Ceny mieszkań mogą wzrosnąć. Geopolityka podbija koszty budowy
Droższe paliwa, energia i transport zwiększają koszty inwestycji. Deweloperzy wskazują również na ceny gruntów, finansowanie i długie procedury.
Napięcia geopolityczne mogą zwiększyć ceny nowych mieszkań w Polsce, ale branża deweloperska nie przewiduje nagłego skoku stawek podobnego do podwyżek po pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie. Firmy spodziewają się raczej stopniowego wzrostu kosztów budowy, ograniczania rabatów oraz umiarkowanych zmian cen ofertowych.
Najbardziej bezpośrednio na rynek wpływają ceny paliw, energii, surowców i transportu. Droższa produkcja materiałów oraz ich dostawy zwiększają wydatki wykonawców i deweloperów. Nie są to jednak jedyne czynniki. Firmy wskazują także na ograniczoną dostępność gruntów, wysokie koszty finansowania, wydłużone procedury administracyjne i nowe wymagania techniczne.
W sondzie serwisu Dompress.pl przedstawiciele 11 firm deweloperskich ocenili, jak sytuacja międzynarodowa może wpłynąć na ceny mieszkań w 2026 roku. Ich prognozy różnią się skalą, ale niemal wszystkie prowadzą do podobnego wniosku: w największych miastach bardziej prawdopodobne są podwyżki niż przeceny.
Geopolityka już wpływa na ceny materiałów i usług budowlanych
Konflikty zbrojne oraz napięcia w handlu międzynarodowym oddziałują na rynek nieruchomości przede wszystkim przez ceny surowców, paliw i energii. Budownictwo zużywa duże ilości stali, cementu, szkła oraz materiałów izolacyjnych, których produkcja wymaga znacznych nakładów energetycznych.
Do ceny materiałów dochodzi koszt transportu na plac budowy. Wzrost cen ropy podnosi wydatki związane z przewozem kruszyw, elementów konstrukcyjnych, wyposażenia oraz pracą ciężkiego sprzętu. Zakłócenia dostaw mogą natomiast wydłużać terminy realizacji i zwiększać koszty organizacji inwestycji.
Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development, wskazuje, że skutki niestabilnej sytuacji międzynarodowej są już widoczne w nowych wycenach otrzymywanych przez firmy.
– W naszej ocenie sytuacja geopolityczna już dziś wpływa na rynek mieszkaniowy i koszty realizacji inwestycji. Widzimy to bardzo wyraźnie w nowych wycenach materiałów budowlanych oraz usług wykonawczych. Zakłócenia łańcuchów dostaw, wzrost cen ropy i transportu zaczynają realnie przekładać się na koszty budowy, a to z kolei będzie wpływać na ceny mieszkań.
Jeśli chodzi o ceny mieszkań, najbliższe 2–3 miesiące powinny być jeszcze względnie stabilne, natomiast już teraz widać wyraźny, choć stopniowy trend wzrostowy. Deweloperzy wprowadzają podwyżki raczej delikatnie, ale systematycznie, dostosowując je do rosnących kosztów realizacji projektów. Trudno dziś precyzyjnie prognozować skalę wzrostów, ale można zakładać, że w tym roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć średnio o około 7–8 proc. Oczywiście różnice będą także widoczne pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi – mówi Andrzej Gutowski.
Wpływ droższej energii oraz transportu nie musi pojawiać się w cennikach od razu. Deweloperzy zawierają umowy z wykonawcami, wcześniej zamawiają część materiałów i przygotowują budżety inwestycji z wyprzedzeniem. Podwyżki mogą więc obejmować przede wszystkim nowe etapy osiedli oraz projekty, których realizacja dopiero się rozpoczyna.
Integracyjne osiedla 2025: jak polscy deweloperzy budują wspólnotę
Koszt realizacji inwestycji wzrósł o 250–300 zł na metrze
Część firm już zauważa wzrost wycen przedstawianych przez wykonawców oraz dostawców materiałów. Dom Development ocenia, że w ostatnim czasie koszt realizacji inwestycji zwiększył się średnio o 250–300 zł na metrze kwadratowym.
– Szacujemy, że wzrost kosztów realizacji inwestycji w ostatnim czasie wynosi średnio około 250–300 zł na metrze kwadratowym – informuje Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development.
Przy mieszkaniu o powierzchni 60 mkw. taki wzrost odpowiada dodatkowym 15–18 tys. zł kosztu przypadającego na lokal. Nie oznacza to automatycznej podwyżki ceny mieszkania o identyczną kwotę. Deweloper może częściowo obniżyć marżę, zmienić zakres promocji albo rozłożyć wzrost kosztów pomiędzy lokale w całym projekcie.
Atal szacuje natomiast, że koszty budowy wzrosły o około 3–4 proc. rok do roku. Firma nie widzi obecnie zagrożenia dla przygotowanych budżetów, ale zastrzega, że dłuższy konflikt na Bliskim Wschodzie i dalszy wzrost cen paliw mogą zmienić sytuację.
Skala podwyżek zależy także od etapu inwestycji. Projekty z podpisanymi umowami wykonawczymi i zabezpieczonymi dostawami są mniej podatne na nagłe zmiany niż budowy, które dopiero trafiają do wyceny.
Deweloperzy mogą najpierw ograniczyć rabaty
Rosnące koszty nie muszą od razu prowadzić do zmiany oficjalnych cenników. Pierwszym sygnałem podwyżek może być zmniejszenie rabatów, rezygnacja z bezpłatnych miejsc postojowych, ograniczenie pakietów wykończeniowych albo wycofanie innych zachęt sprzedażowych.
– W kolejnych kwartałach można spodziewać się stopniowego ograniczania przestrzeni do oferowania rabatów na rynku mieszkaniowym – ocenia Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Dla kupującego oznacza to wzrost faktycznego kosztu zakupu, nawet gdy cena widoczna w cenniku nie zmieni się znacząco. Na rynku pierwotnym różnica pomiędzy ceną ofertową a ostatecznie uzgodnioną kwotą może obejmować nie tylko rabat, lecz także dodatkowe elementy związane z lokalem.
Firmy mogą mocniej ograniczać promocje w projektach położonych w dobrych lokalizacjach, gdzie liczba dostępnych mieszkań jest niewielka. Większa skłonność do negocjacji może utrzymać się w inwestycjach z dużą liczbą niesprzedanych lokali albo na rynkach, na których popyt rośnie wolniej.
Drogie grunty mocniej wpływają na ceny niż sam konflikt
Przedstawiciele branży podkreślają, że ceny gruntów pod budowę mieszkań mają większe znaczenie dla długoterminowych stawek niż krótkotrwałe wahania kosztów paliw. W największych aglomeracjach liczba dobrze przygotowanych działek jest ograniczona, a konkurencja pomiędzy inwestorami podnosi ich wartość.
– Nowe inwestycje uruchamiane będą przez deweloperów na gruntach zakupionych po coraz wyższych stawkach, trudno więc oczekiwać spadku cen nowych mieszkań w przyszłości – ocenia Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal.
Cena działki wpływa na inwestycję od początku i rozkłada się na wszystkie mieszkania w projekcie. Im droższy grunt, tym wyższy koszt przypadający na każdy metr powierzchni sprzedawanej klientom.
Dodatkową niepewność wywołują zmiany związane z planowaniem przestrzennym. Gminy przygotowują plany ogólne, które będą wyznaczać obszary przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Branża obawia się, że ograniczenie dostępnych terenów może jeszcze bardziej zwiększyć wartość działek nadających się pod zabudowę.
Problem dotyczy zwłaszcza lokalizacji z dostępem do transportu publicznego, szkół, usług i infrastruktury technicznej. Takie grunty są najdroższe, ale jednocześnie cieszą się największym zainteresowaniem nabywców.
Pozwolenia, przyłącza i finansowanie zwiększają cenę metra
Koszt mieszkania tworzą nie tylko grunt, materiały i wynagrodzenie wykonawcy. Deweloper ponosi także wydatki na finansowanie, przygotowanie dokumentacji, projektowanie, przyłącza, opłaty administracyjne oraz spełnienie wymagań technicznych.
Długie oczekiwanie na decyzje urzędowe zwiększa koszty obsługi kredytów i zamraża kapitał przeznaczony na zakup działki. Opóźnienie rozpoczęcia budowy o kilka lub kilkanaście miesięcy może wyraźnie zmienić rachunek całego przedsięwzięcia.
– Presja na wzrost cen mieszkań nie wynika wyłącznie z kosztów samej budowy, ale z całego otoczenia inwestycyjnego, na które branża ma ograniczony wpływ – podkreśla Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development.
Do tego dochodzą rosnące wymagania dotyczące efektywności energetycznej, instalacji, izolacji, retencji wody i infrastruktury wokół budynków. Wyższy standard może obniżyć późniejsze koszty użytkowania mieszkania, ale zwiększa wydatki na etapie realizacji.
Duże znaczenie mają również stopy procentowe i koszt finansowania inwestycji. Deweloperzy korzystający z kredytów płacą odsetki przez cały okres przygotowania oraz budowy projektu. Im droższy pieniądz i dłuższa procedura, tym większy koszt trafia do budżetu inwestycji.
Bandyckie metody Idea-Inwest, M2R i Jelbud? Szantaż klientów i wymuszanie pieniędzy przez deweloperów
Czy ceny mieszkań wzrosną w 2026 roku o 7–8 procent?
Przedstawiciele firm nie przedstawiają jednej wspólnej prognozy dla całego rynku. Ronson Development dopuszcza średni wzrost cen o około 7–8 proc. w 2026 roku, ale jest to ocena jednej firmy, a nie wspólna prognoza całej branży.
Inni uczestnicy sondy podchodzą do skali zmian ostrożniej. Grupa CTE spodziewa się podwyżek o kilka procent w ciągu roku, zależnie od lokalizacji i segmentu. BPI Real Estate Poland zakłada umiarkowany wzrost przede wszystkim w projektach o wysokim standardzie oraz w centralnych częściach największych miast.
– Nie spodziewamy się jednak gwałtownych skoków cen mieszkań porównywalnych z okresem po pandemii – wskazuje Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication w BPI Real Estate Poland.
Alter Investment dopuszcza w wybranych inwestycjach wzrost o kilka lub kilkanaście procent rocznie, ale wiąże taki scenariusz z dobrze położonymi projektami, ograniczoną podażą i możliwością szybkiego rozpoczęcia budowy.
Prognozy trzeba więc oceniać z uwzględnieniem lokalnych różnic. Rynek mieszkaniowy w Polsce nie zmienia się jednakowo w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu czy mniejszych miastach. Znaczenie mają liczba nowych inwestycji, dostępność lokali, poziom wynagrodzeń oraz zdolność kredytowa kupujących.
Deweloper nie będzie mógł po podpisaniu umowy podnieść ceny mieszkania. Rząd poprawia ustawę
Kupujący zwracają większą uwagę na jakość i koszty utrzymania
Wyższe ceny nie oznaczają, że klienci zaakceptują każdą ofertę. Deweloperzy zauważają większą ostrożność kupujących, którzy porównują nie tylko cenę metra, lecz także standard budynku, lokalizację, termin odbioru i późniejsze opłaty.
– Kupujący coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na cenę, ale również na jakość projektu, lokalizację, dostępność gotowych mieszkań i koszty utrzymania lokalu w przyszłości – wskazuje Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE.
Znaczenie zyskują projekty dobrze skomunikowane, energooszczędne i zaawansowane w budowie. Klient może dokładniej ocenić ryzyko zakupu, gdy inwestycja ma komplet decyzji, ustalony harmonogram i widoczny postęp prac.
Wysokie koszty energii mogą dodatkowo zwiększać zainteresowanie budynkami z dobrą izolacją, nowoczesnymi instalacjami i rozwiązaniami ograniczającymi zużycie prądu oraz ciepła. Wyższa cena zakupu może być łatwiejsza do zaakceptowania, gdy mieszkanie zapewnia niższe opłaty w kolejnych latach.
Aktualizacja. „Kupiłem mieszkanie, balkony się obrywają, deweloper ma nas w … Pomocy!”. Dom Development odpowiada na pytania Faktów Plus
Geopolityka nie jest jedyną przyczyną podwyżek cen mieszkań
Sonda Dompress.pl pokazuje, że konflikty i napięcia międzynarodowe zwiększają niepewność oraz podnoszą koszty paliw, energii i logistyki. Branża nie przewiduje jednak, aby sama sytuacja geopolityczna wywołała gwałtowny wzrost cen nowych mieszkań.
Znacznie większe znaczenie w dłuższej perspektywie mają ceny gruntów, koszty finansowania, procedury administracyjne, podaż mieszkań i nowe wymagania techniczne. Deweloperzy mogą początkowo reagować ograniczaniem rabatów, a dopiero później zmieniać cenniki nowych etapów inwestycji.
W 2026 roku najbardziej prawdopodobny jest stopniowy, zróżnicowany lokalnie wzrost cen. Najmocniejsza presja może wystąpić w największych miastach, w dobrze skomunikowanych dzielnicach oraz w projektach, które oferują wysoki standard i szybki termin odbioru.
Źródło: Dompress.pl
