Rynek swoje, deweloperzy swoje. Czy to czas kupujących mieszkania?
Ceny transakcyjne w największych miastach zaczęły spadać, ale deweloperzy nie zapowiadają przecen. Kupujący mogą ostro negocjować!
Rynek mówi: we Wrocławiu, Krakowie i Szczecinie nowe mieszkania są tańsze niż przed rokiem. W Warszawie i Poznaniu spadły natomiast ceny lokali z drugiej ręki. Deweloperzy odpowiadają, że gwałtownej przeceny nie będzie, ponieważ grunty, budowa i przygotowanie inwestycji nadal kosztują coraz więcej.
Kto ma rację? Kupujący patrzą na ceny wpisywane do umów, a deweloperzy mówią o przyszłych kosztach oraz malejącej liczbie nowych inwestycji. Obecnie przewagę zyskują klienci, ale dewelperzy próbują ograniczyć podaż, zanim ta przewaga stanie się zbyt duża.
Sprawdzamy ceny mieszkań w 2026 roku, porównujemy poszczególne miasta i zestawiamy obecne dane ze zmianami z poprzednich lat.
W największych miastach ceny mieszkań przestały rosnąć
Według Narodowego Banku Polskiego w pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach wyniosła 14 245 zł za metr kwadratowy. Była o 0,3 proc. niższa niż rok wcześniej.
Wyraźniejsza zmiana nastąpiła na rynku wtórnym. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi kupujący płacili średnio 13 477 zł za metr. Było to o 0,7 proc. mniej niż kwartał i rok wcześniej. Roczny spadek na największych rynkach wtórnych pojawił się po raz pierwszy od blisko 12 lat.
Jednocześnie Główny Urząd Statystyczny podał, że w całej Polsce mieszkania podrożały o 6 proc. w ciągu roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,8 proc., a na wtórnym 5,2 proc. Różnica nie jest błędem. GUS analizuje cały kraj, natomiast zestawienie NBP dotyczy siedmiu największych i najdroższych rynków. Ceny zatrzymały się przede wszystkim w największych miastach, ale nadal rosną w części mniejszych ośrodków.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development, nie oczekuje powrotu gwałtownych podwyżek.
– Naszym zdaniem rynek wchodzi w fazę selektywnej stabilizacji, a nie dynamicznego wzrostu. Oferta pozostaje wysoka, więc presja na wzrost cen będzie ograniczona, choć różnice między miastami się pogłębią – powiedział w sondzie Dompress.pl.
Wrocław, Kraków i Szczecin już tanieją
Największy roczny spadek średniej ceny transakcyjnej nowego mieszkania odnotowano w Szczecinie. Metr kosztował tam 11 575 zł, czyli o 4 proc. mniej niż rok wcześniej. W ciągu kwartału cena obniżyła się o 1,3 proc.
Uwaga szukający pracy niepełnosprawni! Nawet 173 tys. zł na wynajem mieszkania bez barier architektonicznych!
We Wrocławiu kupujący płacili deweloperom średnio 13 903 zł za metr. Było to o 1,1 proc. mniej niż pod koniec 2025 roku i o 2,5 proc. mniej niż rok wcześniej. Spadek trwał przez trzy kolejne kwartały. W Krakowie średnia cena wyniosła 15 384 zł i zmniejszyła się o 1,3 proc. kwartalnie oraz o 1,7 proc. rocznie.
Niewielkie roczne obniżki pojawiły się także w Opolu, Łodzi i Lublinie. W Warszawie nowe mieszkania kosztowały średnio 16 475 zł za metr. Roczna zmiana wyniosła zaledwie 0,2 proc., natomiast w porównaniu z poprzednim kwartałem cena spadła o 0,6 proc. W Gdyni kwartalna obniżka sięgnęła 4,1 proc., chociaż średnia nadal była wyższa niż rok wcześniej.
Nie wszystkie miasta podążają w tym kierunku. W Gdańsku nowe mieszkania podrożały o 5,4 proc., w Olsztynie o 7,9 proc., a w Bydgoszczy średnia wzrosła aż o 21,5 proc. Tak duża różnica nie oznacza jednak, że każdy lokal zdrożał o jedną piątą. Średnią mogła podnieść większa liczba drogich mieszkań sprzedanych w danym kwartale.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development, uważa, że największe miasta nadal będą przyciągały kupujących.
– To miasta przyciągające nowych mieszkańców, inwestycje biznesowe i miejsca pracy, a tym samym generujące trwałe zapotrzebowanie na mieszkania. Coraz większe znaczenie będą miały również dobrze skomunikowane lokalizacje podmiejskie, które odpowiadają na potrzeby osób poszukujących większej powierzchni, ale i atrakcyjniejszej ceny mieszkania – powiedział dla Dompress.pl.
Deweloper nie będzie mógł po podpisaniu umowy podnieść ceny mieszkania. Rząd poprawia ustawę
Jeszcze dwa lata temu ceny rosły prawie o 18 proc.
Obecny rynek trudno zrozumieć bez porównania z poprzednimi latami. Pod koniec 2021 roku ceny mieszkań w Polsce rosły w tempie 12,1 proc. rocznie, a oferta deweloperów w sześciu największych miastach skurczyła się do 37,4 tys. lokali. Klienci mieli niewielki wybór, więc firmy mogły regularnie podnosić ceny.
W 2022 roku podwyżki stóp procentowych ograniczyły dostęp do kredytów. W drugim kwartale deweloperzy sprzedali na sześciu największych rynkach 9,2 tys. mieszkań, czyli o 11,5 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Sprzedaż gwałtownie spadła, ale ceny w całej Polsce nadal były o 9,3 proc. wyższe niż rok wcześniej.
Rynek ponownie rozpędził Bezpieczny kredyt 2 proc. Pod koniec 2023 roku ceny mieszkań były o 13 proc. wyższe niż rok wcześniej. W drugim kwartale 2024 roku roczna podwyżka sięgnęła 17,7 proc., w tym 19,2 proc. na rynku pierwotnym. Klienci walczyli o mieszkania spełniające warunki programu, a deweloperzy szybko podnosili ceny.
Po zakończeniu programu popyt osłabł. Pod koniec 2024 roku roczny wzrost cen zmniejszył się do 10,4 proc., a rok później do 4,3 proc. Według analityków Pekao ceny transakcyjne na największych rynkach spadły w 2025 roku o 0,8 proc. na rynku pierwotnym i o 0,4 proc. na wtórnym. Jednoczesna obniżka w obu segmentach pojawiła się po raz pierwszy od 2013 roku.
Anita Makowska, starsza analityczka biznesu w Archicom, przewiduje dalsze uspokojenie rynku.
– Okres gwałtownych wahań mamy już za sobą, a ceny mieszkań powinny rosnąć w umiarkowanym tempie, zbliżonym do inflacji. Oczekiwane obniżki stóp procentowych będą stopniowo poprawiać dostępność kredytów i wspierać popyt – oceniła w sondzie Dompress.pl.
Mieszkania SIM przyspieszają. Gotowych jest 2,3 tys. lokali, ponad 7,7 tys. powstaje
Kupujący mają wybór, a deweloperzy gotowe mieszkania
Najmocniejszym argumentem kupujących jest obecnie duża liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż. Według JLL na siedmiu największych rynkach oferta przekraczała pod koniec drugiego kwartału 2026 roku 70 tys. lokali, jeżeli uwzględnimy mieszkania zarezerwowane, ale jeszcze niesprzedane.
Jednocześnie sprzedaż osłabła w porównaniu z początkiem roku. Deweloperzy sprzedali w drugim kwartale nieco ponad 11,8 tys. mieszkań. Było to o 8,4 proc. mniej niż w poprzednich trzech miesiącach, chociaż o 12,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Nie mamy więc do czynienia z załamaniem popytu, ale klienci nie kupują już wszystkiego, co trafia do sprzedaży.
Szczególne znaczenie ma liczba lokali ukończonych. Pod koniec czerwca gotowe mieszkania odpowiadały za około 24 proc. oferty na siedmiu największych rynkach. Trzy lata wcześniej ich udział wynosił najczęściej od 12 do 14 proc. Deweloper ponosi koszty utrzymania niesprzedanego lokalu, dlatego chętniej rozmawia o rabacie, miejscu parkingowym albo dodatkowym wyposażeniu.
Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland przyznaje, że firmy nie mogą już liczyć na automatyczną sprzedaż każdego mieszkania.
– Nie oczekujemy powrotu do rynku, na którym sprzedaje się niemal każdy produkt. Klienci pozostaną wymagający, a o sukcesie projektu będą decydować lokalizacja, funkcjonalność, standard energetyczny, koszty użytkowania i jakość całego procesu obsługi – powiedział dla Dompress.pl.
Deweloperzy zaczęli jednak ograniczać nowe inwestycje. W drugim kwartale wprowadzili na siedem największych rynków niespełna 9,9 tys. mieszkań, czyli o 28 proc. mniej niż rok wcześniej. Przez drugi kwartał z rzędu sprzedali więcej lokali, niż dodali do oferty. Jeżeli taki układ utrzyma się dłużej, obecna nadwyżka zacznie się kurczyć.
Czy to czas kupujących mieszkania? Obecnie tak, szczególnie w miastach z dużą liczbą gotowych lokali i spadającymi cenami transakcyjnymi. Klienci mają szeroki wybór, mogą porównywać inwestycje i negocjować. Nie oznacza to jednak, że każde mieszkanie potanieje. Dobrze położone i funkcjonalne lokale nadal znajdują nabywców, a ograniczenie nowych inwestycji może w kolejnych kwartałach zmniejszyć przewagę kupujących.
Źródła: Główny Urząd Statystyczny, Narodowy Bank Polski, JLL, BIG DATA RynekPierwotny.pl, Bank Pekao, Dompress.pl
Kiedy wreszcie fundacja Rydzyka trafi przed sąd za wydatki na Muzeum „Pamięć i Tożsamość”?
Prosty test krzesła. Nawet 30-latkowie mają z nim problem!
Czytaj więcej
