Inwestorzy już nie kupują jak szaleni. Rodziny chcą większych lokali
Rynek nowych mieszkań zmienił się w 2026 roku. Dziś najczęściej kupują osoby szukające lokalu dla siebie, a inwestorzy znacznie dokładniej liczą przyszły zysk.
Polacy znów ruszyli po kredyty mieszkaniowe. W pierwszym półroczu 2026 roku banki udzieliły ich na łączną kwotę 74 mld zł, o 59,7 proc. większą niż rok wcześniej. Liczba nowych hipotek wzrosła natomiast o 48 proc. Dzięki temu do biur sprzedaży wrócili klienci, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie i swojej rodziny.
Inwestorzy nie zniknęli, ale nie kupują już mieszkań jak szaleni. Nie biorą każdego małego lokalu tylko dlatego, że za kilka lat może kosztować więcej. Dokładnie sprawdzają cenę, możliwy czynsz, koszty utrzymania i lokalizację. Tymczasem rodziny coraz częściej pytają o trzy lub cztery pokoje, a czasem nawet o mieszkania większe niż 100 mkw.
Większość klientów kupuje mieszkanie dla siebie
Serwis Dompress.pl zapytał kilkunastu deweloperów, kto kupuje nowe mieszkania w 2026 roku. Z ich odpowiedzi wynika, że największą grupą są osoby kupujące lokal na własne potrzeby. Część z nich szuka pierwszego mieszkania, najczęściej z kredytem. Pozostali mają już nieruchomość, ale chcą zamienić ją na większą albo lepiej położoną.
W Develii tacy klienci odpowiadają za 70–75 proc. wszystkich transakcji. Zakupy inwestycyjne obejmują pozostałe 25–30 proc. To dane jednej firmy, ale podobną zmianę opisują między innymi Atal, Alides Poland, BPI Real Estate Poland, Grupo Lar Polska, Ronson Development, Robyg i Archicom.
– To około 70–75 proc. wszystkich transakcji. Do tej grupy należą zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak i klienci poprawiający warunki mieszkaniowe, którzy poszukują większych lokali, najczęściej czteropokojowych – mówi Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Najlepiej sprzedają się mieszkania dwu- i trzypokojowe
Najwięcej kupujących nadal wybiera mieszkania dwu- i trzypokojowe. W zależności od miasta i inwestycji mają one najczęściej od 40 do 70 mkw. Taki lokal sprawdzi się jako pierwsze mieszkanie dla pary, ale może w nim zamieszkać także rodzina z jednym dzieckiem.
MS Waryński Development najlepiej sprzedaje lokale o powierzchni 45–60 mkw. Grupa Robyg mówi o przedziale 40–65 mkw., a Profit Development o 50–70 mkw. W Krakowie największe zainteresowanie mieszkaniami od 50 do 70 mkw. zauważa również Grupa Matejek.
– Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni około 40–65 mkw. Są one najbardziej uniwersalne zarówno dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, jak i klientów poprawiających swoje warunki mieszkaniowe – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg.
Takie mieszkania łatwiej sfinansować niż duży lokal rodzinny. Jednocześnie można je później bez większych problemów sprzedać albo wynająć. Dlatego kupują je zarówno osoby planujące przeprowadzkę, jak i część inwestorów.
Rodziny wybierają większe mieszkania
Deweloperzy zauważyli jednak, że rodziny coraz częściej kupują większe mieszkania. Jeżeli bank zgadza się udzielić wyższego kredytu, klienci wolą od razu dopłacić za dodatkowy pokój. Dzięki temu nie muszą po kilku latach sprzedawać zbyt małego lokalu i szukać kolejnego.
W warszawskiej inwestycji WestoWola ponad połowa kupujących mieszka już w tej części miasta. Znają okolicę, ale potrzebują większej przestrzeni. Zainteresowanie dużymi lokalami jest tak duże, że Alides Poland proponuje klientom łączenie mniejszych mieszkań. Taką możliwość oferuje również Ronson Development.
Jeszcze większą zmianę widać w Krakowie. Atal dobrze sprzedaje tam mieszkania trzy- i czteropokojowe, a klienci pytają również o lokale mające co najmniej 100 mkw.
– Ogólnie nadspodziewanie dobrze sprzedają się duże trzy- i czteropokojowe mieszkania. W Krakowie zauważalna jest tendencja zakupu bardzo dużych mieszkań, w granicach 100 mkw. i większych. Klienci sygnalizują ich niedobór na rynku – mówi Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu w Atal.
Inwestorzy już nie biorą każdego mieszkania
Jeszcze kilka lat temu inwestorzy chętnie kupowali małe mieszkania, a czasem rezerwowali po kilka lokali w jednej inwestycji. Liczyli na wpływy z wynajmu i szybki wzrost cen. Obecnie zakup mieszkania pod wynajem nie gwarantuje już tak wysokiego zysku, dlatego klienci z gotówką stali się bardziej wybredni.
Najczęściej szukają mieszkań dwupokojowych w dobrze skomunikowanych dzielnicach Warszawy, Wrocławia oraz dużych miast akademickich. Przed zakupem porównują cenę lokalu z czynszem, który mogą otrzymać od najemcy. Sprawdzają również miesięczne opłaty oraz to, czy w okolicy łatwo będzie znaleźć chętnych na wynajem.
– Inwestorzy indywidualni nadal są obecni, ale podejmują decyzje bardziej selektywnie i zwracają większą uwagę na koszty utrzymania, potencjał najmu czy jakość lokalizacji, która zwiększa szanse na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości – wyjaśnia Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication w BPI Real Estate Poland.
Budowa domu 2026: kto może skorzystać najbardziej z dopłat? Sprawdź, ile realnie możesz zyskać
Dobry dojazd jest ważniejszy niż adres w centrum
Kupujący nie patrzą wyłącznie na cenę i metraż. Sprawdzają, ile zajmie dojazd do pracy, czy w pobliżu są szkoły, sklepy, przychodnie oraz tereny zielone. Dlatego mieszkania z dobrym dojazdem do centrum sprzedają się także w dalszych dzielnicach.
W Warszawie lub Krakowie rodzina może zrezygnować z centralnego adresu, jeżeli dzięki temu kupi dodatkowy pokój. Z kolei w Łodzi i miastach Górnego Śląska niższe ceny częściej pozwalają młodym klientom znaleźć pierwsze mieszkanie blisko śródmieścia.
– Klienci najczęściej kupują mieszkania tam, gdzie koncentruje się ich życie zawodowe i rodzinne, dlatego każda z największych aglomeracji ma dziś swoją specyfikę i własne grupy odbiorców – mówi Anita Makowska, starsza analityczka biznesu w Archicom.
Cudzoziemcy częściej wynajmują, ale również kupują
Udział zagranicznych nabywców zależy od miasta, firmy i konkretnej inwestycji. W Develii cudzoziemcy kupują około 10 proc. mieszkań, natomiast Ronson Development mówi o kilku procentach. Atal ma coraz więcej klientów z Ukrainy i Indii, którzy pracują w Polsce i chcą osiedlić się tu z rodzinami.
WT2026 zmienią budowę domów po 2026 roku. Ministerstwo odpowiada Faktom Plus: gaz nie będzie zakazany, ale inwestora czeka energetyczny Tetris
Alides Poland otrzymuje w warszawskim projekcie premium zapytania nawet od klientów ze Stanów Zjednoczonych i Zjednoczonych Emiratów Arabskich. Mimo to większość firm ocenia, że przyjazdy cudzoziemców mocniej zwiększają popyt na wynajem niż sprzedaż nowych lokali.
Dane BIK pokazują jednak, że zagraniczni klienci coraz częściej korzystają z polskich banków. W pierwszym półroczu 2026 roku mieli kredyty i pożyczki o wartości 34,4 mld zł, ponad dwa razy większej niż pod koniec 2022 roku. Aż 82 proc. tej kwoty przypadało na kredyty mieszkaniowe. Największą grupę tworzyli Ukraińcy.
Większy kredyt pozwala kupić dodatkowy pokój
W pierwszym półroczu 2026 roku średnia wartość nowego kredytu mieszkaniowego osiągnęła rekordowe 484 tys. zł. Według BIK Polacy mogą pożyczyć więcej dzięki niższym stopom procentowym, wyższym wynagrodzeniom i większej zdolności kredytowej.
To właśnie decyzja banku często rozstrzyga, czy rodzina kupi dwa, trzy czy cztery pokoje. Jeżeli domowy budżet pozwala bezpiecznie spłacać wyższą ratę, część klientów wybiera większe mieszkanie zamiast najtańszego dostępnego lokalu.
Dlatego rynek nowych mieszkań napędzają dziś przede wszystkim ludzie, którzy chcą w nich zamieszkać. Inwestorzy nie kupują już jak szaleni, a rodziny coraz częściej szukają mieszkania na wiele lat. Najlepiej nadal sprzedają się dwa i trzy pokoje, ale duże lokale przestały być ofertą tylko dla najbogatszych.
Źródła: Dompress.pl, Biuro Informacji Kredytowej
Motocykl A2 tylko w papierach. Po wypadku zapłacisz fortunę
Czytaj więcej
