakup mieszkania o powierzchni 60 mkw. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku lub Wrocławiu często wymaga już wysokich dochodów. Kupujący potrzebuje też dużego wkładu własnego. Co więcej, w wielu przypadkach pomaga dopiero sprzedaż wcześniej posiadanej nieruchomości.
Dlatego rozmowa o rynku pierwotnym coraz rzadziej dotyczy tylko ceny za metr. W efekcie klient sprawdza przede wszystkim, czy lokal mieści się w budżecie. Bank ocenia z kolei, czy rata nie przekracza zdolności kredytowej.
Dane NBP pokazują różnicę między ofertą a ceną zakupu
Cenniki deweloperów pokazują jedną stronę rynku. Dane transakcyjne NBP pokazują drugą. Ta druga jest zwykle bliższa temu, ile kupujący faktycznie płacą za mieszkania.
Według danych za I kwartał 2026 roku średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań były niższe niż wiele stawek z ofert. Na rynku warszawskim średnia cena lokali z rynku pierwotnego wyniosła 16 475 zł za mkw. Z kolei w Krakowie było to 15 384 zł za mkw., natomiast w Gdańsku kwota zamknęła się w 14 647 zł za mkw. We Wrocławiu odnotowano natomiast 13 903 zł za mkw.
To nadal bardzo wysokie wartości. Pokazują jednak, że między ceną ofertową a ceną faktycznie płaconą przez kupujących jest wyraźna różnica.
Ta różnica ma duże znaczenie dla oceny sytuacji. Deweloperzy mogą mieć wysokie ceny w cennikach, jednak kupujący częściej wybierają po prostu tańsze lokale. W dodatku część osób negocjuje warunki, a inni szukają mniejszego metrażu lub odkładają decyzję o zakupie.
Mimo to rynek nie zatrzymał się całkowicie. Zmienił się jednak sposób podejmowania decyzji. Kupujący nadal szukają nieruchomości, ale znacznie mocniej sprawdzają cenę całkowitą, ratę kredytu, lokalizację oraz wymagany wkład własny.
Aktualizacja. „Kupiłem mieszkanie, balkony się obrywają, deweloper ma nas w … Pomocy!”. Dom Development odpowiada na pytania Faktów Plus
Kredyt mieszkaniowy wyznacza granicę dla masowego klienta
Dane kredytowe pokazują, dlaczego zdolność kredytowa a ceny mieszkań to dziś jeden z głównych tematów na rynku nieruchomości. W kwietniu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało ponad 42 tys. osób. Było to więcej niż rok wcześniej, ale mniej niż w rekordowym marcu 2026 roku.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła około 500 tys. zł. Ta kwota dobrze pokazuje napięcie między bankami a rynkiem pierwotnym.
Jeśli przeciętny kredyt wynosi około pół miliona złotych, a nowe mieszkanie kosztuje 800 tys., 900 tys. albo ponad 1 mln zł, kupujący musi mieć duży wkład własny. Bez niego zakup lokalu w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu staje się coraz trudniejszy.
Wysoka cena całkowita mieszkania najmocniej ogranicza osoby kupujące pierwszy lokal. Z reguły tacy klienci nie mają innej nieruchomości do sprzedaży. W rezultacie muszą oprzeć transakcję na bieżących dochodach, oszczędnościach i decyzji banku.
Z tego powodu nawet niewielka różnica w cenie może wtedy przesądzić o transakcji. Oczywiście rynek pierwotny nadal generuje popyt kredytowy. Kupujący musi jednak zmieścić się nie tylko w cenniku dewelopera, ale również zaakceptować ratę kredytu i poziom ryzyka finansowego.
Deweloperzy mówią o suficie cenowym mieszkań
Firmy deweloperskie coraz częściej przyznają, że wiedzą, gdzie jest sufit cenowy mieszkań w 2026 roku. Barierą dla klientów kredytowych jest dziś nie tylko sama cena mieszkania, ale także koszt finansowania i decyzja banku.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg, mówi, że
„obecnie »sufit cenowy« na rynku mieszkań wyznaczany jest przede wszystkim przez zdolność kredytową nabywców, która przy utrzymujących się wysokich marżach bankowych pozostaje głównym ograniczeniem popytu”.
Ta ocena dobrze tłumaczy różnicę między klientem gotówkowym a kredytowym. Osoba kupująca za środki własne może patrzeć głównie na lokalizację, standard i metraż. Klient kredytowy musi natomiast zmieścić się w parametrach banku.
Chojecka dodaje, że
„dla typowych gospodarstw domowych realny poziom zdolności kredytowej przekłada się na możliwość zakupu mieszkania o wartości ok. 600–900 tys. zł, przy czym górna granica tego przedziału dotyczy głównie par o stabilnych, relatywnie wysokich dochodach”.
W praktyce oznacza to, że nieruchomości w tym przedziale cenowym nadal są w zasięgu części kupujących. Z reguły wymagają one jednak kompromisu, w rezultacie klient wybiera mniejszy metraż, słabszą lokalizację albo mniej wygodny układ pomieszczeń.
Jednocześnie granica miliona złotych wyraźnie zawęża grupę nabywców. Chojecka zaznacza, że „poziom powyżej około 1 mln zł – 1,2 mln zł jest osiągalny już tylko dla wąskiej grupy klientów o ponadprzeciętnych dochodach lub dysponujących wysokim wkładem własnym”. W jej ocenie wspomniany przedział 800–900 tys. zł stanowi dziś faktyczny „sufit” dla masowego klienta kredytowego.
Od teraz porównasz wszystkie oferty nowych mieszkań na rządowym portalu. Czy to zmieni rynek nieruchomości?
Warszawa pokazuje, gdzie kończy się segment popularny
Warszawa to największy i najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Dlatego dobrze pokazuje granice możliwości klientów kredytowych.
Agnieszka Gajdzik-Wilgos, manager ds. sprzedaży Ronson Development, mówi, że w stolicy sufit cenowy jest już mocno powiązany ze zdolnością kredytową. Najlepiej widać to w segmencie popularnym, między innymi na Ursusie i Białołęce.
W jej ocenie
„w przypadku mieszkań dwupokojowych jest to najczęściej poziom około 650–700 tys. zł, dla mieszkań trzypokojowych do około 800 tys. zł, natomiast w segmencie czteropokojowym, który cieszy się dużym zainteresowaniem, ceny zaczynają się od około 970 tys. zł, a górna granica możliwości zakupowych większości klientów kształtuje się w okolicach 1,1 mln zł”.
Ten podział pokazuje, że nawet w segmencie popularnym większe mieszkania stają się trudniej dostępne. Lokale dwupokojowe nadal mieszczą się w budżecie części klientów. Trzypokojowe wymagają już wyższej zdolności. Czteropokojowe zaczynają wchodzić w poziomy dostępne dla ograniczonej grupy kupujących.
W lepszych lokalizacjach różnica jest jeszcze większa. Przedstawicielka Ronson Development mówi, że na Mokotowie mieszkania dwupokojowe osiągają około 18 500 zł za mkw. Trzypokojowe kosztują około 17 000 zł za mkw. Lokale czteropokojowe mieszczą się zwykle w przedziale od 1,5 mln zł do 2 mln zł. Wyższe ceny dotyczą szczególnie mieszkań z tarasem lub ogrodem.
W Warszawie widać więc kilka rynków jednocześnie. Segment popularny zależy bezpośrednio od kredytu. Lepsze lokalizacje opierają się bardziej na klientach z wyższymi dochodami, dużym wkładem własnym lub gotówką.
Nawet 173 tys. zł na wynajem mieszkania. PFRON rusza z dopłatami „Aktywny samorząd” 2026
Segment premium ma inne reguły
Deweloperzy podkreślają, że nie można mówić o jednym wspólnym suficie cenowym dla całego rynku. Inaczej wygląda segment popularny. Inaczej segment premium.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, mówi, że
„górny poziom cenowy mieszkań zależy przede wszystkim od segmentu rynku oraz miasta”.
W segmencie premium sama zdolność kredytowa klienta nie tłumaczy całego rynku. Większe znaczenie mają lokalizacja, standard, prestiż inwestycji i dodatkowe udogodnienia. Kaleta wyjaśnia, że
„w segmencie premium nie funkcjonuje jednoznaczny »sufit cenowy«. Ceny kształtowane są w oparciu o unikalne cechy projektu, takie jak lokalizacja, standard wykończenia, zakres udogodnień dostępnych dla mieszkańców”.
Develia podaje, że najdroższe mieszkania premium w jej ofercie są w inwestycjach Kopernika 71 w Gdyni oraz Królowej Jadwigi w Poznaniu. Ich ceny sięgają odpowiednio około 2,5 mln zł i nieco ponad 3 mln zł.
Segment popularny wygląda inaczej. W ofercie Develii najwyższe poziomy dotyczą Warszawy. Tam ceny sięgają około 1,6 mln zł. We Wrocławiu i Krakowie górny poziom wynosi około 1,3 mln zł. W Katowicach i Łodzi jest to około 1 mln zł.
Przy takich kwotach część klientów zaczyna porównywać mieszkanie z domem. Kaleta mówi, że
„przy wyższych kwotach wielu klientów zaczyna rozważać alternatywę w postaci zakupu domu”.
To pokazuje, że cena mieszkania może wypychać część kupujących poza klasyczny rynek lokali deweloperskich.
Klient gotówkowy stabilizuje część rynku
Jednym z powodów, dla których rynek pierwotny nie reaguje gwałtowną przeceną, jest obecność klientów gotówkowych. Część nabywców finansuje zakup ze środków własnych. Inni korzystają z pieniędzy ze sprzedaży wcześniejszej nieruchomości.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal, podkreśla, że rynek nie składa się z jednej grupy klientów. Jak mówi,
„klient gotówkowy, zainteresowany mieszkaniem dla siebie, przestronnym i jak najlepiej usytuowanym w inwestycji, skłonny jest wydać więcej. Osoby celujące w mieszkanie z segmentu popularnego i wspierające zakup kredytem, mają inny maksymalny pułap cenowy. Jeszcze inaczej do sprawy podchodzi inwestor maksymalizujący stopę zwrotu”.
Ta wypowiedź wyjaśnia, dlaczego problemy klientów kredytowych nie oznaczają problemów całego rynku. Rynek pierwotny tworzą rodziny kupujące pierwsze mieszkanie, inwestorzy, klienci gotówkowi oraz osoby sprzedające wcześniejsze lokale.
Majkusiak mówi również, że przeciętna wartość zaciąganego w Polsce kredytu oscyluje wokół 500 tys. zł. Nie traktuje jednak tej kwoty jako sztywnej granicy. Nazywa ją raczej
„pewnym ogólnym optimum kredytowym dla polskiego rynku pierwotnego”.
Statystyka kredytowa pokazuje więc ogólny poziom dostępności. Nie opisuje jednak wszystkich kupujących. Inne możliwości ma singiel. Inne para z dwoma dochodami. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja gospodarstwa domowego, które sprzedaje poprzednie mieszkanie.
Koniec z hotelami robotniczymi w domach jednorodzinnych. MRiT wprowadza kary do 10 tys. zł
Cena całkowita mieszkania jest ważniejsza niż cena za metr
Coraz więcej deweloperów mówi, że kupujący patrzą przede wszystkim na całkowitą wartość transakcji. Cena metra kwadratowego nadal ma znaczenie. Ostateczna decyzja zależy jednak od tego, czy całe mieszkanie mieści się w budżecie.
Mariusz Gajżewski, head of sales, marketing and communication BPI Real Estate Poland, mówi, że
„dziś kluczowa staje się nie cena za metr, ale cena całkowita mieszkania. To ona najczęściej wyznacza granicę zdolności kredytowej”.
To szczególnie ważne w segmencie popularnym. Gajżewski dodaje, że zależnie od lokalizacji
„pułap zakupu kończy się mniej więcej tam, gdzie całkowita cena lokalu zbliża się do 650–800 tys. zł”.
Po przekroczeniu tego poziomu rynek zawęża się do klientów o wyższych dochodach lub transakcji gotówkowych.
Podobnie mówi Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development. Według niego
„przy obecnym poziomie cen mieszkań oraz kosztach finansowania granica zdolności kredytowej większości kupujących w największych miastach koncentruje się dziś przede wszystkim w segmencie mieszkań o wartości do około 600–800 tys. zł”.
Kikolski zwraca uwagę na Warszawę, Kraków i Wrocław. W tych miastach coraz więcej klientów napotyka ograniczenia kredytowe. Problem jest szczególnie widoczny przy większych lokalach i mieszkaniach w centralnych lokalizacjach.
Rynek masowy skupia się więc głównie na nieruchomościach za 600–900 tys. zł. Powyżej tej granicy rośnie znaczenie wysokich dochodów, dużego wkładu własnego albo gotówki.
WT2026 zmienią budowę domów po 2026 roku. Ministerstwo odpowiada Faktom Plus: gaz nie będzie zakazany, ale inwestora czeka energetyczny Tetris
Powyżej 20 tys. zł za metr zaczyna się rynek niszowy
Lokalne różnice dobrze widać na przykładzie Wrocławia. Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE, mówi, że nie istnieje jeden wspólny sufit cenowy dla wszystkich lokalizacji.
W jego ocenie
„trudno dziś mówić o jednym, uniwersalnym »suficie cenowym« – rynek jest silnie zróżnicowany lokalnie, a kluczowe znaczenie ma relacja ceny do dochodów oraz dostępności finansowania”.
We Wrocławiu kupujący inaczej reagują na ceny w zależności od dzielnicy i standardu. Swoboda mówi, że
„akceptowalne poziomy cen mieszczą się obecnie w przedziale ok. 11 tys. zł/mkw., np. w Lipie Piotrowskiej do 15 tys. zł za mkw., np. w dzielnicy Krzyki oraz Śródmieściu”.
Po przekroczeniu tych poziomów grupa nabywców wyraźnie się zmniejsza. Swoboda zauważa, że powyżej tego poziomu popyt zaczyna się wyraźnie zawężać, a przy stawkach przekraczających 20 tys. zł za mkw. mamy już do czynienia z segmentem niszowym, dostępnym dla wąskiej grupy klientów, najczęściej z wysokim wkładem własnym lub finansowaniem gotówkowym.
To dobrze pokazuje znaczenie progu 20 tys. zł za mkw. Takie ceny mogą pojawiać się w ofertach. Nie opisują jednak rynku masowego. Przy tej stawce mieszkanie o powierzchni 50 mkw. kosztuje ponad 1 mln zł. Większy lokal rodzinny szybko przekracza możliwości przeciętnego kredytobiorcy.
Kupujący liczą koszt decyzji na 20–30 lat
Damian Tomasik, prezes Alter Investment, zwraca uwagę na zmianę sposobu podejmowania decyzji zakupowej. Według niego ograniczeniem nie jest już tylko cena metra. Ważniejsza jest zdolność do spłaty finansowania przez wiele lat.
Tomasik mówi, że
„klient przestał patrzeć na to, ile kosztuje mieszkanie. Zaczął patrzeć na to, ile kosztuje decyzja przez najbliższe 20–30 lat”. W jego ocenie „realna granica nie przebiega dziś na poziomie ceny za m², tylko na poziomie miesięcznej raty, którą klient jest w stanie zaakceptować psychologicznie i finansowo”.
Ta diagnoza łączy dane z rynku pierwotnego z danymi kredytowymi. Kupujący analizuje cenę mieszkania, ratę, okres kredytowania i koszty życia. Bierze też pod uwagę stabilność dochodów oraz ryzyko wzrostu obciążeń.
Nawet jeśli mieszkanie formalnie mieści się w zdolności kredytowej, klient może uznać ratę za zbyt wysoką. Wtedy odkłada decyzję albo wybiera inny lokal.
Tomasik mówi, że największe napięcie widać w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W tych miastach wysokie ceny łączą się z dynamicznym rynkiem pracy. Różnica między oczekiwaniami zakupowymi a zdolnością finansową jest tam największa.
Rynek odpowiada mniejszymi metrażami
Jedną z odpowiedzi deweloperów na ograniczenia kredytowe są mniejsze mieszkania. Firmy stawiają też na bardziej funkcjonalne układy. Nie zawsze obniżają cenę metra kwadratowego.
Częściej próbują tak zaprojektować lokal, aby jego całkowita cena mieściła się w budżecie kupującego. To jeden z głównych mechanizmów dostosowania rynku.
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający Okam Capital, mówi, że w 2026 roku kupujący korzystający z kredytu napotykają wyraźną barierę zdolności. W najdroższych miastach, takich jak Warszawa, Kraków i Trójmiasto, zdolność przeciętnego gospodarstwa domowego spada po przekroczeniu pułapu 800–950 tys. zł ceny całkowitej.
Według Michalca
„przy obecnych wysokich marżach bankowych i średnich cenach ofertowych w najdroższych metropoliach kwoty te pozwalają na zakup zaledwie kompaktowego lokalu o powierzchni około 50 mkw., co sprawia, że droższe nieruchomości stają się domeną klientów gotówkowych”.
Okam Capital odpowiada na ten problem przez optymalizację układów. Firma oferuje też kompaktowe mieszkania trzypokojowe i elastyczne harmonogramy płatności. Przykładem są modele 10/90 lub 0/100.
Cena metra może więc zostać wysoka. Lokal ma jednak mniejszy metraż i bardziej funkcjonalny układ. Dzięki temu całkowita cena mieszkania nadal mieści się w zasięgu części klientów kredytowych.
Czy deweloperzy doszli już do ściany?
Dane z rynku pierwotnego, NBP, BIK i wypowiedzi deweloperów prowadzą do ostrożnego wniosku. Do ściany doszła przede wszystkim część klientów kredytowych. Nie doszedł do niej cały rynek.
Ceny nowych mieszkań u deweloperów 2026 nadal są wysokie. Popyt nie zniknął, ale zmieniła się jego struktura. W segmencie popularnym kluczowe znaczenie ma zdolność kredytowa.
Najczęściej pojawiają się granice 600–800 tys. zł, 650–800 tys. zł albo 800–900 tys. zł. Zależą one od miasta, lokalizacji i typu mieszkania. Po przekroczeniu 1 mln zł rynek wyraźnie się zawęża. Przy poziomach 1,2 mln zł i więcej rośnie znaczenie klientów z wysokimi dochodami, dużym wkładem własnym lub gotówką.
Segment premium wygląda inaczej. Tam cena zależy od lokalizacji, standardu, projektu i unikalnych cech inwestycji. Sufit cenowy jest mniej wyraźny. Nabywcy premium rzadziej mieszczą się w typowych granicach zdolności kredytowej.
Dane NBP mówią, że ceny transakcyjne w części największych miast zaczęły się stabilizować lub spadać. Dane kredytowe pokazują natomiast, że popyt na kredyty mieszkaniowe nadal jest. Kupujący mierzą się jednak z wysokimi ograniczeniami finansowymi.
Deweloperzy odpowiadają na to mniejszymi metrażami, kompaktowymi układami i elastycznymi harmonogramami płatności.
Schrony pod boiskami czy pod plebanią? Różne pomysły na miejsca schronienia w godzinie W
Sufit cenowy istnieje, ale nie dla wszystkich w tym samym miejscu
Analiza rynku pokazuje, że sufit cenowy mieszkań istnieje. Nie jest jednak taki sam dla wszystkich kupujących. Dla masowego klienta kredytowego granica przebiega najczęściej przy mieszkaniach za 600–900 tys. zł.
W tym przedziale kupujący nadal są aktywni. Coraz częściej muszą jednak akceptować mniejszy metraż, słabszą lokalizację albo bardziej kompaktowy układ.
Po przekroczeniu 1 mln zł rynek zaczyna się zawężać. Powyżej 1,2 mln zł coraz większe znaczenie mają wyższe dochody, duży wkład własny, środki ze sprzedaży poprzedniego mieszkania albo zakup gotówkowy.
Stawki powyżej 20 tys. zł za mkw. należą najczęściej do segmentu niszowego lub premium. Nie dotyczą rynku masowego.
Deweloperzy nadal mogą testować możliwości finansowe kupujących. Granice tego testu są jednak coraz bardziej wyraźne.
Źródło: dompress.pl
Prosty test krzesła. Nawet 30-latkowie mają z nim problem!
Czytaj więcej
